馬海濤

[摘 要]如今房地產(chǎn)市場異?；钴S，投資總量越來越大，投資周期越來越長，所積累的風險也越來越多，不斷披露的“空城”、“鬼城”等現(xiàn)象已經(jīng)為我們敲響了警鐘，本文著重對已過熱的房地產(chǎn)項目投資決策中的主要風險進行深入分析。

[關(guān)鍵詞]風險；宏觀環(huán)境；區(qū)域因素；房地產(chǎn)；投資

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）20-0063-02

隨著我國城鎮(zhèn)化進程及人民生活水平的提高，整個社會對房地產(chǎn)的需求自20世紀90年代起不斷增加，如今房地產(chǎn)市場異?；钴S，投資總量愈來愈大，投資周期愈來愈長，所積累的風險也愈來愈多，不斷披露的“空城”、“鬼城”等案例為我們敲響了警鐘，現(xiàn)在有必要對已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)項目投資決策中的主要風險進行深入分析。

1 非理性投資帶來的風險

中國社科院2011年發(fā)布的《住房綠皮書》披露，2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率達到55.26%。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2010年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)平均毛利率為19.22%，遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率。

國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示：2000年全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)27303家，到2010年，發(fā)展到85218家，十年時間增長了212%。

國家統(tǒng)計局2014年1月20日公布2013年國民經(jīng)濟運行情況及全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比2012年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1～11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1～11月份提高0.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積、土地購置面積及商品房銷售面積都比2012年呈現(xiàn)不同程度增長。

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，造就了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但更多不知名的、臨時合伙、從其他行業(yè)轉(zhuǎn)向的甚至借用其他開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的中小開發(fā)企業(yè)及其分支機構(gòu)如雨后春筍般橫空出世，造成房地產(chǎn)開發(fā)市場魚龍混雜，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的非理性。花費60億元巨資打造的鄂爾多斯康巴什新區(qū)被中外媒體戲稱為“鬼城”。繼鄂爾多斯之后，江蘇常州、遼寧營口、鐵嶺新城、貴州貴陽、威海銀灘、云南呈貢等相繼出現(xiàn)“鬼城”，房地產(chǎn)業(yè)的潛在危機已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

2 宏觀環(huán)境因素調(diào)整帶來的風險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受宏觀環(huán)境的影響無疑是巨大的。經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)政策、社會環(huán)境等因素的變化使房地產(chǎn)投資風險與機遇并存，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部決策層必須順應(yīng)宏觀環(huán)境中各因素的變化，準確作出判斷，正確進行決策，及時調(diào)整方向，在多變的宏觀環(huán)境中捕捉機遇。

2.1 經(jīng)濟環(huán)境風險

財政政策、金融政策、市場供求關(guān)系、行業(yè)競爭關(guān)系、居民購買力水平等宏觀經(jīng)濟因素的不確定性，會影響房地產(chǎn)項目的投資決策。

緊縮或?qū)捤傻呢斦?、金融政策都會給房地產(chǎn)投資帶來影響。如2007年央行連續(xù)6次加息、10次提高存款準備金率，使金融機構(gòu)1年期存款基準利率由2.52%提高到4.14%，1年期貸款基準利率由6.125%提高到7.47%，金融機構(gòu)人民幣存款準備金率累計上調(diào)5.5個百分點。頻繁加息、提準，抑制了房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長，緊縮了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，打擊了購房戶的購買熱情。到了2008年國際經(jīng)濟形勢突然變幻，美國次貸危機在全球范圍內(nèi)產(chǎn)生波及效應(yīng)，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場形成不小的沖擊，全國房地產(chǎn)市場陷入恐慌性低迷。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，解決剛性需求的購房困難，國家采取積極的財政金融措施，免除90平方米以下購房戶的交易契稅，降低90平方米以上普通住宅購房戶的交易契稅，個人首次購房享受貸款利率折扣，提高公積金貸款額度上限等一系列措施。各地房地產(chǎn)市場一時之間火爆異常，日光盤、徹夜排隊搶房、天價拿地等現(xiàn)象時有發(fā)生，“地王”更是頻頻出現(xiàn)。

2.2 行業(yè)政策風險

1998年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，標志著國家住房福利化政策的結(jié)束，即停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，正是在這樣的政策背景下，從1998年起，房地產(chǎn)開發(fā)才在全國范圍內(nèi)如火如荼地開展起來。1997年全國住宅開工1億平方米，1998年一躍變?yōu)?.6億平方米，實現(xiàn)了歷史性的跨越。

2006年國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，在戶型面積、90平方米以下小戶型所占比率、首付款等方面作出量化規(guī)定。政策出臺后，大量開發(fā)商面臨修改設(shè)計戶型的問題，在戶型配置上難有作為，難以體現(xiàn)自身產(chǎn)品的個性化，對開發(fā)項目形成打壓態(tài)勢。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施，也成為十年內(nèi)第九次房地產(chǎn)調(diào)控措施。8天后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，諸如，“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”及“對執(zhí)行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細致樓市調(diào)控措施出臺。在樓市內(nèi)一石激起千層浪，直接導(dǎo)致2013年3月各地均出現(xiàn)搶搭政策末班車現(xiàn)象，各樓盤展廳及房地產(chǎn)登記中心人滿為患。

