程中華 寧偉

［摘要］近年來，房地產(chǎn)價(jià)格問題已經(jīng)成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。本文分析了影響泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,從成本、經(jīng)濟(jì)、社會、政府行為方面討論了影響泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；利率

［中圖分類號］F2933［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0044-02

隨著近年來全國二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,泰安作為山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要城市,經(jīng)濟(jì)的快速增長推動了房地產(chǎn)業(yè)的完善和繁榮。在20余年的發(fā)展歷程中,泰安市房地產(chǎn)業(yè)由不成熟向成熟市場轉(zhuǎn)變,在國家宏觀調(diào)控政策下,泰安房地產(chǎn)市場秩序日漸完善,但市場還不是一個(gè)有效的市場,還存在許多問題,而各種問題最終可表現(xiàn)為價(jià)格的波動。目前對泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的波動及預(yù)測的研究還不多,本文分析了影響泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

1成本因素

11土地

地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分,在房地產(chǎn)價(jià)格中,地價(jià)一般占有五至六成的比重,其走勢直接影響著房價(jià)。隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展,相關(guān)土地的出讓價(jià)格會上漲,尤其是隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn),城市土地資源日漸稀缺。房地產(chǎn)總量的有限性主要體現(xiàn)在土地總量的有限性上,土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性,必然會導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲,從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

土地價(jià)格是房地產(chǎn)的成本之一,如果土地價(jià)格增加,那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加,則利潤率隨之降低,這勢必引起房地產(chǎn)投資規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場的供給相應(yīng)減少；相反,如果地價(jià)下降,企業(yè)利潤率提高,則房地產(chǎn)供給相應(yīng)增加,這勢必影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌。

12建筑安裝成本

從房價(jià)的構(gòu)成看,房價(jià)=地價(jià)+建筑安裝成本+各種稅費(fèi)。建筑安裝成本是房價(jià)的主要部分,是生產(chǎn)建設(shè)住宅時(shí)的原材料費(fèi)用和人工費(fèi)用,即由建筑房屋時(shí)的原材料消耗和建設(shè)人員工資支出等構(gòu)成。根據(jù)調(diào)查的情況,大多數(shù)城市的建筑安裝成本占房價(jià)的比重略高于地價(jià),土地費(fèi)用占房價(jià)的比重約為30%,而建筑安裝成本占房價(jià)的比重約為32%。建筑材料的上漲,尤其是鋼材、水泥等主要建材價(jià)格的上漲,必然推動建筑安裝成本的提高,從而導(dǎo)致房價(jià)的上漲。

2經(jīng)濟(jì)因素

21GDP對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

一般國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國家或地區(qū)居民收入水平較高、資金充裕,從供給方面來看,國民生產(chǎn)總值總量較大,用于投資的部分也會相應(yīng)較大,用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加,相關(guān)行業(yè)的配套服務(wù)能力也較強(qiáng),能夠滿足不同時(shí)期、不同層次、不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)需求。

22城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是影響住宅價(jià)格的一個(gè)重要的因素。購房者在購房時(shí),面臨的重要問題就是是否有足夠的收入去支付購房所需的款項(xiàng)。如果是采用抵押貸款購房的形式,那么購房意愿就會受到貸款額度和償還能力的影響,而這兩個(gè)因素都與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入密切相關(guān)。目前銀行審核批準(zhǔn)抵押貸款申請的一個(gè)重要依據(jù)是申請人的住宅負(fù)擔(dān)能力,也就是購房者的購買能力,而衡量這個(gè)能力的標(biāo)準(zhǔn)就是家庭年收入。由此可見城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對影響住宅需求與價(jià)格的重要性。

23利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

利率的變化對已購房者的影響是：由于我國的住房抵押貸款采取的是浮動利率支付方式,也就是說,央行加息即利率上升后,已購房者將按照上升后的利率支付利息,因此,央行加息增加了已購房者的月供。另外,加息在一定程度上擠出了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,因此,已購房者所持有的住房發(fā)生了貶值。而對持幣觀望者的影響是：由于央行加息會增加購房者的月供,也就是說增加了購房者的成本,即使央行加息的幅度不大,購房者的成本不會高出很多。但是,卻增加了持幣購房者對房地產(chǎn)市場和利率的風(fēng)險(xiǎn)意識。因此,持幣觀望者在購房時(shí)一定會把自己所面臨的風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。也就是說,央行加息改變了這部分人的預(yù)期,這部分人可能繼續(xù)持幣觀望。對購房者而言,由于受收入的限制,購房者在購房時(shí),需要通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資(住房抵押貸款)來突破自己的預(yù)算約束。當(dāng)利率提高時(shí),對投資性購房者而言,購房的機(jī)會成本增加,購房需求降低,在供給不變的情況下會降低房地產(chǎn)價(jià)格。

3社會因素

31人口因素

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會下落。

32房地產(chǎn)投機(jī)

房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時(shí)購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的,關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,普遍認(rèn)為它會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4政府行為因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策。

41房地產(chǎn)制度

房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的。例如,在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價(jià)根本不存在。對住房實(shí)行低租金、實(shí)物分配,必然造成住房的租金、價(jià)格低落。而改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場供求狀況。

42房地產(chǎn)價(jià)格政策

房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。政府對房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)的方式,可能是直接制定價(jià)格,也可能是通過其他一些措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策,一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管,或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格；低價(jià)格政策,一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此,高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。但值得注意的是,低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下；同理,高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高。

43城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃

城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)格都有很大影響,特別是城市規(guī)劃對用途、建筑高度、容積率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看,不同用途對土地條件的要求不同；反過來,在土地條件一定的情況下,規(guī)定用途對土地價(jià)格有著很大的影響,具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①就某一塊土地而言,它會降低地價(jià)；②從總體上看,由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用,因此有提高地價(jià)的作用。

44稅收政策

不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié),對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的。可將稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外,考察稅收政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,必須注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種對房地產(chǎn)的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉(zhuǎn)嫁出去,那么它對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就小,甚至不起作用。直接或間接地對保有房地產(chǎn)課稅,實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益,因而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；相反,降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅,會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

參考文獻(xiàn):

［1］李立,李永輝論當(dāng)前影響房價(jià)的因素及變動趨勢［J］.東岳論叢,2002(6):36-38

［2］沈悅，劉洪玉房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系研究［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐,2002(8):20-22

［3］沈悅房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究［M］.北京:知識產(chǎn)權(quán)出版社,2006

［4］李春吉,孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析［J］.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2005(6)

［5］寧偉,程中華中國房價(jià)調(diào)控目的及手段淺析［J］.中國市場2011(12):13-14

X%0，0，0，50