蘇貴芳

■中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）08-0050-03

摘要：經(jīng)過2014年的市場調(diào)整，2015—2016年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，主要城市的交易金額普遍回升，個(gè)別城市的房價(jià)快速上漲，但更多城市依然處在去庫存的過程中。進(jìn)行M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析旨在通過分析該公司的價(jià)值創(chuàng)造能力和現(xiàn)金余缺狀況，為其制定未來的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指明方向。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣 財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)

一、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀及影響因素

M地產(chǎn)股份有限公司是國資委直屬央企，主營業(yè)務(wù)是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)過多年發(fā)展，形成包含購物中心、寫字樓、精品公寓、高尚住宅等多業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)經(jīng)營模式，具有一定的品牌影響力。伴隨著公司綜合實(shí)力的日益壯大，開發(fā)面積、銷售收入、土地儲(chǔ)備量穩(wěn)步增長，公司在西南、長三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點(diǎn)城市進(jìn)行布局，形成了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略布局。

M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定的影響因素主要是國家相關(guān)政策法規(guī)、市場需求以及公司當(dāng)前的經(jīng)營情況。

2015年開始，房地產(chǎn)市場在“促消費(fèi)、去庫存”的總基調(diào)中逐步回暖，供需兩端寬松的政策促使市場低開高走，量價(jià)回升，市場庫存壓力得到結(jié)構(gòu)性緩解。從需求端來看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費(fèi)、放開準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購限外等多項(xiàng)措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控制規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。多輪政策組合推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時(shí)，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長效機(jī)制正在積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

雖然市場環(huán)境日趨寬松，但城市分化不可避免。從各級(jí)城市來看，一線城市因人口、資源及財(cái)富持續(xù)集聚，各類需求旺盛，房價(jià)始終表現(xiàn)堅(jiān)挺，在寬松政策的助力下，改善性需求明顯釋放。二三線城市雖在政策刺激下需求量穩(wěn)步釋放，但高庫存下房價(jià)上漲動(dòng)力不足?？傮w來看，自2014年11月21日央行降息以來，房地產(chǎn)行業(yè)處于降息周期、銷售恢復(fù)期，寬松政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)回暖。一線及部分二線熱點(diǎn)城市住房需求明顯釋放，價(jià)升量漲；但多數(shù)城市受庫存偏高及經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，雖然市場成交量呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，但是價(jià)格回升依然面臨較大壓力。

在房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，M地產(chǎn)股份有限公司通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略實(shí)現(xiàn)快速去化；通過產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新，提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力；重視客戶體驗(yàn)、提升產(chǎn)品品質(zhì)，把握持續(xù)低利率環(huán)境帶來的市場機(jī)會(huì)。在報(bào)表分析的基礎(chǔ)上，制定有利于公司持續(xù)健康發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，可以使公司在寬松的國家政策以及激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。

二、基于財(cái)務(wù)報(bào)表的公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣是評(píng)價(jià)和制定戰(zhàn)略的工具，其聯(lián)系著價(jià)值創(chuàng)造和現(xiàn)金余缺。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分為四個(gè)象限，分別是增值型現(xiàn)金短缺、增值型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金短缺。價(jià)值創(chuàng)造分為增值型和減損型；現(xiàn)金余缺是指現(xiàn)金剩余和現(xiàn)金短缺。投資資本回報(bào)率大于資本成本，則創(chuàng)造價(jià)值；反之減損價(jià)值。銷售增長率大于可持續(xù)增長率，則現(xiàn)金短缺；反之則現(xiàn)金剩余。

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以銷售增長率、可持續(xù)增長率、投資資本回報(bào)率、資本成本四個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系為依據(jù)劃分公司類型，從而為公司未來財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（一）銷售增長率

銷售增長率是銷售額增加值與基期銷售額之間的百分比，是用于評(píng)價(jià)企業(yè)成長狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。銷售增長率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。

（二）可持續(xù)增長率

可持續(xù)增長率是指不增發(fā)新股并保持目前的經(jīng)營效率和財(cái)務(wù)政策條件下企業(yè)銷售可以實(shí)現(xiàn)的最高增長率。此處的經(jīng)營效率指的是銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。財(cái)務(wù)政策指的是股利支付率和資本結(jié)構(gòu)。

如表1所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年銷售增長率-可持續(xù)增長率=-11.20%-10.34%<0，2016年銷售增長率-可持續(xù)增長率=5.30%-12.07%<0，公司目前的現(xiàn)金余缺狀況為現(xiàn)金剩余。

