摘? 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對于住房的需求量在不斷的增加，房地產(chǎn)的價格業(yè)在不斷地變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場日新月異，同時也出現(xiàn)了房價快速上漲、供需不平衡以及民眾社會生活矛盾突出等問題。這些問題的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)市場進入到一種不健康的發(fā)展狀態(tài)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展產(chǎn)生較強的制約性。因此，本文首先對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)價格的影響因素進行簡單的分析，然后結合當前實際狀況分析未來的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格;影響因素;房地產(chǎn)市場;現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

自1998年我國住房制度全面改革以來，房地產(chǎn)市場取得了快速發(fā)展及持續(xù)繁榮。但由于房地產(chǎn)市場機制不完善，也引發(fā)了許多問題，如房價過高、上漲過快，城鎮(zhèn)化演變成“房地產(chǎn)化”，土地資源低效率使用，城市弱勢群體居住條件惡化等。在十九大報告中，習近平總書記提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年，習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組會議中進一步提出“要完善一攬子政策組合，合理引導預期及投資行為，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡”。因此，在這樣的一個時代背景下，我們應該對房地產(chǎn)的價格以及發(fā)展趨勢進行深入的研究。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（1）房價不斷上升，區(qū)域化加劇

近年來，我國房價上漲過快，一些城市房價遠超合理水平，發(fā)展極不平衡據(jù)統(tǒng)計，自2015年以來，90%的城市房價出現(xiàn)上漲，“北上廣深”等一線城市以及部分二線城市，漲幅超過40%。且從不同地區(qū)看，城市間住房水平差異較大。

（2）房屋庫存量大、空置率高

在我國城鎮(zhèn)化進程不斷推進的過程中，有局部地區(qū)將城鎮(zhèn)化演變?yōu)榉康禺a(chǎn)化，不斷地開發(fā)房地產(chǎn)，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，許多地方的財政收入主要來源于地方土地出讓金。這樣一來，在城鎮(zhèn)化進程中，大量的資源便用于構建房地產(chǎn)，城市擴張會出現(xiàn)空城的現(xiàn)象。而且，這些新城生活配套設施不足，又缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐無法引進就業(yè)群體，必然會造成房屋庫存量大、空置率高的現(xiàn)象。

（3）房地產(chǎn)市場機制不完善

我國在房地產(chǎn)市場之中的管理工作存在著較大的問題，這也是使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展逐漸脫離掌控的主要原因之一。當前我國某區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展受到政府的影響較大，在區(qū)域建設之初政府會對某個重點發(fā)展地區(qū)進行大力的支持，這對房地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的益處，也使得該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)擁有著較大的利潤，在這種情況之下促使著更多的投資者涌入到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場之中。但是土地制度市場化機制不完善，相關的政府部門又缺乏有效的房地產(chǎn)管控措施，使得該區(qū)域的房價出現(xiàn)較大的增長，人們買房變得越來越困難，也使其進入到一個惡性的發(fā)展循環(huán)之中。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素分析

近年來，我國的房地產(chǎn)價格發(fā)生了巨大的變化，然而，影響我國房地產(chǎn)價格的因素多種多樣，房地產(chǎn)是一種商品，受供求關系影響。但是造成我國的房地產(chǎn)價格供給和需求不均衡的原因又不僅僅由這三個原因決定，還由其他因素的共同作用決定。本章將從需求的角度分析其影響因素。

從需求的角度來看，影響地產(chǎn)價格的因素有人口數(shù)量，居民消費價格指數(shù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值。

第一，房地產(chǎn)價格上漲主要受到城市常駐人口數(shù)量和流動人口數(shù)量的影響。人口數(shù)量越多對房地產(chǎn)的需求越大，在供給一定的情況下，會導致房地產(chǎn)價格的上漲。此外，人口數(shù)量的增加可以刺激商業(yè)和服務業(yè)對房地產(chǎn)的需求，導致房價上漲。但是，人口數(shù)量過度增加會加大環(huán)境污染，交通擁擠，加重城市土地負擔，此時會導致房地產(chǎn)價格下降。

第二，房價具有一般商品的屬性，具有一般商品物價特征。但房地產(chǎn)屬于一類特殊商品，在條件一定的情況下，房地產(chǎn)價格的波動隨著物價的變化而變化，房地產(chǎn)價格變動比率與物價變動的比率一致，一般來說，工資水平增長率和通貨膨脹率要高于房地產(chǎn)價格上漲幅度，但是實際情況來看，房地產(chǎn)費用加總后，變動的幅度并不同步，房地產(chǎn)價格上漲幅度大于工資水平增長率和通貨膨脹率。

三、我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢

我國住房發(fā)展未來挑戰(zhàn)與機遇將會并存。我國將通過完善相關制度，增強人們的獲得感，逐步建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，提高人們的生活水平和居住品質(zhì)。

（1）并購與重組將成為房地產(chǎn)市場的主旋律

（2）房地產(chǎn)市場的調(diào)控長效機制不斷完善

（3）住房租賃市場將會不斷盛行

（4）經(jīng)濟圈效應和優(yōu)質(zhì)資源聚集效應更趨明顯

四、研究結論

目前我國房地產(chǎn)市場正處于增量向存量轉換的深度調(diào)整期，從以上分析來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場還存在著部分地區(qū)房價過高，房地產(chǎn)市場的一些調(diào)控機制不完善以及住房空置率高等問題，然而這些問題將會對社會、民眾以及經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的影響，因此，政府應當結合當前的實際情況制定出科學有效的控制措施，對房地產(chǎn)市場進行有效的掌控，不斷地采取適當?shù)恼{(diào)控與管理政策來對房地產(chǎn)市場進行管控，努力完善相關政策，提高住房保障水平，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，以此來保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻

[1]李穩(wěn).房地產(chǎn)價格影響因素實證分析.對外經(jīng)濟貿(mào)易大學[D]，2017

[2]劉鋒，曾兆武.我國住房發(fā)展現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與趨勢研究.經(jīng)濟視角[J]，2017（6）：1-7

作者簡介：劉曉寧（1993年），性別：女，民族：漢，籍貫：河南鶴壁，學歷：本科，研究方向：會計學。單位：北京物資學院。