臧俊恒

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430073)

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優(yōu)先承租權(quán)之運(yùn)作困境與制度設(shè)計(jì)——以我國租賃合同實(shí)證考察為主線

臧俊恒

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430073)

摘要：商鋪?zhàn)鳛樯淌陆?jīng)營活動(dòng)中必不可少的組成部分，在租賃期限屆滿之際承租人都希望繼續(xù)承租原有商鋪。然，現(xiàn)規(guī)范并沒有賦予承租人對(duì)商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)生了一些問題，主要包括優(yōu)先承租權(quán)并非我國法定的權(quán)利、承租期限過短、怠于行使權(quán)利以及同等條件不統(tǒng)一。關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)要堅(jiān)持事實(shí)與規(guī)范相結(jié)合，既要尊重雙方當(dāng)事人的合同自由意思表示，同時(shí)也應(yīng)尊重誠實(shí)信用原則對(duì)合同自由之限制。因此，需要對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”進(jìn)行目的性限縮解釋，侵害優(yōu)先承租權(quán)的行為要予以補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為商譽(yù)攤銷公允價(jià)值，同時(shí)需嚴(yán)格限制出租人的豁免理由。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先承租權(quán)；商鋪?zhàn)赓U；商事糾紛；利益平衡

一、問題之提出

商事經(jīng)營活動(dòng)中，基于承租商鋪靈活性強(qiáng)和成本低廉之優(yōu)勢，租賃期屆滿，承租人一般都希望繼續(xù)承租原商鋪，而出租人卻與之相反，導(dǎo)致承租人在商鋪長期經(jīng)營積累下的商譽(yù)、客戶資源等無形資產(chǎn)付之闕如。實(shí)務(wù)中法院往往通過類推《合同法》第230條優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定審理此類案件。

理論上優(yōu)先購買權(quán)與優(yōu)先承租權(quán)的研究分布冷熱不均，相比前者，后者可獲得的文章寥寥可數(shù)。但實(shí)踐中涉及“優(yōu)先承租權(quán)”的糾紛確是相當(dāng)常見，①筆者以“優(yōu)先承租權(quán)”為關(guān)鍵詞檢索北大法意網(wǎng)的民事案例，截止2015年7月1日相關(guān)案例有2446條。且承租人幾乎都以敗訴而告終。

由于法理模糊和規(guī)范缺失，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)會(huì)產(chǎn)生怎樣的效力，學(xué)界和實(shí)務(wù)莫衷一是，雖說法律不是為了一方的勝訴來進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，但是當(dāng)這種現(xiàn)象逐漸擴(kuò)大化成為一種事件，那么如何對(duì)承租人合法權(quán)益予以保護(hù)是值得思考的現(xiàn)實(shí)問題。因此，需要從立法、司法及學(xué)說角度來分析優(yōu)先承租權(quán)的問題。

二、優(yōu)先承租權(quán)之制度缺陷與法律風(fēng)險(xiǎn)

法律上未對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”予以明確規(guī)定，相反在商事交易活動(dòng)中卻如火如荼的發(fā)生，這也就是“被誤認(rèn)為法盲的普通大眾要比立法者、司法者或者執(zhí)法者聰明得多，智慧得多”。因此我們需要從學(xué)理上明確“優(yōu)先承租權(quán)”的內(nèi)涵，矯正實(shí)踐中對(duì)此類問題同案不同判、執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，進(jìn)而使“耕者有其田，居者有其屋”，更加合理的分配社會(huì)資源。從實(shí)務(wù)來看，主要存在如下問題：

(一)法定權(quán)利還是約定權(quán)利

案例一：甲、乙公司簽訂了為期8年的商鋪?zhàn)赓U合同，合同中約定：“乙方租賃期滿需繼續(xù)租用，應(yīng)在本租賃合同期滿前1個(gè)月向甲方提出書面申請(qǐng)，在征得甲方書面同意后辦理繼續(xù)租賃手續(xù)，租金、期限等重新協(xié)商?！彪p方發(fā)生糾紛訴至法院，庭審期間，乙公司主張優(yōu)先租賃權(quán)。最終法院認(rèn)為“合同中僅約定了續(xù)租條件，并未約定優(yōu)先承租權(quán)”。*參見(2014)浦民一(民)初字第2602號(hào)民事判決書。

