周欣

幾年前，在賈景闊的印象中，二房東還是一個(gè)“不受人待見(jiàn)”的職業(yè)。當(dāng)時(shí)他在上海松江區(qū)做了3年的二房東生意，手握100套以上的房源。但那個(gè)時(shí)候，代理轉(zhuǎn)租屬于違法行為，像賈景闊這樣的二房東大都單打獨(dú)斗，以群租房為主要業(yè)務(wù)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，整個(gè)租房市場(chǎng)都處于混亂無(wú)序的狀態(tài)。

這個(gè)局面從2015年開(kāi)始有所改變。一方面，品牌公寓陸續(xù)誕生，再加上政府支持，無(wú)論短租還是長(zhǎng)租市場(chǎng)，“職業(yè)房東”成為一個(gè)批量存在的群體，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求旺盛，全國(guó)約有7600萬(wàn)多套閑置房，其中43.8萬(wàn)套為長(zhǎng)租公寓，整個(gè)市場(chǎng)大約有1.4億名的年輕租房需求者，以及幾百萬(wàn)名公寓出租從業(yè)者。

2015年11月，賈景闊和朋友一起創(chuàng)立了“閑貓公寓”。當(dāng)房源由100間增至300間時(shí)，他明顯感受到個(gè)體運(yùn)營(yíng)的局限性。傳統(tǒng)中小二房東的工作流程大致上是先找業(yè)主拿房，拿房后裝修，裝修后出租，后續(xù)再提供包括保潔、維修在內(nèi)的租后服務(wù)。在管理房源和租客的過(guò)程中，他自己得包攬整個(gè)流程，比如買建材裝修、配備家電等。

在公寓管理系統(tǒng)市場(chǎng)，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)公司提供了PMS、SaaS、軟硬件一體系統(tǒng)等管理服務(wù)，它們幫助職業(yè)房東銷售集中式管理，或是將產(chǎn)品和智能門鎖系統(tǒng)軟硬結(jié)合的管理系統(tǒng)。水滴管家創(chuàng)始人馮玉光認(rèn)為，在供小于需的租房市場(chǎng)，幫助職業(yè)房東擴(kuò)大用戶規(guī)模是水滴管家的核心業(yè)務(wù)，因此在提供基本流程服務(wù)之外，水滴管家更側(cè)重于財(cái)務(wù)分析。

創(chuàng)立閑貓公寓以后，賈景闊迫切需要智能化管理公寓的系統(tǒng)工具，在一些二房東朋友的推薦下，去年團(tuán)隊(duì)開(kāi)始使用水滴管家。在這款應(yīng)用內(nèi)，職業(yè)房東可以在前期錄入有意租房的租客信息，再將其分配給公寓管理團(tuán)隊(duì)的一名管家，由他負(fù)責(zé)帶看房源、跟蹤后續(xù)進(jìn)度等事宜。到了后期，管家可以聯(lián)系租戶，完成日常催租、聯(lián)系房東、賬單繳付等工作。此外，空房數(shù)、入住率、退租率等相關(guān)數(shù)據(jù)，都記錄在平臺(tái)系統(tǒng)中。

除了管理功能，根據(jù)每一位職業(yè)房東的管理數(shù)據(jù)，水滴管家嘗試進(jìn)入供應(yīng)鏈金融，比如提供類似支付租金、裝修采購(gòu)、收取房租等經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的金融服務(wù)支持。目前，水滴管家的業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)80多個(gè)城市，注冊(cè)用戶超過(guò)6500家，其中付費(fèi)用戶在160家以上。去年，這家公司拿到了600萬(wàn)元的天使輪融資，但沒(méi)有透露投資人信 息。

在馮玉光來(lái)，對(duì)大量租客的日常管理是中小職業(yè)房東面臨的困難。這類二房東主要是夫妻、親戚或小于10人左右的團(tuán)隊(duì)，手上擁有幾十間到幾百間房源不等。他們將房子區(qū)隔出單間，以群租房獲取盈利。當(dāng)房間數(shù)量積累到上百間之后，像賈景闊這樣的職業(yè)房東如果還用傳統(tǒng)的手工記賬方式，很難管理內(nèi)部經(jīng)營(yíng)賬單、資金流轉(zhuǎn)等問(wèn)題。

在使用了水滴管家一段時(shí)間后，賈景闊表示閑貓公寓用得最多的功能是業(yè)主帳單、租客帳單和房源管理。在這之前，這些業(yè)務(wù)都由公寓內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，要么以手工記賬為主，要么采用Excel表格，但這不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些人為造成的疏忽。

“最可怕的是你不知道他交沒(méi)交租，因?yàn)榉孔幽敲炊?，你很有可能?huì)漏記一個(gè)?！遍e貓公寓售后負(fù)責(zé)人張凱說(shuō)道。現(xiàn)在，他們只需錄入業(yè)主合同、租客合同、房源等信息，水滴管家后臺(tái)系統(tǒng)就可以自動(dòng)得出入住率、退租率等一系列數(shù)據(jù)，系統(tǒng)也會(huì)及時(shí)推送退租、收賬等待辦事項(xiàng)。

水滴管家的主要服務(wù)對(duì)象是職業(yè)房東，他們掌握的房源通常在1000間以內(nèi)。這個(gè)行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)：大部分中小職業(yè)房東都賺錢，他們不需要快速擴(kuò)張，現(xiàn)金流也比較充沛，比如閑貓公寓，整個(gè)公司目前也就10個(gè)人左右。但對(duì)于一些規(guī)模較大的職業(yè)房東來(lái)說(shuō)，一旦房源規(guī)模超過(guò)1000間，隨著拿房、管理以及人員等各方面成本的增加，他們很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利。

