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規(guī)?;》孔赓U企業(yè)的政策塑造
——德國(guó)經(jīng)驗(yàn)解析

2020-02-26 04:25汪建強(qiáng)
關(guān)鍵詞:租戶房租租金

汪建強(qiáng)

(重慶科技學(xué)院 法政與經(jīng)貿(mào)學(xué)院,重慶 401331)

黨的十九大報(bào)告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。[1]由此將住房租賃提高到前所未有的高度,成為了與銷售并重的住房供給支柱之一。而規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展的極端滯后正是制約我國(guó)住房租賃發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算,全國(guó)約90%的租賃住房來(lái)自個(gè)人出租,住房租賃企業(yè)僅占1%的份額。[2]而根據(jù)鏈家研究院等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2018年我國(guó)規(guī)?;》孔赓U企業(yè)的市場(chǎng)份額僅為2%左右,北京也僅為5%。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看,專業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)是住房租賃市場(chǎng)的重要供給主體,租房市場(chǎng)的專業(yè)化、規(guī)?;潭仍礁?市場(chǎng)供給與需求相匹配的能力就越高,租房的生活品質(zhì)就有更好保障,租房對(duì)購(gòu)房的替代、分流功能就越強(qiáng)。德國(guó)不僅是歐洲乃至全球住房租賃市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一,也是專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)較為成熟的國(guó)家之一。國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控研究較多,但對(duì)其租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展則關(guān)注較少,在我國(guó)大力推進(jìn)租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的歷史機(jī)遇期,考察分析德國(guó)培育住房租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)舉措無(wú)疑具有重要的啟示與借鑒意義。

一、德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展概況

德國(guó)在歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家中住房租賃比例最高,長(zhǎng)期保持在55%左右,核心城市柏林、漢堡分別高達(dá)85%、77%。[3]184,185租賃住房的供給主體包括個(gè)體自然人和家庭、政府保障性的市政住房機(jī)構(gòu)、民間互助保障性的住房合作社、宗教慈善組織以及私營(yíng)的住房租賃公司。在過(guò)去30余年里,這些供給主體的地位發(fā)生了顯著的變化,1987年個(gè)體或家庭出租人占租賃住房供給的88%,[4]2009年降至58%;而私營(yíng)租賃企業(yè)2009年占比提升至11%,[5]2014年提高到19%[6],成為租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)最快的供給主體。

德國(guó)前七大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中有五家都是以住房、公寓的租賃為主業(yè),最大開(kāi)發(fā)商Vonovia公司保有的租賃住房2004年僅有約7.1萬(wàn)套,2019年增至近50萬(wàn)套(公司自有約42萬(wàn)套,受托管理經(jīng)營(yíng)近8萬(wàn)套),約占全國(guó)機(jī)構(gòu)租賃住房的4%,服務(wù)租戶約100萬(wàn)人,租金收入達(dá)20.7億歐元,占公司總收入的70%,成為德國(guó)住房租賃企業(yè)的領(lǐng)軍者。①文中有關(guān)Vonovia公司的數(shù)據(jù)均來(lái)自該公司的年報(bào)。有德國(guó)學(xué)者研究指出,長(zhǎng)期以來(lái)德國(guó)住房租賃市場(chǎng)通過(guò)這種“機(jī)構(gòu)化”發(fā)展,形成了比國(guó)際普遍高得多的規(guī)?;赓U企業(yè)的市場(chǎng)占比,促進(jìn)德國(guó)的住房體系形成了一種“基礎(chǔ)性的彈性”,一定程度上避免了全球金融危機(jī)的影響和沖擊。[7]

二、德國(guó)對(duì)住房租賃企業(yè)的政策塑造

作為對(duì)國(guó)民基本生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重大影響的基礎(chǔ)性行業(yè),住房租賃受到了德國(guó)政府的長(zhǎng)期重視,能產(chǎn)生多重有利效應(yīng)的住房租賃企業(yè)更是得到了傾斜性的培育和扶持?!氨M管大型住房租賃企業(yè)的緣起在每個(gè)國(guó)家都不盡相同,但又全都無(wú)一例外地涉及到一定程度的政府參與和介入?!盵8]

(一)租金控制的市場(chǎng)化導(dǎo)向

德國(guó)一直奉行社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則,強(qiáng)調(diào)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行要以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)為主,政府有限干預(yù)為輔,因此德國(guó)雖然也施行了租金控制,但力度明顯偏弱,保證了租賃企業(yè)能獲得相應(yīng)的收益并持久地經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