案例二：甲公司與乙公司約定了優(yōu)先承租權(quán)，雙方發(fā)生租賃合同糾紛訴至法院，而法院裁判理由為“我國法律及司法解釋中未對(duì)優(yōu)先承租權(quán)做出有關(guān)規(guī)定,所以對(duì)其優(yōu)先承租權(quán)不予支持”。*參見(2014)淮中民終字第2309號(hào)民事判決書。

通過查閱司法實(shí)踐中的糾紛可以發(fā)現(xiàn)，在我國大多數(shù)法院的判決都認(rèn)為“優(yōu)先承租權(quán)”是一種約定性權(quán)利，當(dāng)事人沒有約定的情況下，法院一般不會(huì)支持承租人的訴訟請(qǐng)求。[1]實(shí)踐中更多存在的問題是，雙方當(dāng)事人關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，約定條款的內(nèi)容不明確、不具體，操作性差，導(dǎo)致承租人無法實(shí)現(xiàn)繼續(xù)租賃商鋪的愿望。由此觀之，大多數(shù)法院判決對(duì)于“續(xù)租權(quán)”是否存在大多依據(jù)雙方在合同中是否進(jìn)行相關(guān)約定。只有很少一部分地區(qū)在司法判例中承認(rèn)續(xù)租權(quán)的存在，且雖然承認(rèn)續(xù)租權(quán)的存在，也會(huì)因?yàn)槿狈?yōu)先續(xù)租權(quán)行使的具體標(biāo)準(zhǔn)，最終無法執(zhí)行。

(二)租賃期限問題

租賃期限過短情形。設(shè)置優(yōu)先承租權(quán)的宗旨是為了維護(hù)承租人在商鋪長期經(jīng)營積累的商譽(yù)價(jià)值，維持穩(wěn)定的租賃法律關(guān)系。但多數(shù)租賃合同期限過短，承租人并未進(jìn)行大規(guī)模的資金及技術(shù)投入，附加于商鋪之上的商譽(yù)價(jià)值可以忽略。[2]同時(shí)，基于租賃市場價(jià)格變化較快，出租人為了尋求出租利益的最大化，便與承租方簽訂短期合同，并約定期滿可續(xù)簽，但承租人卻誤以為是長期租賃。

案例三：某公司將門商鋪出租給乙使用，約定租賃期限為1年，年租金為2萬，期滿可續(xù)租，但需重新簽訂合同。期滿后，公司告知乙某：每年交納3.6萬元租金才可以續(xù)租。乙起訴主張優(yōu)先承租權(quán)，一二審法院均未支持其訴請(qǐng)。*參見(2010)漢民二終字第24號(hào)民事判決書。

承租人怠于行使權(quán)利情形。優(yōu)先承租權(quán)作為一種請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人必須作出主張?jiān)摍?quán)利的意思表示。[3]因此承租人在租賃期限屆滿前應(yīng)當(dāng)明確的表示是否續(xù)租。

案例四：2008年，某房地產(chǎn)公司將四塊門店出租給甲乙二人，租賃期間為2008年12月15日至2013年12月14日。2009年12月21日，房地產(chǎn)公司將門店賣給了丙丁戊三人。之后丙丁戊與甲乙二人在原租賃合同不變的基礎(chǔ)上，重新簽訂了一份租賃合同，另約定合同期限屆滿后，二被告在同等價(jià)位條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。2013年10月25日，丙丁戊三人通知甲乙做好退檔準(zhǔn)備。2013年12月14日，乙通過銀行轉(zhuǎn)賬給丙，要求續(xù)租。雙方因續(xù)租問題發(fā)生糾紛訴至法院，三人表示，次年租金應(yīng)在本年度即2013年11月14日前匯到原告賬戶，但被告在2013年12月15日才給付租金，系逾期支付，被告已放棄續(xù)租權(quán)。而法院在判決二被告應(yīng)返還房屋的同時(shí)，又酌定二被告在合同期滿后十個(gè)月內(nèi)可以主張優(yōu)先承租權(quán)。被告不服提起上訴，二審法院以一審中二被告未提起優(yōu)先承租權(quán)的反訴為由主張優(yōu)先承租權(quán)不是本案審理范圍，撤銷原判決。*參見(2014)鄂咸寧中民三終字第182號(hào)民事判決書。

