劉 炯

安徽藝術(shù)職業(yè)學(xué)院馬克思主義學(xué)院，安徽 合肥 230001

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）引入居住權(quán)制度，具有重要的理論和現(xiàn)實意義，其在性質(zhì)上具有用益物權(quán)的屬性，能夠充分發(fā)揮它的社會作用去維護和保障社會上某些特定群體的居住利益，讓他們“住有所居”。但與此同時，我們也應(yīng)當(dāng)認識到當(dāng)前我國《民法典》居住權(quán)制度存在的不足之處，需要進一步完善其制度設(shè)計。

一、居住權(quán)的設(shè)立方式

（一）居住權(quán)的意定取得

1.通過合同方式設(shè)立居住權(quán)

《民法典》第三百六十七條規(guī)定，居住權(quán)需要通過訂立居住權(quán)合同的方式設(shè)立。居住權(quán)的合同內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括：合同雙方的姓名或名稱及住所、住宅的地理位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、糾紛解決辦法等。從該條文規(guī)定可以得出，居住權(quán)合同屬于要式合同，也就是居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。若居住權(quán)設(shè)立沒有采用訂立合同的形式，一般認為此居住權(quán)合同不成立。但出現(xiàn)以下兩種情況除外：第一，根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，如果當(dāng)事人簽訂了書面合同，那么當(dāng)事人簽名或蓋章的時間就是合同成立的時間。但如果在簽名或者蓋章之前，一方當(dāng)事人已經(jīng)將合同主要義務(wù)履行完畢，另一方當(dāng)事人認可并接受該合同的，此合同也被視為成立；此外，對于涉及要式合同的，即需要訂立書面合同的情況下，如果當(dāng)事人沒有訂立書面合同但一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了合同主要義務(wù)，另一方當(dāng)事人也接受了合同的先履行，則認為合同也是成立的。此種情況是因合同義務(wù)的先履行而使得合同成立，可見居住權(quán)同樣也可以因《民法典》第四百九十條的規(guī)定，即要式合同成立的例外情形而設(shè)立。因此，采用合同形式設(shè)立居住權(quán)時，若出現(xiàn)第四百九十條規(guī)定的情形時，居住權(quán)合同是成立的。第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2022 年修訂）第九十二條第一款、第二款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，當(dāng)事人在訴訟前或訴訟過程中對合同成立以及成立的相關(guān)條件予以明確、主動地承認，可以有效彌補合同欠缺形式要件的缺陷，即合同欠缺形式要件也可以成立。當(dāng)事人可以通過多種方式進行自認，例如書面承認、口頭承認、庭上答辯、作證等形式。所以，居住權(quán)合同雖然未具備合同成立的形式要件，但如果出現(xiàn)當(dāng)事人自認的情形，該居住權(quán)合同是成立的。

2.通過遺囑設(shè)立居住權(quán)

《民法典》第三百七十一條規(guī)定，可以通過遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，這與通過合同設(shè)立居住權(quán)一樣是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。同時，根據(jù)該法條規(guī)定，通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用通過合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定，我們可以認為通過此種方式設(shè)立的居住權(quán)的適用問題，可以參照以合同方式設(shè)立的居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定，同時鑒于遺囑的自身屬性也存在不適合參照適用的規(guī)定。遺囑生效的時間是遺囑人死亡時，這個時候被繼承人是否就能取得遺囑人基于遺囑為其設(shè)立的居住權(quán)？而《民法典》第三百六十八條規(guī)定了居住權(quán)自登記時設(shè)立，這是否同樣適用于以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)？根據(jù)相關(guān)學(xué)者觀點，在物權(quán)法上基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動，實踐中采用的是登記生效主義或者登記對抗主義。而遺囑作為一種法律行為，其生效的原因是遺囑人死亡，也就是遺囑人死亡是物權(quán)變動的原因［1］。因此以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照《民法典》第二百三十條規(guī)定，通過繼承方式獲得物權(quán)的，從繼承開始時發(fā)生物權(quán)變動的效力，居住權(quán)自遺囑生效（被繼承人死亡）時即繼承開始時設(shè)立，這時繼承人便取得居住權(quán)，無需辦理設(shè)立登記。但是為了避免發(fā)生權(quán)屬爭議，繼承人應(yīng)當(dāng)及時去不動產(chǎn)登記部門辦理登記，這里需要明確的是此登記并不是居住權(quán)的設(shè)立條件，而是起到一種登記對抗的作用。

