劉承濤，呂成源

（浙江工業(yè)大學(xué) 法學(xué)院，浙江 杭州 310023）

中國人民素有安土重遷的思想，近年來我國房地產(chǎn)市場及住房金融市場一直處于繁榮狀態(tài)，但其中暴露的種種問題也不容忽視。目前房地產(chǎn)市場步入下行周期，再加上疫情沖擊，樓盤爛尾以及購房者斷供的現(xiàn)象層出不窮，與之相關(guān)的抵押預(yù)告登記制度卻未發(fā)揮應(yīng)有的作用，將該類風(fēng)險予以化解。權(quán)利性質(zhì)決定權(quán)利的適用［1］，由于抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中的缺位，其在適用過程中并非無往不利，購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行之間處于相互僵持的狀態(tài)。抵押預(yù)告登記，作為一項“經(jīng)預(yù)告登記的擔(dān)保物權(quán)”，其所承載的制度功能較之《民法典》第221 條規(guī)定的所有權(quán)預(yù)告登記的制度預(yù)設(shè)是溢出的［2］。學(xué)者對抵押預(yù)告登記的研究，往往以所有權(quán)預(yù)告登記為出發(fā)點，將抵押預(yù)告登記的效力置于原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第20 條規(guī)定的制度框架下進(jìn)行探討［3］?？梢哉J(rèn)為，區(qū)分抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記乃厘清抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)的首要之義，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步探討抵押預(yù)告登記屬于何種權(quán)利。而抵押預(yù)告登記，兼具擔(dān)保物權(quán)特征和預(yù)告登記特征，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)其具有擔(dān)保物權(quán)屬性的前提下，賦予其預(yù)告登記的效力。

一、抵押預(yù)告登記制度的形成

（一）抵押預(yù)告登記的制度來源

抵押預(yù)告登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系，是購房人和銀行之間的預(yù)購商品房抵押貸款關(guān)系，購房人以預(yù)購商品房為擔(dān)保物向銀行申請貸款。預(yù)購商品房抵押制度，源于香港立信置業(yè)公司首創(chuàng)的房屋按揭銷售模式，自1992 年傳入內(nèi)地后，成為了房地產(chǎn)市場的主流。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，高企的房價令許多購房人難以一次性付清全部購房款。因此，購房人支付一定比例的首付款，再由銀行代為支付剩余的房款，同時購房人將所購的商品房抵押給銀行作為擔(dān)保物的預(yù)購商品房抵押制度開始大面積推廣①《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款：本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。。但這與香港的按揭制度大相徑庭。香港的按揭制度更接近大陸法系中的讓與擔(dān)保，由債務(wù)人將特定財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移予債權(quán)人，擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)。但內(nèi)地的預(yù)購商品房抵押制度，并未采用期房權(quán)利轉(zhuǎn)移至債權(quán)人享有，而購房人保留贖回權(quán)的擔(dān)保方式，即銀行并不希望成為購房人所購房屋的產(chǎn)權(quán)人。故而，雖然內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度引自香港地區(qū)，期房買賣也與香港的“買樓花”有著類似之處，但由于香港適用英美法系中的按揭制度，因此很難直截了當(dāng)?shù)貙?nèi)地的預(yù)購商品房抵押制度等同于按揭［4］。并且內(nèi)地采用了預(yù)告登記制度來強化購房人的權(quán)利，這與香港購房制度更為不同。有學(xué)者提出，有關(guān)預(yù)購商品房抵押擔(dān)保的性質(zhì)在學(xué)說上存有爭議，存在讓與擔(dān)保說、債權(quán)質(zhì)權(quán)說、不動產(chǎn)抵押說等多種觀點［5］。申言之，內(nèi)地的抵押預(yù)告登記既有按揭制度的特征，又結(jié)合了預(yù)告登記制度，呈現(xiàn)更為復(fù)雜的構(gòu)造。