(三)同等條件問題

案例五：甲乙二人簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，合同期限自2012年10月1日至2013年9月30日，約定甲可以在合同屆滿前一個(gè)月告知乙是否續(xù)租，并在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)。2013年8月29日，甲電函乙表示要求續(xù)租，但乙一直沒有答復(fù)，實(shí)際將系爭房屋租給了案外人丙。被告乙認(rèn)為，一直無法聯(lián)系到甲，且乙丙之間的租賃價(jià)格不同于原合同。法院判決：由于租房協(xié)議書明確約定原告享有優(yōu)先承租權(quán)，故被告在租賃期滿將系爭房屋另行出租他人前，理應(yīng)根據(jù)合同約定,及時(shí)向原告告知其與案外人談判的租賃條件(包括租金)等情況。但被告僅以原告無法聯(lián)系為由逕行與案外人簽署租賃合同，侵害了原告的優(yōu)先承租權(quán),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。*參見(2013)嘉民三(民)初字第1225號(hào)民事判決書。

出租人在租賃合同屆滿之前拒絕與原承租人續(xù)租，并且未將另行出租的情況告知原承租人，導(dǎo)致合同屆滿，而承租人對(duì)“同等條件”卻一無所知，無從行使優(yōu)先承租權(quán)。此時(shí)，出租人應(yīng)負(fù)有告知承租人的義務(wù)，這樣承租人才可以就是否繼續(xù)出租作出意思表示。

三、優(yōu)先承租權(quán)之規(guī)范目的

先假設(shè)，如果沒有優(yōu)先承租權(quán)在處理此問題時(shí)會(huì)發(fā)生什么樣的結(jié)果？

租賃期屆滿，出租人甲不愿再和承租人乙續(xù)約，無論是自用或是租給他人使用，都是甲的自由，承租人乙只能遷出租賃場所，不可以強(qiáng)制甲進(jìn)行續(xù)租或者取得補(bǔ)償。在租賃期內(nèi)，對(duì)于出租人處分商鋪的行為，“買賣不破租賃”和“優(yōu)先購買權(quán)”對(duì)承租人利益起到了雙保險(xiǎn)的效果。而租賃期屆滿之時(shí)，卻沒有相應(yīng)的法律予以保護(hù)，那么承租人長期經(jīng)營所形成的商譽(yù)價(jià)值如何維護(hù)？

由于承租人長期的租賃商鋪會(huì)形成商譽(yù)等無形資產(chǎn)價(jià)值，為避免承租人因遷出原商鋪而造成無形資產(chǎn)的流失，以對(duì)抗出租人具有商鋪所有權(quán)處分之自由，在合同締約自由原理下，需要法律明確規(guī)定，其目的是維持承租人繼續(xù)租賃商鋪或者基于無形資產(chǎn)的流失獲得補(bǔ)償，即無形資產(chǎn)殘值。

(一)優(yōu)先承租權(quán)與合同自由

理論上，現(xiàn)在合同自由制度已從注重形式上的自由發(fā)展為更加注重實(shí)質(zhì)上的自由，對(duì)其進(jìn)行限制并非是完全放棄合同自由的制度原理，而是為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展之需要。合同自由并非是絕對(duì)、無限制的自由，其不得違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，真正的合同自由原則應(yīng)受到限制，才能真正發(fā)揮其作用。[4]易言之，“約定”必須在“法定”范疇之內(nèi)，“約定”不得超越法定規(guī)范和公序良俗。

根據(jù)合同自由原則之規(guī)定，出租人享有商鋪的所有權(quán)，該權(quán)利是絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗希望繼續(xù)租賃該商鋪的相對(duì)人。對(duì)于續(xù)租權(quán)，有人認(rèn)為此制度的設(shè)立違反了合同自由原則，限制了出租人對(duì)租賃物所享有的完整的所有權(quán)，出租人擁有選擇合同相對(duì)人的自由，至于合同雙方當(dāng)事人是否續(xù)租屬于他們的自由，法律不應(yīng)過多的干預(yù)，否則違背了所有權(quán)絕對(duì)的原理。但續(xù)租制度之設(shè)立并不會(huì)違反合同自由原則，該制度未強(qiáng)制性地令出租人必須接受承租人提出的續(xù)租請(qǐng)求義務(wù)。