關(guān)于通過遺贈方式設(shè)立居住權(quán)，是否需要另做論述，根據(jù)有關(guān)學(xué)者的觀點，遺囑和遺贈二者不是并列關(guān)系，而是包含關(guān)系，遺贈設(shè)立在本質(zhì)上可以認為是遺囑設(shè)立，原因在于遺贈就是遺囑人通過遺囑的方式對其財產(chǎn)進行處分，所以遺贈設(shè)立居住權(quán)最后仍需要通過遺囑的方式來實現(xiàn)。我國《民法典》規(guī)定了遺囑繼承人必須屬于法定繼承人的范疇，這表明立遺囑人與法定繼承人之間具有因婚姻、血緣而產(chǎn)生的親屬關(guān)系，而受遺贈人的主體是國家、集體或者法定繼承人以外的人，如果遺囑人設(shè)立居住權(quán)，那么設(shè)立的對象必然與自己具有某種特定關(guān)系。故不管是遺囑設(shè)立居住權(quán)還是遺贈設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人都是與立遺囑人（遺贈人）具有特定關(guān)系的自然人或者組織。

（二）居住權(quán)的法定取得

我國《民法典》僅對居住權(quán)的意定取得作了規(guī)定，未規(guī)定其他方式取得居住權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立方式單一化，與居住權(quán)設(shè)立的初衷不符，也不利于設(shè)立居住權(quán)目的的實現(xiàn)。所以，居住權(quán)的取得方式不應(yīng)僅局限于《民法典》規(guī)定的兩種方式，除了通過合同和遺囑設(shè)立居住權(quán)之外，即居住權(quán)的意定取得，還應(yīng)增加規(guī)定其法定取得，例如法院裁判取得、法律規(guī)定等。

1.法院裁判設(shè)立居住權(quán)

法院裁判設(shè)立居住權(quán)，主要是指人民法院以判決的形式，通常表現(xiàn)為法律文書，設(shè)立的居住權(quán)。這種方式設(shè)立居住權(quán)，此前我國法律未對其作出過明確規(guī)定。我國《民法典》尚未出臺之前，居住權(quán)的取得僅在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止，以下簡稱《婚姻法司法解釋（一）》）中有明確規(guī)定，即第二十七條第三款規(guī)定了離婚時生活困難的一方需要幫助的，而另一方提供幫助的，若提供的是住房幫助，可以是為困難的一方設(shè)立居住權(quán)或者直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。這是司法解釋中的離婚救濟，目的是保護離婚關(guān)系中處于弱勢一方的權(quán)利。我國現(xiàn)行《民法典》引入了原《婚姻司法解釋（一）》居住權(quán)的規(guī)定，《民法典》第一千零九十條明確規(guī)定了“離婚時，如果一方生活困難，有負擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決”［2］。該條規(guī)定了離婚時對生活困難一方的具體幫助形式由離婚雙方協(xié)商，協(xié)商不成就由法院通過判決確定，也明確了法官可以直接在判決書中為需要幫助的一方設(shè)立居住權(quán)。此種方式設(shè)立的居住權(quán)不是根據(jù)《民法典》規(guī)定的通過合同或遺囑的方式設(shè)立，也并非法律直接規(guī)定的居住權(quán)，而是法院根據(jù)《民法典》的相關(guān)條文由判決書設(shè)立。

2.法定居住權(quán)