在水滴管家最初的測(cè)試版本中，團(tuán)隊(duì)在功能設(shè)計(jì)上加入了大量的管理功能，比如日歷提醒、智能催租、分類查詢、按需搜索、輕松查詢等。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)也在思考怎樣讓職業(yè)房東的房間快速租出去，以盤活其資金周轉(zhuǎn)。為了解決這個(gè)問(wèn)題，水滴管家和58品牌公寓完成了數(shù)據(jù)對(duì)接，把每個(gè)房源都打上標(biāo)簽，再分發(fā)到58同城、安居客等垂直租房平臺(tái)，以此節(jié)約多平臺(tái)發(fā)帖、交流、切換的時(shí)間成本。

馮玉光認(rèn)為水滴管家不能只做工具類的管理系統(tǒng)，在他看來(lái)，公寓租約具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高行業(yè)毛利。“2014年的品質(zhì)公寓加起來(lái)占不到5%的市場(chǎng)份額，但職業(yè)房東出租率在95%以上，這些數(shù)字說(shuō)明了什么？說(shuō)明在一個(gè)供小于需的市場(chǎng)里，擴(kuò)大再生產(chǎn)是賺錢最為重要的方式?！辈贿^(guò)，當(dāng)時(shí)大多數(shù)職業(yè)二房東以手工記賬為主，財(cái)務(wù)不透明，管理不規(guī)范，因此金融機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)他們做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管控，也就不會(huì)借錢給他們。

2015年下半年，團(tuán)隊(duì)在第一個(gè)測(cè)試版本的SaaS系統(tǒng)內(nèi)，加入了房源、合同、財(cái)務(wù)、數(shù)據(jù)分析等核心功能。但馮玉光考慮之后，刪除了大部分功能。他認(rèn)為職業(yè)房東的需求正好處在個(gè)人租戶和大型中介之間—個(gè)人租戶掌握用戶量小，沒(méi)必要推廣管理軟件，而中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部更需要的是將OA、CRM與客戶管理打通的系統(tǒng)。到后期，團(tuán)隊(duì)刪減了大部分功能后，圍繞好學(xué)易用和角色場(chǎng)景化重新設(shè)計(jì)了功能。比如對(duì)合同錄入的設(shè)置，在馮玉光看來(lái)，全國(guó)各地合同方式都不同，如何找到一個(gè)可以兼容的功能設(shè)計(jì)，成了產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮最多的問(wèn)題。之后團(tuán)隊(duì)想到采用分段錄入合同—當(dāng)房東錄入租客信息的時(shí)候，不一定要一次性在合同里錄入完成，可以用不同的產(chǎn)品錄入。通過(guò)這些方式，水滴管家將合同錄入時(shí)間由15分鐘以上縮短到了3分鐘左右。

為了更好地管控房源，水滴管家在今年年初推出了智能電表和門鎖兩大硬件業(yè)務(wù)。從過(guò)去來(lái)看，一套房子只有一個(gè)電表，電費(fèi)一般按照房間總數(shù)或人數(shù)均攤。水滴管家可以為每個(gè)房間安裝智能電表，這樣的好處在于如果有租客拖欠賬單，那么他的房間就會(huì)自動(dòng)斷電。此外，智能門鎖可以實(shí)時(shí)監(jiān)控房子的開(kāi)關(guān)狀況，判斷是否有人入住，通過(guò)租金合同與門鎖的綁定，能更好地管理租客、記錄數(shù)據(jù)。

不過(guò)，水滴管家聯(lián)合創(chuàng)始人田浩透露目前水滴管家的硬件業(yè)務(wù)并不盈利。他表示，水滴管家做電表和門鎖是為了給金融業(yè)務(wù)做鋪墊?；赟aaS系統(tǒng)，在職業(yè)房東經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)不斷記錄大量的真實(shí)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，比如職業(yè)房東房源數(shù)量、租客數(shù)量、每月租金收繳程度，以評(píng)估業(yè)主經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、流水來(lái)往、償還能力等指標(biāo)，水滴管家在這條產(chǎn)業(yè)鏈上的職能相當(dāng)于為信貸機(jī)構(gòu)提供了征信數(shù)據(jù)。

在水滴管家平臺(tái)上，金融產(chǎn)品主要分為兩類，一類是針對(duì)職業(yè)房東的個(gè)人金融貸款，另一類是為租戶方面引入的房租分期產(chǎn)品。在對(duì)職業(yè)房東的貸款上，水滴管家的審核門檻是房源數(shù)在100間以上、使用付費(fèi)系統(tǒng)的職業(yè)房東才有借款資質(zhì)，除此之外，平臺(tái)還要分析職業(yè)房東的后臺(tái)數(shù)據(jù)，確認(rèn)其還貸能力，才能決定最終放款與否。

在商業(yè)化嘗試上，從今年3月開(kāi)始，擁有100間房源以下的職業(yè)房東仍可免費(fèi)使用水滴管家系統(tǒng)，但擁有100間房源以上的職業(yè)房東，則需要每年要交4999元的費(fèi)用。馮玉光透露，SaaS系統(tǒng)和金融服務(wù)是水滴管家兩個(gè)主要盈利方向。接下來(lái)，水滴管家將推出營(yíng)銷模塊，對(duì)接更多租房平臺(tái)，完善一鍵出房的用戶體驗(yàn)。