（三）加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本是由企業(yè)債務(wù)資本成本、權(quán)益資本成本以及債務(wù)權(quán)益在總資本中所占的比重決定的。根據(jù)《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法》規(guī)定，中央企業(yè)的資本成本率為5.5%，因而，本文參照《辦法》將M地產(chǎn)股份有限公司的加權(quán)資本成本定為5.5%。

（四）投資資本回報(bào)率

投資資本回報(bào)率是衡量企業(yè)投入資金使用效率的比例，表現(xiàn)為投入資金與產(chǎn)生的報(bào)酬之間的關(guān)系。投資資本回報(bào)率等于稅后凈營業(yè)利潤與投資資本之比。

投資資本回報(bào)率=稅后凈營業(yè)利潤/投資資本 公式（1）

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+利息支出×（1-25%）

公式（2）

調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程 公式（3）

無息流動(dòng)負(fù)債=應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)交稅費(fèi)+應(yīng)付利息+其他應(yīng)付款+其他流動(dòng)負(fù)債 公式（4）

如表2所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年投資資本回報(bào)率-資本成本率=5.35%-5.5%<0，2016年投資資本回報(bào)率-資本成本率=5.38%-5.5%<0，由此可知，公司目前的投資策略并未為公司創(chuàng)造價(jià)值，反而是減損價(jià)值。

三、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定

根據(jù)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析，銷售增長率-可持續(xù)增長率<0，M地產(chǎn)股份有限公司目前的現(xiàn)金余缺狀況為現(xiàn)金剩余。投資資本回報(bào)率-資本成本率<0，目前的投資策略并未為公司創(chuàng)造價(jià)值，反而是減損價(jià)值。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析得知公司目前處于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣的第三象限，即減損型現(xiàn)金剩余。減損型現(xiàn)金剩余表明資源未得到充分利用，存在被收購的風(fēng)險(xiǎn)。公司目前的主要問題是盈利能力差，應(yīng)尋找提高投資資本回報(bào)率的途徑。因此，首選戰(zhàn)略是提高投資資本回報(bào)率，主要途徑有提高稅后經(jīng)營利潤率、提高經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。

提高稅后經(jīng)營利潤率，包括擴(kuò)大規(guī)模、提高價(jià)格、控制成本等。首先，M地產(chǎn)股份有限公司要繼續(xù)挖掘經(jīng)營效益，強(qiáng)化費(fèi)用控制。其次，M地產(chǎn)股份有限公司要實(shí)現(xiàn)從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。面對(duì)更多的不確定性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，拓寬經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供生活增值服務(wù)，如食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的新興技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，深耕現(xiàn)有城市，積極發(fā)掘產(chǎn)業(yè)升級(jí)、軌道交通延伸等城市再發(fā)展以及城市更新改造所帶來的發(fā)展機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，公司應(yīng)圍繞客戶的生命周期、不斷豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)，積極嘗試投資新的物業(yè)領(lǐng)域。通過“房地產(chǎn)+服務(wù)”帶來品牌溢價(jià)，從而提高稅后經(jīng)營利潤率。

提高經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低應(yīng)收賬款、存貨等的資金占用。房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸平穩(wěn)回暖，但城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)城市的市場需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場仍面臨高庫存壓力，行業(yè)競爭依然激烈，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、投資活動(dòng)依然低迷。2015年以來，政府在“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，包括將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征稅時(shí)限由5年下調(diào)為2年，降低非限購城市的居民家庭首次購買普通住房以及購買二套房的商業(yè)貸款最低首付比例，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等，以降低居民購房門檻，減少購房成本，促進(jìn)購房需求的釋放。與此同時(shí)，央行多次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，也為居民購房提供了有利條件。M地產(chǎn)股份有限公司應(yīng)該抓住契機(jī)，堅(jiān)持精細(xì)化運(yùn)營，增強(qiáng)組織效能，提升經(jīng)營效率。通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略的調(diào)整加快庫存去化速度，提高經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少存貨的資金占用，加快銷售回款，強(qiáng)化庫存管理。

通過產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力，在所處的城市與細(xì)分市場中保持領(lǐng)先。M地產(chǎn)股份有限公司未來應(yīng)更加注重提升項(xiàng)目質(zhì)量、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款。通過積極銷售，合理投資，在確保資金安全的前提下，加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率。為進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，堅(jiān)持積極銷售，靈活應(yīng)對(duì)市場變化。堅(jiān)持城市配套服務(wù)商的定位，以客戶為中心，不斷推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)升級(jí)，拓展事業(yè)版圖。M地產(chǎn)股份有限公司未來應(yīng)以價(jià)值創(chuàng)造、能力提升為核心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長。S

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