（二）抵押預(yù)告登記之規(guī)范演進(jìn)

預(yù)告登記制度，最早由原《物權(quán)法》第20 條規(guī)定，為《民法典》第221條所繼承，作為商品房預(yù)購的配套制度予以實施。根據(jù)已失效的《房屋登記辦法》，預(yù)告登記存在四種類型，其中包括了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與房屋抵押權(quán)預(yù)告登記兩類抵押預(yù)告登記。而在《房屋登記辦法》廢止后，現(xiàn)行有效的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》也規(guī)定了預(yù)購商品房抵押登記和不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記兩類抵押預(yù)告登記?！睹穹ǖ洹分胁⑽匆?guī)定抵押預(yù)告登記，相關(guān)空白由《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）所填補。《擔(dān)保制度解釋》第52條第1款在確認(rèn)抵押預(yù)告登記人就擔(dān)保物享有優(yōu)先受償權(quán)的同時，限定了取得優(yōu)先受償權(quán)的條件；第2 款與破產(chǎn)程序銜接，規(guī)定了在破產(chǎn)程序中抵押預(yù)告登記人享有別除權(quán)。但是抵押預(yù)告登記的效力認(rèn)定在司法裁判中普遍存在類案不同判的現(xiàn)象仍然存在①（2020）浙民終739號民事判決書、（2009）寧民二終字第379號民事判決書認(rèn)為抵押預(yù)告登記是在抵押登記條件成熟或約定期限屆滿時辦理抵押登記的請求權(quán)，雖具有一定物權(quán)效力，但不同于正式抵押登記，預(yù)告抵押權(quán)人不具有優(yōu)先受償效力。（2014）皖民終字第780 號民事判決書、（2018）川民終839 號民事判決書、（2010）鼓商初字第840 號民事判決書認(rèn)為預(yù)告登記與一般不動產(chǎn)登記具有相同的物權(quán)公示效力，預(yù)告抵押權(quán)人有權(quán)按照合同約定在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。。目前實踐中預(yù)告登記制度普遍適用于商品房預(yù)售，抵押預(yù)告登記也屬于預(yù)購商品房交易的重要保障機制［6］。由于預(yù)購商品房和已進(jìn)行不動產(chǎn)登記的現(xiàn)房存在本質(zhì)差異（前者并未進(jìn)行不動產(chǎn)所有權(quán)登記），二者顯然不能一概而論?，F(xiàn)房抵押預(yù)告登記的適用空間狹窄，購房人和銀行以預(yù)購商品房抵押貸款，而辦理抵押預(yù)告登記的情形更為常見［7］。為了論點和論證的聚焦性，可以不涉及現(xiàn)房抵押預(yù)告登記的情形，僅討論預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記②在諸多學(xué)者的論述中，對抵押預(yù)告登記的稱謂略有不同，有稱抵押權(quán)預(yù)告登記的，有稱預(yù)告抵押登記的，為了行文流暢，本研究采用《擔(dān)保制度解釋》所稱“抵押預(yù)告登記”。。

二、抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)的現(xiàn)有解釋路徑評析

（一）現(xiàn)有理論混淆了抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記

在德國法上，預(yù)告登記制度旨在確保土地買賣中買受人能夠取得土地所有權(quán)。被引入我國后，旨在保障預(yù)購商品房買賣中購房人能夠取得房屋所有權(quán)，規(guī)制開發(fā)商一房二賣等行為。此類針對所有權(quán)取得而設(shè)置的預(yù)告登記，稱為所有權(quán)預(yù)告登記。抵押預(yù)告登記則是配合預(yù)購商品房抵押貸款制度而設(shè)，并非所有權(quán)預(yù)告登記制度的預(yù)設(shè)規(guī)范對象。相較于所有權(quán)預(yù)告登記的立法目的，抵押預(yù)告登記側(cè)重于實現(xiàn)債權(quán)，而債權(quán)可以變價手段實現(xiàn)清償。立法與司法實踐都未將兩者的性質(zhì)差異進(jìn)行區(qū)分，使得抵押預(yù)告登記往往被視為所有權(quán)預(yù)告登記的子類型，對其研究也沒有突破所有權(quán)預(yù)告登記的法律框架。抵押預(yù)告登記和所有權(quán)預(yù)告登記在目的、權(quán)利結(jié)構(gòu)和實現(xiàn)手段上均存在差異，所有權(quán)也不具備抵押預(yù)告登記的擔(dān)保物權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行厘清。