所謂法定居住權(quán)，是指居住權(quán)人不需要經(jīng)過房屋所有人同意，就能直接根據(jù)法律條文規(guī)定取得居住權(quán)。這種類型的居住權(quán)更能體現(xiàn)居住權(quán)的社會作用，有利于幫助社會上的弱勢群體，滿足社會特定群體的居住需要。法定居住權(quán)通常表現(xiàn)為居住權(quán)的經(jīng)典類型，一般情況下，房屋所有人與居住權(quán)人之間存在某種特定關(guān)系，房屋所有權(quán)人因特定關(guān)系而負有法定義務(wù)，這種法定義務(wù)通常源自房屋所有人與居住權(quán)人之間的婚姻或血緣關(guān)系，法律可直接規(guī)定相關(guān)人員取得居住權(quán)，實現(xiàn)對弱者的保護。

二、居住權(quán)的主體與客體

關(guān)于居住權(quán)的主體與客體的適用范圍問題，我國《民法典》目前尚無明確規(guī)定，本文認為有必要對居住權(quán)的主客體范圍進行明確界定，以便解決實踐中存在的居住權(quán)適用難題。

（一）居住權(quán)的主體

《民法典》第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)的定義，從其定義可知《民法典》引入居住權(quán)制度是為了解決社會上的居住問題，所以居住權(quán)的主體一般為自然人，這樣更符合常理。自然人作為居住權(quán)的主體，需要對其范圍進行界定，居住權(quán)人享有居住權(quán)毫無疑問。由于居住權(quán)在性質(zhì)上屬于人役權(quán)，具有很強的人身依附性，將其與居住權(quán)人的家庭成員及近親屬清楚地分開是很困難的，居住權(quán)人取得的居住權(quán)，一般情況下權(quán)利人的配偶、子女以及其他近親屬或與權(quán)利人具有特定法律關(guān)系的人也能享有。同時，羅馬法明確地規(guī)定了居住權(quán)主體范圍，居住權(quán)一般情況下都是為了解決家庭成員的居住需求，而由家長（家主）設(shè)立的物權(quán)。對于我國《民法典》規(guī)定的居住權(quán)不應(yīng)有同樣限制，民事法律要體現(xiàn)意思自治原則，所以房屋所有權(quán)人有權(quán)為任何一個人設(shè)立居住權(quán)，法律不應(yīng)對此加以限制。因此，居住權(quán)人之外的相關(guān)利益主體也可以作為居住權(quán)的主體，例如與居住權(quán)人生活在一起的家庭成員、為居住權(quán)人或為其家庭日常生活提供服務(wù)的人員。

居住權(quán)主體除自然人之外，其范圍能否擴大至法人或非法人組織等主體？《民法典》第三百六十七條規(guī)定了居住權(quán)合同的具體內(nèi)容，合同中要有合同雙方的姓名或者名稱、住所，從該條規(guī)定可以看出，居住權(quán)主體可以是法人或其他組織。原因在于，隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，居住權(quán)的類型除了社會性居住權(quán)（通常認為該類型居住權(quán)的主體應(yīng)為自然人）之外，還應(yīng)當(dāng)有投資性居住權(quán)的存在，既然是為了投資而設(shè)立居住權(quán)，主體當(dāng)然可以是法人或其他組織，這樣能夠滿足社會需求的變化；在司法實踐中也存在關(guān)于公司企業(yè)居住權(quán)糾紛的案例；法人或其他組織若享有居住權(quán)，在行使權(quán)利上也并沒有不妥的地方，法人或其他組織在享有居住權(quán)之后，可以將居住權(quán)轉(zhuǎn)交給特定的自然人，讓其作為行使居住權(quán)的主體，例如單位對住宅享有居住權(quán)，就可以讓其員工居住該住宅。

（二）居住權(quán)的客體

我國《民法典》在第三百六十六條對居住權(quán)的客體進行了規(guī)定，將他人的“住宅”作為居住權(quán)客體，這里沒有用“房屋”，而用的是“住宅”，因此不能將“住宅”做擴大解釋，所以像不是用于生活居住的商鋪、廠房、辦公樓等房屋或建筑物等，就不在居住權(quán)的客體范圍之內(nèi)，這與居住權(quán)設(shè)立的目的和功能定位“滿足生活居住的需要”是相一致的。