(二)出租人與承租人利益平衡

實(shí)踐中，保護(hù)承租人利益被過分地?cái)U(kuò)大化了，出租人不進(jìn)行續(xù)租將導(dǎo)致承租人重新投入更多的成本，過分保護(hù)承租人的利益混淆了私法和社會(huì)法二者的規(guī)制范疇，私法調(diào)整的是平等主體之間的法律關(guān)系，這種看法將濫用私法達(dá)成社會(huì)政策目標(biāo)實(shí)為不可取。[5]盡管承租人的利益值得保護(hù)，但這并非是立法的唯一目標(biāo)，實(shí)際上，出租人、承租人、第三人都是抽象的法律概念，其并不能反映出法律主體背后的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，立法并不可以先入為主預(yù)設(shè)承租人與出租人之間是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距較大的主體。[6]

維護(hù)承租人經(jīng)營的長期穩(wěn)定，構(gòu)建并保持持續(xù)性的法律關(guān)系，需要賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，租賃期屆滿承租人的續(xù)租要求沒有得到滿足，確實(shí)會(huì)對(duì)承租人產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)利益損失。商鋪?zhàn)赓U合同作為合同的一類，承租人在簽訂合同時(shí)就應(yīng)預(yù)料到租賃合同屆滿租賃關(guān)系會(huì)終止，就應(yīng)當(dāng)在每年年末計(jì)算會(huì)計(jì)利潤時(shí)攤銷商譽(yù)減值損失。

另外，租賃期屆滿后，雙方未達(dá)成續(xù)租，原承租人定會(huì)在附近租賃其他的商鋪。而出租人則轉(zhuǎn)而自己經(jīng)營亦或由新的承租人經(jīng)營，鑒于原承租人的營業(yè)狀況，新的經(jīng)營者一般會(huì)進(jìn)入相同的市場，鑒于出租者或新的承租人在資金上巨大優(yōu)勢，有利于提升產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)更加物美價(jià)廉的產(chǎn)品，加劇了相關(guān)市場的競爭，從而使消費(fèi)者分享由此帶來的利益。

四、優(yōu)先承租權(quán)的制度理論重構(gòu)

鑒于優(yōu)先承租權(quán)制度本身的復(fù)雜性，加之當(dāng)事人的法律知識(shí)的局限性，實(shí)務(wù)中當(dāng)事人很少在合同中對(duì)優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行詳盡的約定。更多的是當(dāng)事人都僅簡單約定：租賃期間屆滿承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。一方面是法律制度的復(fù)雜性，一方面是當(dāng)事人之間約定過于簡單，事實(shí)與規(guī)范之間產(chǎn)生了隔閡，法律及法律的模糊性并不必然導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益糾紛處理的困境，相反，大多數(shù)的時(shí)候，它也為“變通”做法創(chuàng)造了條件。這種不確定性造成的最大問題是，它無法有效控制機(jī)會(huì)主義者的行動(dòng)。

(一)利益平衡之焦點(diǎn)——租金

我國房地產(chǎn)市場價(jià)格增長速度較快，同時(shí)出租人覬覦承租人經(jīng)營紅火，承租人認(rèn)為出租人的價(jià)格過高超過其預(yù)期而放棄續(xù)租，出租人卻徑行與第三人簽訂房屋租賃合同，導(dǎo)致承租人與出租人無法續(xù)約，皆因?yàn)樽饨饐栴}。*(2015)鄂荊門民三終字第00067號(hào)民事判決書。易言之，價(jià)高者得。那么，如何確定一個(gè)合理的租金價(jià)格呢？