1.目的不同

從比較法的視野來看，德國民法中定限物權(quán)（又稱限制物權(quán)）包括三類：用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和物權(quán)取得權(quán)。相較于已經(jīng)確定的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，物權(quán)取得權(quán)體系的完整性，涵蓋權(quán)利的確定性都不如前兩者。有學(xué)者認(rèn)為，基于預(yù)告登記制度和先買權(quán)制度存在的事實，盡管《德國民法典》并未明文規(guī)定物權(quán)取得權(quán)，但仍可認(rèn)為物權(quán)取得權(quán)得到實際的承認(rèn)［8］。從此結(jié)論出發(fā)，可以認(rèn)為在《德國民法典》中，預(yù)告登記制度和先買權(quán)制度支撐起了物權(quán)取得權(quán)的體系。關(guān)于預(yù)告登記制度與先買權(quán)制度之間的關(guān)系，依照《德國民法典》第1 098 條第2 款，先買權(quán)人為了保全所有權(quán)轉(zhuǎn)讓請求權(quán)，享有對抗第三人的效力。因而一般認(rèn)為，預(yù)告登記權(quán)人之法律地位，與先買權(quán)人之法律地位相同［9］。但也有學(xué)者提出，由于預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)本身所具有物權(quán)和債權(quán)的“兩性特征”，其并非屬于一種確定的物權(quán)。對于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，也只能作粗略的概括。一方面，預(yù)告登記屬于債權(quán)請求權(quán)，旨在擔(dān)保物權(quán)的變動；另一方面，預(yù)告登記又具有物權(quán)效力，可以對抗第三人。所以可將預(yù)告登記標(biāo)志為“以保護(hù)物權(quán)變動之請求為目的的，具有物權(quán)效力的擔(dān)保手段”。最終的落腳點在于“擔(dān)保手段”而非物權(quán)［10］。而作為擔(dān)保手段，其目的只有一個——確保所有權(quán)成功變動。

在我國，預(yù)告登記制度設(shè)立的初衷是為了確保購房人能夠?qū)崿F(xiàn)對房屋的所有權(quán)。在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，相關(guān)法律法規(guī)不完善的時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房多賣等行為給購房人造成了極大的損失。過去三十年房價整體處于上行周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了賺取更多的利潤會不惜撕毀與原購房人簽訂的合同，轉(zhuǎn)而與后來的購房人簽訂更高價款的購房合同。為了規(guī)制這種現(xiàn)象，預(yù)告登記制度被設(shè)立以保障購房人能夠按時實現(xiàn)其對房屋的所有權(quán)。因此，不論是德國法還是我國本土化的實踐，預(yù)告登記制度實施的目的只有確保權(quán)利人對房屋所有權(quán)的實現(xiàn)，而不存在融資等其他目的。而抵押預(yù)告登記則是通過抵押“現(xiàn)實不存在但足以特定化”的預(yù)購商品房從而獲得融資，銀行作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人，其目的也并非是取得房屋的所有權(quán)，而是確保自身債權(quán)的實現(xiàn)。因此，抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記在目的上并不相同。