德國(guó)的租金管制分為兩個(gè)層次,第一層次是那些接受了政府補(bǔ)貼、資助的保障性租賃住房,在建成后的25-30年內(nèi)必須保持低租金,期滿后轉(zhuǎn)到第二層次,即管制力度非常寬松、靈活的營(yíng)利型租賃住房系統(tǒng),這一系統(tǒng)最重要的部分是將租金增長(zhǎng)綁縛在一個(gè)不大幅超出當(dāng)?shù)胤孔獾乃缴?。[9]100這一系統(tǒng)既包括個(gè)體或家庭出租者,也包括租賃企業(yè),具體的規(guī)定是3年內(nèi)租金累計(jì)漲幅不得超過(guò)30%,2012年后調(diào)為15%。從表面上看,這樣的控制力度不可謂不強(qiáng),但其中的關(guān)鍵在于“當(dāng)?shù)胤孔狻钡臉?biāo)準(zhǔn)確定上。其他西方國(guó)家租金控制基準(zhǔn)的確定或基于物價(jià),或基于房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),或基于政治考量,或基于房屋建造成本以及租戶組織與出租方的協(xié)商,德國(guó)是唯一一個(gè)使用“市場(chǎng)化導(dǎo)向”(market-lead)租金控制基準(zhǔn)的國(guó)家,租金基準(zhǔn)的確定是建立在遵循市場(chǎng)租金狀況的標(biāo)準(zhǔn)上的,即所謂的“鏡子租金”。[10]

鏡子租金是一個(gè)各類住房租金的數(shù)據(jù)庫(kù),是對(duì)過(guò)去4年里相似地段、等級(jí)的租賃住房的所有合同租金額進(jìn)行跟蹤計(jì)算而來(lái),地方政府每2-3年調(diào)整一次鏡子租金的各級(jí)標(biāo)準(zhǔn),其目的就是使房租基準(zhǔn)能與市場(chǎng)化的租金水平變化保持一致,“試圖準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)胤孔馑?,因此可以被形容為與市場(chǎng)相符合的,即與社會(huì)市場(chǎng)原則相一致……房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)決定,盡管是在國(guó)家規(guī)定的范圍以內(nèi)”[9]101。因此,德國(guó)的租金漲幅控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自于市場(chǎng)機(jī)制,由市場(chǎng)環(huán)境影響和決定,無(wú)論漲幅設(shè)置是高是低,租賃企業(yè)都可以獲得在市場(chǎng)平均租金水平之上或與之持平的一定收益,都有利可圖。

(二)政府的傾斜性扶持與引導(dǎo)

德國(guó)的社會(huì)型市場(chǎng)理論“將市場(chǎng)看作是嵌入于宏觀社會(huì)、政治和文化系統(tǒng)的,它(政府)試圖積極地參與市場(chǎng)的建設(shè)和持續(xù)的維護(hù)工作……政策制定應(yīng)該是前瞻性的,市場(chǎng)應(yīng)該被置于持續(xù)的組織和重組的過(guò)程中,以保證其能夠最有效地運(yùn)行”[9]13。相比其他發(fā)達(dá)國(guó)家,在德國(guó)住房租賃企業(yè)的發(fā)展中,政府參與、介入的色彩更為濃厚,租賃企業(yè)的規(guī)?;\(yùn)營(yíng)更加明顯地受益于政府傾斜性的“機(jī)構(gòu)化”塑造與推動(dòng)。

1.政策性的財(cái)稅扶持

德國(guó)政府給予了租賃企業(yè)各種各樣的財(cái)政補(bǔ)助,如建房補(bǔ)助、費(fèi)用補(bǔ)貼、國(guó)有政策性金融機(jī)構(gòu)及各類政府機(jī)構(gòu)的低息貸款、政府專項(xiàng)債券等。2016-2018年,僅Vonovia公司獲得的政策性低息貸款就分別達(dá)8 400萬(wàn)、7 500萬(wàn)、8 700萬(wàn)歐元。德國(guó)還設(shè)計(jì)了針對(duì)租賃企業(yè)的系統(tǒng)化稅收減免政策,包括企業(yè)稅、交易稅、增值稅、住房及相關(guān)資產(chǎn)折舊的稅負(fù)扣除、因房屋的環(huán)?;蚰芎母倪M(jìn)而獲得的退稅,等等。按Vonovia公司的計(jì)算,得益于這些優(yōu)惠政策,公司每年大約能少繳稅2 000萬(wàn)-3 000萬(wàn)歐元。

