顧雨林

[摘要]成本作為影響利潤(rùn)最直接的要素之一，在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中必須得到足夠的重視。在收入相同的前提下，企業(yè)成本更低意味著利潤(rùn)更高。為增強(qiáng)現(xiàn)代企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，采取有效措施，加強(qiáng)成本管理成為企業(yè)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，只有在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中加強(qiáng)成本管理控制，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)成本決策和預(yù)測(cè)，合理確定成本目標(biāo)，加大成本控制力度，改善企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)，推動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)健康發(fā)展，才能獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理控制；必要性；現(xiàn)狀；加強(qiáng)措施

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0141-02

現(xiàn)代企業(yè)想要獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)成本管理無(wú)疑是值得重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)。作為從事房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)，具有投資大、效益高、工期長(zhǎng)等與其他行業(yè)較大的差異，只有深入洞察市場(chǎng)環(huán)境變化，合理有效控制企業(yè)成本管控，才能提升企業(yè)管理的效率，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)取得持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中常常對(duì)成本管理不夠重視，這對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。下面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制問(wèn)題展開(kāi)深入探討。

1房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理控制的必要性分析

在現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，針對(duì)可能影響成本的相關(guān)因素或事件，運(yùn)用企業(yè)掌握的相關(guān)信息，采取一定的調(diào)節(jié)或預(yù)防措施，通過(guò)管理降低企業(yè)成本就是所謂的成本管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，針對(duì)的主要是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，涉及的與成本費(fèi)用有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理和控制的過(guò)程。可以說(shuō)，成本管控工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有系統(tǒng)性、持續(xù)性和全面性特點(diǎn)，但凡企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中可能涉及價(jià)值的運(yùn)動(dòng)，均應(yīng)包含在成本管理控制范圍之內(nèi)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，絕不能忽視成本管理工作，這不僅是緩解當(dāng)前政府通過(guò)行政手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的重要措施，更是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成本管控，提升企業(yè)生產(chǎn)效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。

2房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀探討

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理的認(rèn)識(shí)更加深刻，充分意識(shí)到切實(shí)加強(qiáng)成本管理控制工作的重要性。然而在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理依然存在這樣那樣的問(wèn)題，有待進(jìn)一步的完善。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)良好，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)水平始終較高，這在一定程度上，使得房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)營(yíng)管理者到普通員工，控制成本的意識(shí)均較淡薄，明顯滯后于時(shí)代發(fā)展步伐。這主要體現(xiàn)在如下方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主體過(guò)于單一，通常僅限于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，尚未形成全員參與成本控制的局面，這往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法開(kāi)展全過(guò)程的成本管控，而只能于事后進(jìn)行成本的有限控制；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制范圍有待擴(kuò)展，內(nèi)容也僅局限于財(cái)務(wù)和項(xiàng)目施工領(lǐng)域。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本管理時(shí)，有忽視建設(shè)項(xiàng)目前期選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和后期銷售環(huán)節(jié)成本管理控制的問(wèn)題，使得成本管理存在漏洞，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失，不能讓企業(yè)成本有效降下來(lái)；再次，往往忽視項(xiàng)目建設(shè)之前成本控制活動(dòng)，而只關(guān)注建設(shè)后期的成本管理。要知道，事后成本管控的作用相對(duì)有限，若沒(méi)有開(kāi)展有效的全過(guò)程成本管控，項(xiàng)目建設(shè)成本控制必然存在盲點(diǎn)，也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制，缺乏合理管理體系的必要支持。部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未制定相對(duì)合理的企業(yè)成本管控體系，即使是制定了相應(yīng)企業(yè)成本管控規(guī)章，但卻存在管理水平低下的問(wèn)題，無(wú)法使成本管控體系發(fā)揮出應(yīng)有作用，導(dǎo)致企業(yè)成本管理控制工作形同虛設(shè)?？梢哉f(shuō)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系多不健全，即便有成本控制制度，也因職責(zé)權(quán)限劃分不明晰，不能進(jìn)行有效的成本控制考核，自然談不上賞罰分明，這無(wú)疑會(huì)打擊企業(yè)員工參與成本控制的積極性。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較其他行業(yè)要大得多。充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要基礎(chǔ)。若沒(méi)有足夠資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就不可能繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，盈利也就無(wú)從談起了。當(dāng)前，我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依然以銀行信貸資金為主，80%的房地產(chǎn)企業(yè)融資為銀行貸款，而使用貸款需要付出較高額度的利息，僅有極少房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資等其他方式籌集所需資金。實(shí)踐表明，來(lái)源單一的資金，供應(yīng)不及時(shí)現(xiàn)象就不可避免，在無(wú)法對(duì)銀行貸款的利率進(jìn)行可靠估算的情況下，就可能會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本過(guò)大。一旦發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)不足現(xiàn)象，企業(yè)項(xiàng)目施工的進(jìn)度會(huì)受到影響不說(shuō)，甚至可能會(huì)因此而停工，進(jìn)而危害房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，影響企業(yè)的形象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展構(gòu)成極大威脅。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1房地產(chǎn)企業(yè)要更新成本管控觀念，增強(qiáng)成本管控意識(shí)首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識(shí)的加強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)以成本控制為前提開(kāi)展工作。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層要先厘清觀念，充分意識(shí)到企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性，以企業(yè)現(xiàn)狀為依據(jù)統(tǒng)籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問(wèn)題；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新成本管控觀念，開(kāi)展全員參與的全過(guò)程成本管理。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目建設(shè)為主，而建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且成本涉及范圍較廣，類別也多種多樣，片面的或不完全的成本管理控制，對(duì)于企業(yè)成本控制的作用不大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新觀念，摒棄傳統(tǒng)成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制上，切實(shí)加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)合作，推動(dòng)全員、全過(guò)程成本控制的有效開(kāi)展，最終實(shí)現(xiàn)有效控制企業(yè)成本的根本目的。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理工作，就必須制定切實(shí)可行的成本計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)劃通常包括：通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究，論證和分析出建設(shè)項(xiàng)目總投資目標(biāo)，并以項(xiàng)目總投資目標(biāo)為依據(jù)，確定項(xiàng)目總成本管控目標(biāo)。計(jì)劃總成本對(duì)于企業(yè)成本管理控制起著關(guān)鍵性作用，必須逐層地對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解。一般來(lái)說(shuō)，可按照建設(shè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，把總成本逐條分解到各個(gè)成本對(duì)象當(dāng)中。當(dāng)然，在分析項(xiàng)目總成本時(shí)，要注意各成本限額間的平衡問(wèn)題，以保證項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)，既有助于建設(shè)項(xiàng)目功能目標(biāo)和質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，也能最大限度降低企業(yè)成本；成本的合理估算。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)展，針對(duì)具體情況，對(duì)各個(gè)成本控制對(duì)象進(jìn)行必要的成本估算，并比較估計(jì)值與限額值的差異，結(jié)合具體的情況，優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)成本管理。