2.權(quán)利結(jié)構(gòu)不同

所有權(quán)預(yù)告登記本身具有從屬性，從屬于購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，因而受到債務(wù)關(guān)系的約束，以及基于債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的抗辯的影響［11］。例如，在購房人向開發(fā)商提出將所有權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)本登記時，開發(fā)商可以購房人未支付全部房款而抗辯，甚至行使合同解除權(quán)，從而導(dǎo)致所有權(quán)預(yù)告登記的失效。故而，權(quán)利人的意思只能基于雙方的合意實現(xiàn)，權(quán)利構(gòu)造只有單重性。而抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記不同，盡管抵押預(yù)告登記也受主債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響，當(dāng)主合同無效時，抵押預(yù)告登記也即宣告無效。但抵押預(yù)告登記除了保障主合同的債權(quán)外，還具有針對標(biāo)的物的物權(quán)，主合同的目的指向直接受領(lǐng)債務(wù)人的清償，抵押預(yù)告登記目的指向就被抵押的預(yù)購商品房清償，其權(quán)利構(gòu)造的二重性是清晰的。

3.實現(xiàn)手段不同

所有權(quán)預(yù)告登記目的上的單向性和權(quán)利結(jié)構(gòu)上的單重性，致使預(yù)告登記權(quán)利人實現(xiàn)房屋所有權(quán)只能通過法律控制義務(wù)人（即開發(fā)商）的行為而非物權(quán)行為來實現(xiàn)。

我國《民法典》中的限制物權(quán)僅包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，并未繼受《德國民法典》的立法體例，將物權(quán)取得權(quán)也納入物權(quán)范圍。在嚴(yán)格物權(quán)法定主義之下，先買權(quán)的德國模式不能映照我國現(xiàn)實。先買權(quán)在我國不是物權(quán)，故而在德國民法上參照先買權(quán)適用的預(yù)告登記同樣也不能被認(rèn)定為物權(quán)［12］。由此可知，所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不能通過先買權(quán)的行使來實現(xiàn)其權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?21條嚴(yán)格限制了預(yù)告登記義務(wù)人的處分權(quán)，也即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能對在建的預(yù)購商品房進(jìn)行處分，以此來保障購房人的請求權(quán)得以實現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第85 條第2 款從登記的角度細(xì)化落實了《民法典》的規(guī)定，只有在所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意的情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)方能為處分辦理不動產(chǎn)登記。并且，全國人大常委會法工委民法室在原《物權(quán)法》第20 條（現(xiàn)《民法典》第221 條）撰寫的立法理由中載明，將預(yù)購商品房賣給不同的購房人即“一房二賣”，或者在預(yù)購商品房上設(shè)立抵押以獲得融資，都屬于受限制的處分行為［13］。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋》（一）（以下簡稱《民法典物權(quán)編解釋》）第4條明確指出，設(shè)定抵押權(quán)在處分行為之列。不難得知，這里限制處分的行為既包括所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，也包括設(shè)定限制物權(quán)行為。而相比于所有權(quán)預(yù)告登記只能通過請求義務(wù)人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理不動產(chǎn)登記一種方式實現(xiàn)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人即銀行享有擔(dān)保物權(quán)，除了請求購房人配合辦理抵押權(quán)本登記外，還可以通過拍賣、變賣預(yù)購商品房等手段實現(xiàn)其債權(quán)。

（二）現(xiàn)有理論不足以解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)

