陳金鑫

[摘要]自房地產(chǎn)改革用住房市場(chǎng)化分配取代福利分房制度以來，我國房地產(chǎn)漲勢(shì)明顯，雖然經(jīng)過國家多方調(diào)控，但調(diào)控效果并不理想，上漲趨勢(shì)仍未改變，而今穩(wěn)定房價(jià)已然成為關(guān)系到國計(jì)民生的大事。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在其特有的背景下發(fā)展，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也埋下了風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)的泡沫化產(chǎn)生及擴(kuò)大威脅著經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，政府應(yīng)該在了解房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫化；杠桿化；改革方向

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0147-02

1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊背景

1.1城鎮(zhèn)化快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)

城鎮(zhèn)化又稱城市化是工業(yè)化文明發(fā)展必然經(jīng)歷的一個(gè)階段，指的是隨著工業(yè)文明的發(fā)展，農(nóng)業(yè)活動(dòng)比重下降而非農(nóng)業(yè)活動(dòng)比重上升，從而導(dǎo)致的城市人口與農(nóng)村人口此消彼長的過程。中國的城市化主要開始于改革開放后，數(shù)據(jù)顯示，在2011年我國的城市化率已經(jīng)達(dá)到51.27%。短短30多年間，城市化迅速發(fā)展，在其發(fā)展過程給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大推動(dòng)力，就拿農(nóng)村居民人均住房面積來說，1978年數(shù)據(jù)為8.1平方米，而2012年這一數(shù)據(jù)已上升到37.1平方米

但是迅速推進(jìn)的城市化進(jìn)程也給并不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了不少的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)功能發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房屋作為一種特殊的資產(chǎn)，同時(shí)具有投資品和消費(fèi)品兩種特征，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使得真實(shí)的住房需求向投資性需求轉(zhuǎn)變，這也使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫，房價(jià)虛長。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化情況嚴(yán)重。對(duì)于一線城市而言，人口密度大，土地供應(yīng)緊張，房屋供給相對(duì)不足，而且房屋投資性需求導(dǎo)致房屋占有不均衡，高收入家庭房屋占有通常大于1，而房價(jià)虛高導(dǎo)致很多中低收入群體無法擁有住房。

（3）住房身份歧視將農(nóng)民工拒之門外。

1.2房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位

在前十年中，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)快速發(fā)展推動(dòng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要地位，所以如果房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過大甚至破滅會(huì)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重打擊，國家應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行改革，去泡沫化，使其成為中國經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定的增長點(diǎn)而不是只關(guān)心其增長額，使其變成中國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素。下文會(huì)就這一點(diǎn)給出詳細(xì)意見。

2房地產(chǎn)泡沫化產(chǎn)生及擴(kuò)大原因

以上兩個(gè)中國房地產(chǎn)的特殊背景決定了政府應(yīng)該嚴(yán)肅對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，更加要求其穩(wěn)定發(fā)展而非快速發(fā)展，求穩(wěn)而非求快，并且要不斷改革房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的不合理因素，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為國民經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定的增長點(diǎn)。

而影響房地產(chǎn)成為穩(wěn)定增長點(diǎn)的因素就是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫有多大的討論。正常的商品價(jià)格是由市場(chǎng)供求決定的，而房地產(chǎn)泡沫是指除真實(shí)性需求以外的大量投資性需求導(dǎo)致的住房供不應(yīng)求從而導(dǎo)致房價(jià)虛增的現(xiàn)象。

2.1貧富差距過大、收入分配不平衡導(dǎo)致了正常供求關(guān)系的失衡收入對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響是顯而易見的，在國外的研究調(diào)查中，失衡的收入分配是房地產(chǎn)泡沫的決定性因素[1]。不難理解，對(duì)于中國這個(gè)對(duì)于住房私有化格外偏好的國家，人們并不像理性人那樣選擇減少需求使得價(jià)格下降的方法，而是不惜動(dòng)用幾代人的存款也要消費(fèi)房屋，使得住房需求旺盛。這會(huì)成為一種惡性循環(huán)，居民的消費(fèi)觀念使得房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有像正常商品市場(chǎng)的供求調(diào)整價(jià)格，房價(jià)居高不下，這也是為什么國家房價(jià)調(diào)控政策一直收效甚微的原因，因?yàn)閷?duì)于居民而言有很多必須滿足的剛性需求，因此僅僅抑制投資性需求是無法達(dá)到理想效果的。