同時，對于居住權(quán)的客體是一整套住宅還是可以只是住宅的一部分，需要解釋。根據(jù)《民法典》第三百六十六條的規(guī)定，居住權(quán)一般情況下是通過合同的方式設(shè)立的，既然居住權(quán)合同的內(nèi)容雙方可以約定，合同也是當(dāng)事人意識自治的體現(xiàn)，所以如果居住權(quán)合同約定了只在住宅的一個房間或者幾個房間或者某部分設(shè)立居住權(quán)是有效的。此外，《民法典》還規(guī)定了居住權(quán)設(shè)立需要登記，以獲得公示公信力，但前提是不違反物權(quán)客體特定原則，不違背公序良俗。退一步而言，即使由于居住權(quán)合同的內(nèi)容違反了物權(quán)客體特定原則，致使作為物權(quán)的居住權(quán)未得到設(shè)立，其合同法上的行為效果仍然存在，除非合同無效［3］。由此可以看出，住宅的一部分可以作為居住權(quán)的客體，這樣有助于居住權(quán)的作用得到充分發(fā)揮。

居住權(quán)人的權(quán)利能否給予住宅的附屬設(shè)施，也即居住權(quán)的客體是否包含住宅的附屬設(shè)施，這里需要考慮到附屬設(shè)施的功能定位。如果附屬設(shè)施是居住權(quán)人行使居住權(quán)不可或缺的，例如衛(wèi)生間，不能使用這些設(shè)施就無法滿足正常生活居住需要，就無法實現(xiàn)居住權(quán)設(shè)立的目的。相反，如果居住權(quán)人行使居住權(quán)不需要及于附屬設(shè)施，例如車位，居住權(quán)客體是否及于該附屬設(shè)施取決于居住權(quán)合同約定。所以，對于非行使居住權(quán)所必需的附屬設(shè)施是否屬于居住權(quán)客體，主要在于當(dāng)事人的約定。

《民法典》將居住權(quán)的客體范圍限制在“他人的住宅”，那么我們需要探討住宅所有權(quán)人能否在其住宅上為自己設(shè)立居住權(quán)？一般情況下認為，住宅所有權(quán)人完全沒有必要為自己設(shè)立居住權(quán)，原因在于所有權(quán)是完全的物權(quán)。但是如果是出于某種特殊需要，當(dāng)然這種需要不是現(xiàn)時的，而是將來的需要，住宅所有權(quán)人就有必要為自己設(shè)立居住權(quán)，《民法典·物權(quán)編》起草時有學(xué)者提到的“以房養(yǎng)老”的問題，即賣方通過轉(zhuǎn)讓住宅所有權(quán)獲得房款作為養(yǎng)老資金，同時買方在自己購買的住宅上為賣方設(shè)立居住權(quán)讓賣方住有所居，并且同時辦理住宅所有權(quán)變更登記和居住權(quán)設(shè)立登記。這種情況下，似乎違背了我國《民法典》的規(guī)定，實際上與第三百六十六條關(guān)于“他人的住宅”規(guī)則并不矛盾，仍可以將居住權(quán)視為在“他人的住宅”之上設(shè)立，只不過買賣合同的雙方當(dāng)事人在住宅買賣的同時附加了一個前置性條件，即購買該住宅的一方當(dāng)事人須為出賣住宅的一方設(shè)立居住權(quán)［3］。

三、結(jié)語

我國《民法典》用6 個法條規(guī)定了居住權(quán)制度，而整個社會對居住權(quán)的需求是多樣化的，所以需要對居住權(quán)的有關(guān)條文進行解釋和完善，為此在有些學(xué)者觀點的基礎(chǔ)上，本文對居住權(quán)的具體制度設(shè)計提出一些淺顯見解。希望居住權(quán)制度能夠在我們的日常生活中發(fā)揮它的價值，真正實現(xiàn)“住有所居”。