1.在建建筑物抵押權(quán)說

在建建筑物抵押擔(dān)保法律關(guān)系中，擔(dān)保物為在建建筑物，債權(quán)人有權(quán)在債務(wù)人未履行到期債務(wù)時，就在建建筑物拍賣所得價款優(yōu)先受償。支持在建建筑物抵押權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，在抵押預(yù)告登記關(guān)系中，購房人將預(yù)購商品房抵押給銀行獲得貸款，并進(jìn)行抵押預(yù)告登記，實際上等同于將在建建筑物抵押給銀行。并且依照（原）《物權(quán)法》第180 條規(guī)定，債務(wù)人和第三人可以其有權(quán)處分的正在建造的建筑物抵押，這相當(dāng)于已經(jīng)承認(rèn)了按揭中抵押關(guān)系可以成為擔(dān)保物權(quán)，就抵押部分而言，按揭中的預(yù)購商品房抵押屬于（原）《物權(quán)法》規(guī)定的在建工程抵押［14］?？梢哉J(rèn)為，此觀點存在不妥之處。第一，建設(shè)用地使用權(quán)人和在建建筑物所有權(quán)人是開發(fā)商，而非購房人，購房人無權(quán)對在建建筑物進(jìn)行處分。第二，依照《民法典》第209 條，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，購房人在房屋建造的過程中，并未進(jìn)行在建建筑物不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，即使經(jīng)過預(yù)告登記，也只是進(jìn)一步保障了購房人取得房屋的權(quán)利，而非產(chǎn)生物權(quán)的變動。第三，《民法典》中規(guī)定的在建建筑物抵押是將建筑物整體抵押，而購房人抵押的，是在建建筑物整體中的一小部分，與法律規(guī)定并不相符。因此，在建建筑物抵押說無法用于解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)。

2.讓與擔(dān)保說

通說認(rèn)為，英美法的按揭與大陸法的讓與擔(dān)保法律特征具有相似之處，都屬于權(quán)利移轉(zhuǎn)型的擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)履行，而將其所有的物之權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。債務(wù)人按期償還債務(wù)，則債權(quán)人返還原物于債務(wù)人或者第三人；當(dāng)債務(wù)未履行或者發(fā)生實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的情形時，債權(quán)人直接取得擔(dān)保物所有權(quán)。在我國立法上，雖然沒有直接規(guī)定讓與擔(dān)保合同的效力，但《民法典》第388 條“其他具有擔(dān)保功能的合同”和第428 條“流質(zhì)緩和”等條款為讓與擔(dān)保制度留下了空間。最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》《關(guān)于進(jìn)一步加強金融審判工作的若干意見》也對包括讓與擔(dān)保合同在內(nèi)的新型擔(dān)保合同的效力進(jìn)行明確認(rèn)可。而讓與擔(dān)保的顯著特征就是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人或者第三人應(yīng)將擔(dān)保財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。在抵押預(yù)告登記法律關(guān)系中，房屋尚未建造完成或者未進(jìn)行不動產(chǎn)所有權(quán)登記，因此無法形成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，故而讓與擔(dān)保也無法用于解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)。

3.權(quán)利質(zhì)權(quán)說

購房人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同后，即享有請求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利。因此，購房人將預(yù)購商品房抵押給銀行獲得貸款，并非所有權(quán)抵押而是債權(quán)抵押。我國《民法典》中沒有權(quán)利抵押的相關(guān)規(guī)定，但有權(quán)利質(zhì)押。有學(xué)者提出，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有的權(quán)利更接近權(quán)利質(zhì)權(quán)的構(gòu)成要件，購房者以將來取得的商品房的債權(quán)抵押給銀行［15］。但反對觀點認(rèn)為，從質(zhì)權(quán)的客體上來看，預(yù)購商品房抵押與權(quán)利質(zhì)權(quán)存在很大差別。第一，我國《民法典》規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體并不包括房屋交付請求權(quán)，在物權(quán)法定原則下，預(yù)購商品房抵押無法適用權(quán)利質(zhì)押制度。第二，在權(quán)利質(zhì)權(quán)中，可用于質(zhì)押的權(quán)利須是法律規(guī)定的、具有財產(chǎn)價值并且可以依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利。但在預(yù)購商品房抵押中，購房者交付給銀行的是《商品房買賣合同》書以及其他書面憑證，而不是房屋產(chǎn)權(quán)證明，銀行無法通過拍賣變賣的方式獲得受償。