2.2住房政策導(dǎo)向忽視了改善民生的需求

住房政策的導(dǎo)向除了以上說的偏向私有化以外，對(duì)于保障性住房和廉租房的建設(shè)也成為政府發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的“短板”[2]。在我國，住房的短缺是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，但這不是通過增加供給就能簡(jiǎn)單解決的，而是要通過多種途徑同時(shí)進(jìn)行，其中增加保障性住房和廉租房就是一種。我國過于重視商品房建設(shè)而忽略了改善民生的需求，保障性住房的滯后主要體現(xiàn)在：供給過少，遠(yuǎn)不足以滿足需求；評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，很多中低收入居民被排除在外；建設(shè)簡(jiǎn)陋，配套設(shè)施跟不上，而且容易發(fā)生腐敗現(xiàn)象。

2.3地方財(cái)政對(duì)房價(jià)泡沫起到推波助瀾的作用

地方政府通過出讓土地獲得收入以及跟房地產(chǎn)有關(guān)的稅收收入是地方政府最直接、最重要的收入來源，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展對(duì)于地方政府而言是十分歡迎的，尤其是近十年間房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，更是使地方財(cái)政收入顯著提高（見圖2），并且房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融杠桿很高的行業(yè)，通過高金融杠桿土地資產(chǎn)的價(jià)值被迅速擴(kuò)大，在這種情況下一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，地方政府的財(cái)政也會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

圖22004—2012年地方財(cái)政房產(chǎn)稅與契稅

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2.4松的貨幣政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)擴(kuò)大

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高金融杠桿的行業(yè)，再加上目前中國投資資產(chǎn)的稀缺，如果貨幣政策是傾向于鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的話，信貸的擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，就拿土地儲(chǔ)備來說，土地儲(chǔ)備貸款融資自有資金的比例只需30%，助長了囤地行為。對(duì)比與2008年美國金融危機(jī)就是由房地產(chǎn)次級(jí)貸款引發(fā)的，房屋抵押貸款在促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，如果不加強(qiáng)監(jiān)督也會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來重大沖擊。

3防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議

3.1需求分類，民生優(yōu)先

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控首先要找到方向，哪些該調(diào)哪些不該調(diào)，即使簡(jiǎn)單地說供求決定價(jià)格，但是也不能直接簡(jiǎn)單就調(diào)整其中任何一方。首先市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是需求導(dǎo)向型，如果沒有需求，供給就毫無方向而言。但是僅從需求出發(fā)是不夠精確的，我們應(yīng)該將需求進(jìn)一步區(qū)分為真實(shí)需求和投機(jī)性需求兩種。其中真實(shí)性需求是指自身需要住房的剛性需求，對(duì)于這種需求政府應(yīng)進(jìn)行鼓勵(lì)，比如說對(duì)于首次購房的居民優(yōu)先滿足其貸款需求并提供一定的利率和稅收優(yōu)惠等。對(duì)于投資性需求進(jìn)行適當(dāng)抑制，主要通過稅收，加收閑置稅甚至通過行政手段進(jìn)行限購。

3.2改革信貸結(jié)構(gòu)，去杠桿化

寬松的貨幣政策會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化首先應(yīng)該調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)去杠桿化，應(yīng)使銀行信貸更多偏向新興產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)以及小微企業(yè)而非大量投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加大對(duì)于商品房以及土地投招標(biāo)的監(jiān)督以防囤地行為的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻并嚴(yán)格審查個(gè)人房貸，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)次級(jí)貸款監(jiān)督。其次，可以實(shí)行首付與貸款利率反向調(diào)整政策，在貸款利率上升的時(shí)候，下調(diào)首付比例[3]。

3.3土地交易與住房交易制度改革

對(duì)于擴(kuò)大供給方面，可以考慮將合適的農(nóng)村非農(nóng)用地直接納入房地產(chǎn)市場(chǎng)[4]，進(jìn)行土地所有權(quán)的出讓，在抑制投資性需求的同時(shí)輔以擴(kuò)大可用土地供給；同時(shí)對(duì)于住房交易制度，一方面應(yīng)該調(diào)整住房權(quán)限，對(duì)于廣大農(nóng)民工和外來人口的正常剛性需求放松購房權(quán)限；另一方面提高交易費(fèi)用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置“防火墻”，通過增收投機(jī)稅等方式抑制投機(jī)行為，維護(hù)居民正常的房屋需求。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯為民，孫詠梅.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度分析及對(duì)策[J].社會(huì)科學(xué)輯刊，2014（3）：80-87.

[2]瞿晶，姚先國.城鎮(zhèn)居民收入差距、財(cái)富差距、收入增長與房價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)：1992—2006[J].統(tǒng)計(jì)研究，2011（11）：20-25.

[3]任興洲，劉衛(wèi)民，邵挺.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中需要高度重視的問題和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào)，2014（4）：5-11.

[4]張泓銘.未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思想和策略[J].社會(huì)科學(xué)，2014（4）：44-54.