3.3全過(guò)程是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中必須重視的問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的成本控制是重中之重，是企業(yè)成本管控活動(dòng)的核心所在。所以，必須要切實(shí)做好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管控工作。

首先，在建設(shè)項(xiàng)目的策劃及投資決策階段，企業(yè)有必要對(duì)有可能發(fā)生的成本從總體上進(jìn)行控制。具體則應(yīng)著重抓好以下工作：合理選擇策劃、決策人員，完成投資決策階段所必須開(kāi)展的技術(shù)性工作；編制具體的投資估算，以形成初步成本管理計(jì)劃，并以此為基礎(chǔ)分析項(xiàng)目成本和風(fēng)險(xiǎn)。

其次，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管控工作。設(shè)計(jì)階段成本控制會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生較大影響，通常采用限額設(shè)計(jì)的方式確證成本管理的有效性。應(yīng)將施工預(yù)算嚴(yán)格地控制于批準(zhǔn)范圍之內(nèi)，并切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理工作。

再次，要加強(qiáng)施工階段成本控制工作。主要有：編制或修訂企業(yè)成本計(jì)劃、制定成本管理工作流程、成本管理人員職能及任務(wù)的落實(shí)；還要熟悉建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙及要求，重點(diǎn)加大工程建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化較大環(huán)節(jié)的成本控制工作；仔細(xì)復(fù)核工程建設(shè)項(xiàng)目的付款賬單，關(guān)注合同修改、補(bǔ)充工作。對(duì)于施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證也要有嚴(yán)格的管控體系。

最后，切實(shí)加強(qiáng)結(jié)算階段企業(yè)成本控制工作。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算具有復(fù)雜性、集中性和大量性的鮮明特點(diǎn)。為規(guī)避因主、客觀上的疏漏，必須建立結(jié)算原則確認(rèn)機(jī)制、二次復(fù)核機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制，這樣才能做好結(jié)算階段的成本管控工作。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，只有以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度做好全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的工作，才能實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本的目標(biāo)。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理控制不應(yīng)忽視資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金支持，占用建筑商、供貨商的資金是可以起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時(shí)間價(jià)值。然而若長(zhǎng)期地占用大量資金，就可能導(dǎo)致采購(gòu)和人力成本的上升，或是企業(yè)信譽(yù)的降低。切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，能夠?qū)崿F(xiàn)有效降低企業(yè)資金成本，為企業(yè)獲取更好經(jīng)濟(jì)效益打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。具體措施如下：拓寬企業(yè)融資渠道，合理籌集資金，不僅能降低企業(yè)的負(fù)債率，也能使企業(yè)融資成本進(jìn)一步下降；建立回籠資金的有效管理措施，及時(shí)收回企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)；建立企業(yè)資金計(jì)劃管理體系，企業(yè)支付款項(xiàng)要做好支付計(jì)劃，在把握關(guān)鍵路線、節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，按時(shí)按計(jì)劃撥付資金，從而有效地解決企業(yè)資金調(diào)動(dòng)問(wèn)題。

4結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控必須引起足夠的重視，只有切實(shí)加強(qiáng)成本管理控制工作，才能控制好企業(yè)成本，以合理的人財(cái)物支出，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。這樣才能真正使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力更強(qiáng)，才能使企業(yè)取得更好的發(fā)展機(jī)遇。

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