可以認(rèn)為對于權(quán)利質(zhì)權(quán)說的反對觀點存在一定的局限性。雖然對預(yù)購商品房的請求權(quán)不屬于《民法典》第444 條列舉的權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體，但該條還設(shè)立了兜底條款。預(yù)購商品房抵押在實踐中普遍存在，并且行政法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定，屬于“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利”，并不違反物權(quán)法定原則。針對“預(yù)購商品房不具有流通性”這一觀點，實踐中存在大量預(yù)購商品房司法拍賣的案例，從事實上否定了該觀點。因此，從擔(dān)保的角度而言，將權(quán)利質(zhì)權(quán)視為抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)存在一定的合理性，但并不足以作為最優(yōu)的解釋路徑。

三、抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)期待權(quán)解釋路徑之證成

抵押預(yù)告登記中，銀行對購房人享有的并非一般債權(quán)，而是期待權(quán)。該期待權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能，在購房人無法履行還款義務(wù)時，銀行可以將購房人所購買的預(yù)購商品房拍賣，以實現(xiàn)債權(quán)。同時，經(jīng)過預(yù)告登記的期待權(quán)，還具有對抗第三人的效力，購房人在抵押預(yù)告登記未轉(zhuǎn)化成抵押權(quán)期間所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、再抵押行為，都不對銀行發(fā)生效力。

（一）期待權(quán)符合抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)

盡管對于期待權(quán)的概念和特征，學(xué)界還未達(dá)成完全一致的認(rèn)識，但就現(xiàn)有的共識來看，期待權(quán)無疑是和抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)相一致的。第一，期待權(quán)是對未來取得某種完整權(quán)利的期待。而抵押預(yù)告登記的目的，就是由于權(quán)利人暫時不能進(jìn)行抵押權(quán)本登記，故產(chǎn)生對抵押權(quán)的期待，法律在此基礎(chǔ)上采用抵押預(yù)告登記制度保障這種期待。第二，期待權(quán)要求已經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件。在抵押預(yù)告登記中，貸款銀行作為權(quán)利主體已確定，其所期待的權(quán)利內(nèi)容是取得房屋抵押權(quán)。第三，抵押預(yù)告登記權(quán)利人已經(jīng)取得了受法律保護(hù)的地位，對第三人享有對抗效力［16］。有學(xué)者提出，采登記要件主義的物權(quán)讓與或設(shè)定，尚未辦理登記時，當(dāng)事人此時的法律地位應(yīng)認(rèn)為是期待權(quán)［17］。德國學(xué)者認(rèn)為，已提出登記申請但尚未辦理登記手續(xù)期間受讓人的期待權(quán)，是可以轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押的［18］。因此，銀行在抵押預(yù)告登記中享有的就是期待權(quán)。

（二）期待權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能

銀行享有的期待權(quán)，以預(yù)購商品房為擔(dān)保物，具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能。擔(dān)保物權(quán)的實現(xiàn)，本質(zhì)要求是變價，即滿足擔(dān)保物權(quán)人能通過拍賣、變賣等方式取得擔(dān)?？腕w的金錢價值，實現(xiàn)其債權(quán)。持反對觀點的學(xué)者認(rèn)為，在商品房預(yù)售中，買受人對預(yù)購商品房的權(quán)利，不是實際、具體的權(quán)利，并且我國原《物權(quán)法》（即《民法典》“物權(quán)編”）中所規(guī)定的的權(quán)利質(zhì)押類型也并不包括期房質(zhì)押，故而銀行也不能就抵押預(yù)告登記而享有的期待權(quán)對預(yù)購商品房進(jìn)行變價［19］。還有預(yù)購商品房是否具有可交易性及流通性也存在很大爭議。對此，可以從以下幾個方面進(jìn)行解釋。