2.3 社會環(huán)境風險

社會環(huán)境主要包括人口環(huán)境及人口結(jié)構(gòu)。社科院2013年12月26日發(fā)布的《社會藍皮書》指出，當前中國迎來了人口轉(zhuǎn)型的拐點，人口紅利將進入逐漸收縮時期。2013年60歲及以上老年人口達到2億人。2033年前后將翻番到4億，年增加1000萬人，最高年份將增加1400多萬人，“銀發(fā)潮”將對我國的經(jīng)濟、社會、政治、文化發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。整個社會都將高度關(guān)注退休與養(yǎng)老問題。房地產(chǎn)投資決策應(yīng)當順應(yīng)形勢的變化，未雨綢繆，關(guān)注為老年人服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)，開展為老年人提供醫(yī)療、康復(fù)、健身、教育、休閑、娛樂、社交等配套養(yǎng)老場所及生活配套設(shè)施的建設(shè)將具備良好的開發(fā)遠景。

3 開發(fā)項目自身區(qū)域因素帶來的風險

房地產(chǎn)開發(fā)是在某一特定的空間、地域范圍內(nèi)進行的經(jīng)濟活動，區(qū)域因素對房地產(chǎn)投資決策尤為重要。開發(fā)區(qū)域內(nèi)各項因素的變化都會給項目帶來風險。這里的區(qū)域因素不僅包括自然地理位置，同時包括政治地位、經(jīng)濟區(qū)位、交通位置、社會環(huán)境、未來規(guī)劃等。

3.1 城市規(guī)劃風險

城市規(guī)劃中用地布局的變動對已經(jīng)建成、正在建設(shè)的及將要建設(shè)的房地產(chǎn)項目的價值均會產(chǎn)生影響。

城市規(guī)劃風險主要表現(xiàn)為用地性質(zhì)、建筑設(shè)計、市政配套設(shè)施等規(guī)劃內(nèi)容發(fā)生變化給項目帶來的影響。

3.1.1 用地性質(zhì)變化帶來的風險

土地利用性質(zhì)的變更，會對房地產(chǎn)項目帶來極大的影響。如在居住用地范圍內(nèi)，將部分居住用地變更為公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地等，會導(dǎo)致開發(fā)項目因容積率下降、銷售面積減少而蒙受經(jīng)濟上的損失。

3.1.2 項目設(shè)計變更帶來的風險

當政府對某一區(qū)域的規(guī)劃指標進行調(diào)整時，就會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策。如建筑密度、建筑控制高度、容積率等指標提高，建筑間距、綠地率、日照間距等指標調(diào)低，將導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑面積增大，單位面積成本降低，利潤增加，開發(fā)企業(yè)投資意愿增加；反之，則單位面積成本提高，利潤減少，開發(fā)企業(yè)投資熱情降低。

3.1.3 市政配套規(guī)劃變更帶來的風險

房地產(chǎn)項目的市政配套既包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、通信、郵政、體育場館、地鐵站等公共設(shè)施配套，也包括道路、給水、排水、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施配套。如項目周邊原規(guī)劃一大型開放廣場因規(guī)劃調(diào)整而取消，則會對周邊開發(fā)項目帶來利空影響。又如規(guī)劃調(diào)整為項目旁邊遷入一知名中學(xué)，則給項目帶來利好影響。

3.2 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境風險

房地產(chǎn)的供需在很大程度上受到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展程度的影響。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人口密度大、消費能力強，房地產(chǎn)利潤空間大，面臨的風險??；而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，人口密度小，消費能力弱，房地產(chǎn)利潤空間小，面臨的風險大。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市和熱點二線城市房屋供應(yīng)相對不足，房價上漲壓力較大；廣大三四線城市房屋消化困難，房價也陷入滯漲。而鄰近或類似地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，有可能形成區(qū)域經(jīng)濟規(guī)模協(xié)同、協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)共同繁榮；也有可能形成區(qū)域同質(zhì)性競爭，從而分散購買力，使競爭力下降。

3.3 區(qū)域人文環(huán)境風險

房地產(chǎn)投資項目所在地的社會治安狀況、風俗習(xí)慣、人文素養(yǎng)、歷史文化等因素，在投資決策時亦要加以考慮。如某一投資于法國小城市的項目在開工兩天后當?shù)毓と巳紱]來上班，一打聽才知道原來是法定假日。投資方通過進一步調(diào)查了解才知道，法國人有國慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、五一勞動節(jié)、萬圣節(jié)等法定假日，另有雙休日、帶薪長假及其他假日，每年大約有150天不用工作。基于此，投資方不得不調(diào)整項目工期及配套設(shè)施、配套設(shè)備的購建計劃。

3.4 自然環(huán)境風險

自然環(huán)境風險來源于所在地的氣候條件、工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件、環(huán)境污染程度及地下埋藏物等不確定性因素。氣候條件可能影響項目施工期、工程設(shè)計和技術(shù)方法。地基承載力、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)、地下水埋深等因素會增加施工難度及項目成本，影響施工進度；空氣污染、噪聲污染、水污染會影響項目能否通過環(huán)評審批及影響房屋銷售；地下埋藏物、掩藏物可能影響項目的施工進度。

總之，房地產(chǎn)項目決策層應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)項目投入資金量巨大、投資周期較長、項目收益對各影響因素變化敏感、不可預(yù)見情況多的特點，在充分調(diào)查研究各影響因素的基礎(chǔ)上，做好正確的投資決策和判斷。

參考文獻：

厲以寧.反對過分依賴宏觀調(diào)控[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013（6）：26.