租金的確定應(yīng)當(dāng)符合市場價(jià)值的增長規(guī)律，原則上，租金的設(shè)立應(yīng)結(jié)合商鋪所在的地段、周邊臨近地段的價(jià)格、商鋪的用途、特征。實(shí)際上,法官確定的租賃市價(jià),與當(dāng)事人間就租賃場地進(jìn)行自由協(xié)商而形成的租賃市價(jià)往往發(fā)生偏離。因此，立法者希望尊重租賃市場自身運(yùn)行的規(guī)范，也就是說,法院所確定的租金數(shù)額應(yīng)當(dāng)盡可能反映租賃市場上的真實(shí)價(jià)格。[7]但，租金的確定最終應(yīng)由當(dāng)事人自由協(xié)商，讓市場確定價(jià)格。法律不應(yīng)過多的干涉。為了雙方交易關(guān)系的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)是固定租金加營業(yè)額提成。

(二)明確優(yōu)先承租權(quán)的期限

1.租賃合同期限。商鋪?zhàn)赓U相較于居住租賃，其時(shí)間更長且進(jìn)行了投資，原則上講，商鋪?zhàn)赓U的期限是長期的。如果商鋪?zhàn)赓U雙方簽訂的是短期合同或不定期租賃合同，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同，這將使商鋪經(jīng)營活動(dòng)始終處于一種不確定的狀態(tài)，承租人無法進(jìn)行大量的資本投入以實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。

經(jīng)營活動(dòng)的持續(xù)性和長期性要求租賃合同具有穩(wěn)定性，一般承租人在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)都希望能夠長期租賃商鋪來維持經(jīng)營的持續(xù)性，因此當(dāng)租賃期限屆滿時(shí)為了平衡雙方利益才賦予了承租人續(xù)租權(quán)。若在商鋪?zhàn)赓U中承租人與出租人訂立合同時(shí)簽訂的是短期或者不定期合同，那么說明該商鋪對(duì)承租人來說并無長期租賃的必要，經(jīng)營活動(dòng)并非過度依賴其租賃的商鋪，從訂立合同時(shí)就接受了出租人隨時(shí)解除租賃合同風(fēng)險(xiǎn)的存在，此種情形下的承租人己經(jīng)做了充分的隨時(shí)搬離的準(zhǔn)備，并不會(huì)對(duì)租賃場地進(jìn)行多余投資，賦予其續(xù)租權(quán)則無意義。

實(shí)務(wù)上，不論是出于主觀亦或客觀原因，出租人和承租人之間簽訂的合同期限過短，法律關(guān)系都長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于承租人對(duì)商鋪進(jìn)行長期的投資，而附加在商鋪上的無形資產(chǎn)價(jià)值較低，并不值得保護(hù)。只有長期合法的租賃合同才可能產(chǎn)生優(yōu)先承租權(quán)要保護(hù)的——商譽(yù)價(jià)值，此時(shí)如不續(xù)租將導(dǎo)致承租人很大的損失。從合同法角度審視，于商鋪?zhàn)赓U合同而言，雙方當(dāng)事人之間只有簽訂了較為長時(shí)間的合同，承租人才有主張優(yōu)先承租權(quán)之必要，按照我國的實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)在三年以上為宜。

2.優(yōu)先承租權(quán)行使時(shí)間。優(yōu)先承租權(quán)作為請(qǐng)求權(quán)的一種，權(quán)利人需真實(shí)作出意思表示，向出租人明確表示行使優(yōu)先承租權(quán)，承租人切不可等到租賃期限屆滿之際，既不表示續(xù)租也不搬離原商鋪，這樣對(duì)于雙發(fā)都造成了不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失，為此實(shí)踐中發(fā)生了很多出租人起訴承租人要求返還商鋪的司法案例。同時(shí)，也有必要對(duì)出租人的行為予以明確規(guī)定，當(dāng)出租人在租賃期限屆滿之前將商鋪轉(zhuǎn)租第三人時(shí)，需告知承租人是否主張優(yōu)先承租權(quán)。關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的行使時(shí)間雙方當(dāng)事人可以在租賃合同中進(jìn)行約定，在合同未約定的情形下，應(yīng)在租賃期限屆滿前三個(gè)月較為合適。

(三)優(yōu)先承租權(quán)之法律救濟(jì)