1.預(yù)購商品房屬于確定的財產(chǎn)權(quán)益

有學(xué)者提出，預(yù)購商品房并不能成為交易的客體［20］。但從立法以及司法實踐來看，其提出的缺失與障礙并不存在。抵押預(yù)告登記的客體是預(yù)購商品房，如果單以物理狀態(tài)為準(zhǔn)，處于在建狀態(tài)的預(yù)購商品房并未成為現(xiàn)實的不動產(chǎn)。但在各種管制機制的作用下，它已特定化，如建筑規(guī)劃或測繪能夠詳盡描述其面積、構(gòu)造、布局、坐落等，這些信息還反映在房屋行政主管部門的登記表中，商品房預(yù)售合同中也會給予表述［6］。而在預(yù)購商品房買賣合同中，購房人所享有的財產(chǎn)權(quán)益即其支付購房款而取得的對某一套確定的預(yù)售商品房的債權(quán)，例如，對某小區(qū)某幢某單元某室的債權(quán)。同理，如果這種債權(quán)無法被認(rèn)定為一種財產(chǎn)權(quán)益，那商品房預(yù)售就會失去其存在的根基，從而導(dǎo)致整個商品房預(yù)售制度都處于不符合法理的境地。因此，預(yù)售商品房顯然屬于已經(jīng)確定的財產(chǎn)權(quán)益。

2.預(yù)購商品房具有流通性

擔(dān)保物權(quán)的本質(zhì)是客體能夠變價以清償債務(wù)，這就要求該客體應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性或流通性。而預(yù)購商品房是否具有流通性，存在很大的爭議。有學(xué)者旗幟鮮明地指出，根據(jù)2005 年5 月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等7 部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》）①《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》第7條：“切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”，自2005 年5 月9 日起，預(yù)售商品房不再有交易市場，無法通過流通來變價［6］。從這個角度出發(fā)，顯然預(yù)售商品房在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記前，不再享有變價性。但可以認(rèn)為，從一份規(guī)范性文件中即得出預(yù)售商品房不再具有流通性的結(jié)論過于武斷。從法理和實踐的角度來講，都可以反駁該論斷。

第一，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第46 條，由國務(wù)院規(guī)定商品房預(yù)購人是否能將未竣工的預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓。有學(xué)者認(rèn)為，該規(guī)定實際上是一種委任性條款，即法律授權(quán)國務(wù)院對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題制定行政法規(guī)，其言下之意是預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓［21］。一般來說，如果國務(wù)院以行政法規(guī)的形式立法，那么可以從法律角度否定預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的效力。但是國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)部委的規(guī)范性文件并不能等同于行政法規(guī)，并且如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么應(yīng)當(dāng)直接由《房地產(chǎn)法》作出規(guī)定，并無再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)之必要。所以該條款事實上承認(rèn)了商品房的預(yù)售合同再轉(zhuǎn)讓的效力。并且《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第44 條以及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第40、41 條都有預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。如果預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓絕對無效，那么這兩部地方政府規(guī)章涉嫌違反上位法。第二，該《意見》不滿足《民法典》第153 條的規(guī)定①《民法典》第153 條：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！?。根據(jù)《民法典》規(guī)定，只有當(dāng)民事法律行為違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定時方屬無效，也即只有在法律或者行政法規(guī)明文規(guī)定“預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同無效”的前提下，轉(zhuǎn)讓合同才應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。然而，《意見》的法律位階僅僅是部委發(fā)布的部門規(guī)章，即使經(jīng)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，尚不屬于行政法規(guī)，因此不具有使合同無效的強行性［22］。并且，根據(jù)《意見》第7條的文義進(jìn)行解釋，更多的是從登記、備案的角度對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，而非干涉意思自治，取消預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的合法性。第三，近年來實行的網(wǎng)絡(luò)法拍制度，已經(jīng)將大量還未進(jìn)行所有權(quán)首次登記的預(yù)購商品房納入法拍范圍②參見《溫州市中級人民法院關(guān)于樂清市樂成街道盛德路名仕花園3幢1903室預(yù)售商品房（第一次拍賣）的公告》《溫州市甌海區(qū)人民法院關(guān)于拍賣瑞安市塘下鎮(zhèn)金海岸花苑2幢一單元2601室預(yù)購商品房（第一次拍賣）的公告》等。。2017年1月實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，奠定了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在人民法院處置被執(zhí)行人資產(chǎn)的主導(dǎo)地位。而在阿里法拍、京東法拍等網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上，存在大量尚未進(jìn)行所有權(quán)首次登記的預(yù)購商品房。根據(jù)學(xué)者的統(tǒng)計，截至2021 年7 月，淘寶網(wǎng)拍賣的預(yù)購商品房超過10 萬套［23］。網(wǎng)絡(luò)法拍作為司法解釋確定的財產(chǎn)處置方式，將預(yù)購商品房納入拍賣范圍，本身就說明預(yù)購商品房的可轉(zhuǎn)讓和可流通性。如果否定預(yù)購商品房的流通性，無疑與現(xiàn)行司法拍賣制度相悖。

