陳巧慧

【摘 要】當前，我國對房地產進行調控，主要的手段之一就是土地增值稅。要配合國家出臺的調控政策，就需要各房地產企業(yè)完善其土地增值稅清算管理的手段，并且最終要做到最好。要在清算不正規(guī)項目的同時，不影響到房地產企業(yè)投資的方向，以此提高房地產企業(yè)的核心競爭力。如何提高房地產企業(yè)土地增值稅清算的核算管理水平，是房地產企業(yè)需要重點考慮的問題。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；核算管理

一、房地產企業(yè)土地增值稅核算管理的意義

房地產企業(yè)土地增值稅是該產業(yè)獨有的稅務種類，對房地產企業(yè)土地增值稅核算進行合理的制度化管理，可以盡力讓房地產企業(yè)的利益最大化，但納稅成本卻最小化，這不僅僅可以推動房地產企業(yè)的管理水平，更可以推動整個房地產產業(yè)的發(fā)展，使其更能適應當前激烈的市場競爭。同時，稅務機構也可以提高其工作效率，更好地為國家服務。

二、房地產土地增值稅管理研究

土地增值稅極容易被制度和國家宏觀政策影響，為此相關單位機構做出了一系列要求，比如要求房地產企業(yè)明確房地產開發(fā)前征稅范圍，對項目建設費用支出作出明確的規(guī)劃管理等，以此為房地產土地增值稅管理的有效進行打好基礎。

而房地產土地增值稅管理在房地產建設各個環(huán)節(jié)中對于征稅范圍及項目有不同的規(guī)定。比如建設之前對土地使用權和房產產權均不會征收稅務，建設進程中不符合規(guī)定的環(huán)節(jié)及項目也不能逃避稅收，在建設后期，更是要對相關項目進行針對性管理等，這一系列的明文規(guī)定都是為了房地產企業(yè)土地增值稅核算的有效管理，為了房地產行業(yè)的健康發(fā)展。這些管理辦法盡管帶來了一定的好處，但也存在著不少弊端。

三、房地產企業(yè)土地增值稅核算管理中的問題

1.成本支出不明確

稅務相關機構在征收稅務的時候不按實際情況進行，對應該要扣除的項目不予以扣除，要扣除的項目扣除的又太多。同時有些房地產企業(yè)核算過程中時常有作假行為，夸大或縮減項目建設成本支出的情況時有發(fā)生，不僅給稅務機構的工作帶來不便，一經查出更加給企業(yè)自身帶來麻煩。所以，建立一套明確的核算管理制度來提高土地增值稅核算管理水平及解決成本支出費用的問題是非常有必要的。

2.房地產企業(yè)收入不均一

國家相關條例明確指出房地產評估價格應該高于轉讓房地產的成交價格，但這卻引發(fā)了計稅價格偏低的問題，也對房地產企業(yè)的收入問題造成了影響。同時，稅務機關在建筑物銷售價格的問題中，征稅時不按實際征收，也造成了計稅價格偏低的問題。同時，各企業(yè)通過網(wǎng)絡簽訂銷售合同，這在無形中也為土地增值稅核算管理帶來了不便，所以應該要采取措施對其進行管理。

四、房地產企業(yè)土地增值稅清算的核算管理改善建議

1.明確房地產企業(yè)土地增值稅清算條件

國家相關條例指出，房地產企業(yè)工程已完成以及未完成卻被轉讓出去的工程，其法定納稅人應該將土地增值稅清算清楚，已完成或已轉讓的項目，相關稅務人員可以按規(guī)定進行稅務繳收。同時稅務機關應該嚴格按照規(guī)章制度辦事，符合條件的房地產項目一定要按時按量征收稅務，稅務機關與房地產企業(yè)要及時溝通，及時傳達相關信息，提高稅務清算效率。

2.明確房地產企業(yè)土地增值稅征收項目

房地產企業(yè)應該對企業(yè)本身需要扣除的稅收項目作出統(tǒng)一管理，明確的規(guī)定出應該扣除稅收的項目，并且附上相關的審核證明。同時，相關檢查機構應該嚴格檢查房地產企業(yè)所出示的文件證明，避免違規(guī)扣除項目的稅收情況對國家總體的稅收情況造成影響。有些房地產企業(yè)會通過各種途徑逃稅漏稅，這就更加需要稅務人員明確自己的職能，明確土地增值稅征收項目及其規(guī)定，準確有效地做好稅收工作。

3.嚴格管理稅務發(fā)票

部分房地產企業(yè)在各環(huán)節(jié)的項目建設實施中，會為了謀取一些不合法利益，利用一些手段開出一些假發(fā)票，所以稅務人員應該更加重視這一方面，在房地產企業(yè)支付各項工程款時，稅務人員要嚴格檢查發(fā)票的真假，以防房地產企業(yè)作假；另一方面，稅務機構可以在工程建設前期對相關項目的發(fā)票作出前期規(guī)劃，方便及時做出調整和處理。

4.合理定價

房地產企業(yè)在銷售階段要建立出一套合理的價格系統(tǒng)，各企業(yè)要根據(jù)實際情況確定出要增加稅收的的項目以及可以被國家優(yōu)惠政策照顧的項目，合理繳納稅費，合理進行定價。在銷售過程，企業(yè)可以根據(jù)實際銷售情況對價格適時合理地進行調整，在滿足國家土地增值稅清算管理的同時提高自身的銷售利益。

5.完善房地產企業(yè)土地增值稅核算管理制度

完善房地產企業(yè)土地增值稅核算管理制度，提高房地產企業(yè)土地增值稅核算管理水平，需要房地產企業(yè)和稅務機構兩面的共同努力：

第一，房地產企業(yè)首先要有屬于自己的一套完整的管理體系，對土地增值稅核算的計算方法，要有自己的符合情況的一套算法，對不同的項目要有不同的處理方式，但同時要做到統(tǒng)籌兼顧，各項目結合起來，提高企業(yè)核算效益。

第二，稅務機構對不同的稅收項目要區(qū)別開來，按實際情況對稅收項目做出處理，不僅在工程建設中要對房地產企業(yè)進行監(jiān)督，工程完工后也要進行復查，避免有所遺漏。

五、結語

綜上所述，房地產企業(yè)土地增值稅清算的核算管理水平的提高是非常有必要的。如今的房地產企業(yè)，在土地增值稅清算的核算過程中，在很多方面都存在這不按規(guī)定程序運行的問題。所以，稅務機構要重視到這一點，并且要想出解決辦法來改善當前的局面。只有建立出完善的土地增值稅清算的核算管理制度，才能推動房地產企業(yè)健康向前發(fā)展。

參考文獻：

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