對(duì)于符合規(guī)定條件的承租人，出租人明示拒絕續(xù)租或者對(duì)承租人的續(xù)租意思表示不予答復(fù)的情境下，應(yīng)對(duì)承租人經(jīng)營商鋪產(chǎn)生的商譽(yù)附加值予以補(bǔ)償，[8]補(bǔ)償?shù)臄?shù)額等于無形資產(chǎn)攤銷的殘值，補(bǔ)償不可以通過合同約定排除。通過法定的補(bǔ)償消除承租人的顧慮，使商事交易便捷、安全。對(duì)出租人而言，其明知承租人享有優(yōu)先承租權(quán)而不與續(xù)租，將商鋪留作自用或租與他人，出租人至少是存在惡意的，主客觀上都起到了搭便車的效果，對(duì)于這部分價(jià)值出租人要予以補(bǔ)償也是沒有法理障礙的。

(四)出租人的豁免理由

為了維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，需要合理的分配權(quán)利義務(wù)，在承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的情形下，亦應(yīng)當(dāng)賦予出租人享有對(duì)抗優(yōu)先承租權(quán)的豁免理由。正當(dāng)理由包括：在商事營業(yè)場所租賃期間，承租人違約行為，例如，不按規(guī)定支付租金、未經(jīng)出租人同意擅自改變租賃房屋的用途、停止在租賃房屋內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)等重大的不當(dāng)行為。同時(shí)，出租人收回商鋪一年內(nèi)從事與原承租人類似的業(yè)務(wù)，事實(shí)上享有了商譽(yù)的附加值，也需要對(duì)承租人予以合理的補(bǔ)償，簡言之，商鋪所有權(quán)人收回自用或交由親屬使用的情形下，要對(duì)其予以限制，附加一定的附隨義務(wù)。

五、結(jié)語

盡管現(xiàn)代社會(huì)品牌的概念越來越重要，網(wǎng)絡(luò)購物的便捷性使得營業(yè)場所的作用不再那么重要，但是出于行業(yè)的特性和人們對(duì)商業(yè)公共場所的依戀，一個(gè)合適的商鋪尤其是旺鋪對(duì)于承租人來說依然是可遇不可求。因此，為了避免使承租人在合同到期后而引起無形資產(chǎn)的流失，規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)的直接目的就是在合同締約自由的原理下緩和出租人與承租人之間的矛盾。法律規(guī)范的存在并非單純?yōu)楸Ｗo(hù)一方的利益。鑒于實(shí)務(wù)中各級(jí)別法院處理此類型案件的規(guī)則做法不統(tǒng)一，立法應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)成立的條件，對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”進(jìn)行目的性限縮解釋。即雙方無違約行為，租賃期限要三年以上，明確規(guī)定先租權(quán)行使的期限，對(duì)于侵害優(yōu)先承租權(quán)的行為要予以補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)慕痤~為無形資產(chǎn)殘值，同時(shí)嚴(yán)格限制出租人的豁免理由。

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(編輯：佘小寧)

The operation dilemma and system design of the priority of lease——Taking an empirical study on lease contract in our country as thread

Zang Junheng

(LawSchool,ZhongnanUniversityofEconomicandLaw,Wuhan430073,China)

Abstract:Shops are the essential part of the commercial business activities, and the lessees would like to lease the same shop after the deadline of the lease period. The present regulations have not given lease priority to lessees so that some problems appear, the main of which are that the lease priority is not the legal right, the lease period is too short, and there is no consistence in legal terms. In order to keep the reality and regulations about the lease priority combined, not only should the parties' freedom on the declaration of will about the contract be respected, but also the limit by the principle of good faith should be respected. As a result, it is necessary to put a limit on the teleological interpretation about the priority of lease. He who infringes the priority of lease should compensate the lease and the fair-value of the amortization on goodwill acted as the compensation, meanwhile the exemption excuse of the lessees must be limited strictly.

Key words:The priority of lease; Shop lease; Commercial dispute; Balance of interests

基金項(xiàng)目：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生創(chuàng)新教育計(jì)劃(2015S0629)

作者簡介：臧俊恒(1991-)，男(漢)，山東德州人，碩士研究生，主要從事經(jīng)濟(jì)法與商事法律方面的研究。

收稿日期：2015-12-17

中圖分類號(hào)：D913

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-816X(2016)04-0282-05