（三）期待權(quán)經(jīng)預(yù)告登記生效并取得對抗第三人的效力

期待權(quán)作為一項擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)公示原則［24］。而抵押預(yù)告登記一旦成立，意味著作為擔(dān)保物權(quán)的期待權(quán)成立。抵押預(yù)告登記的生效實際上等同于期待權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的生效。原因在于，期待權(quán)雖然具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能，但由于房屋尚處于在建狀態(tài)，故而物權(quán)的生效要件需要參照權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效要件適用。依照《民法典》第441至445 條的規(guī)定，只有票據(jù)（匯票、本票、支票）和三單（存款單、倉單、提單）等才適用質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立?！盎鸱蓊~、股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款”等皆為登記生效。不難看出適用權(quán)利憑證交付生效的票據(jù)和三單都有極強的流通性，尤其是票據(jù)具有無因性，不受原因關(guān)系的影響。相比票據(jù)與三單，預(yù)購商品房期待權(quán)更接近應(yīng)收賬款等一般債權(quán)，故適用登記生效更符合期待權(quán)的性質(zhì)。并且抵押預(yù)告登記本身即具有公示的功能，與所有權(quán)預(yù)告登記不同，所有權(quán)預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的排他的權(quán)利［25］。而期待權(quán)自抵押預(yù)告登記之日起至抵押權(quán)設(shè)立的期間內(nèi)（或抵押預(yù)告登記失效后），購房人將預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓、再抵押，都不對銀行發(fā)生效力。

有學(xué)者提出，應(yīng)對物權(quán)法定主義進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤艑?，以此來避免物質(zhì)被僵化利用。物權(quán)法定之目的，在于定分止?fàn)帲?guī)避交易過程中具有排他性的物權(quán)間的沖突。同時在債權(quán)自由主義的模式下，物權(quán)如果與債權(quán)一樣能夠自由創(chuàng)設(shè)，那么目前物權(quán)關(guān)系的安定將被打破［26］。然而從原《物權(quán)法》到《民法典》，嚴(yán)格的物權(quán)法定主義在逐漸緩和，以居住權(quán)為代表的新型用益物權(quán)，以讓與擔(dān)保為代表的新型擔(dān)保物權(quán)競相走上了《民法典》的舞臺?！稉?dān)保制度解釋》已實施近三年，但國內(nèi)學(xué)者仍對抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)爭論不休。商品房預(yù)售制度以及預(yù)購商品房抵押貸款制度，具有鮮明的本土化特征，加之結(jié)合引自德國法的預(yù)告登記制度，由此產(chǎn)生的抵押預(yù)告登記制度具有復(fù)雜的肌理。結(jié)合商品房預(yù)售以及預(yù)購商品房抵押貸款的實踐，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銀行享有的期待權(quán)也屬于一種新型的擔(dān)保物權(quán)。