2.對(duì)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)引導(dǎo)

為提升租賃市場(chǎng)的集中度和專業(yè)度,德國(guó)政府有意識(shí)地推動(dòng)和引導(dǎo)租賃企業(yè)持續(xù)做大規(guī)模,通過(guò)不斷并購(gòu)加強(qiáng)市場(chǎng)整合,形成越來(lái)越高的市場(chǎng)成熟度。2001年Vonovia公司從政府所屬的各地方鐵路公司以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)得6.5萬(wàn)套住宅,隨后幾年又用同樣方式陸續(xù)從能源、電力等公用事業(yè)公司收購(gòu)了5萬(wàn)多套住宅,到2006年成為了德國(guó)最大的房地產(chǎn)公司。此后,公司的并購(gòu)主要轉(zhuǎn)向了正常的商業(yè)收購(gòu),政府雖不再刻意地直接施以優(yōu)待,但對(duì)這類龍頭企業(yè)的并購(gòu)業(yè)務(wù)始終持鼓勵(lì)態(tài)度。再者,如上文所述,德國(guó)的保障性租賃住房在低租金運(yùn)行25-30年后,如果租賃者不愿購(gòu)買而是繼續(xù)租住,則租金額度會(huì)上漲到市場(chǎng)租金水平,同時(shí)政府會(huì)將這類住房出售給租賃企業(yè),改變房屋歸屬,實(shí)現(xiàn)自身職能轉(zhuǎn)變并進(jìn)一步強(qiáng)化租賃市場(chǎng)運(yùn)行的專業(yè)化、集約化。[7]

(三)嚴(yán)謹(jǐn)穩(wěn)健地運(yùn)用融資工具

除了行政性的財(cái)稅支持外,為緩解租賃企業(yè)的融資問(wèn)題,德國(guó)還實(shí)施了穩(wěn)健的住房租賃金融服務(wù)產(chǎn)品和模式的創(chuàng)新,開(kāi)辟出有效的融資渠道和工具來(lái)培育住房租賃市場(chǎng),其典型便是房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs)。該基金以發(fā)行收益憑證的方式,匯集眾多中小投資者的資金,交由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)管理,由該機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng),并將投資綜合收益按投資比例分配給投資者。

德國(guó)2007年頒行《房地產(chǎn)投資信托法》,建立REITs,對(duì)REITs的運(yùn)作管理、投資比例、分紅要求、借貸限制、稅收優(yōu)惠、信息披露、監(jiān)管機(jī)制等作出了詳盡規(guī)定。與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比,德國(guó)REITs獨(dú)具特色:首先,嚴(yán)控REITs的數(shù)量,2007-2016年,REITs從僅2支增加到4支,遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家的基金數(shù)量。其次,將住宅地產(chǎn)(住房購(gòu)置)排除在REITs投資范圍以外,可投資的房地產(chǎn)僅限于租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)在建工程,這一投資限制為德國(guó)所獨(dú)有。[11]其三,無(wú)論房產(chǎn)持有還是交易環(huán)節(jié),德國(guó)REITs的稅收優(yōu)惠力度比其他主要國(guó)家更大。[12]143-146其四,對(duì)REITs的監(jiān)管更為嚴(yán)厲,除2007年法律外,2013年德國(guó)還引入了歐盟的另類投資基金經(jīng)理人監(jiān)管指令(AIFMD),對(duì)REITs設(shè)置了更高、更嚴(yán)密的限制和要求,曾一度引起了基金管理機(jī)構(gòu)的緊張。

通過(guò)這些獨(dú)創(chuàng)性的設(shè)計(jì),REITs在德國(guó)獲得了較高質(zhì)量的發(fā)展。一方面,數(shù)量控制與高度嚴(yán)格的監(jiān)管使REITs的運(yùn)行規(guī)范高效,收益率顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì),在英法荷德意比六國(guó)中,德國(guó)REITs的平均年收益率僅次于比利時(shí),位居第二。另一方面,僅可投資于住房租賃以及更大幅度的稅收優(yōu)惠,更有利于租賃企業(yè)的發(fā)展壯大。有研究指出,德國(guó)REITs的績(jī)效表現(xiàn)同Vonovia等房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)發(fā)展具有高度明顯的正相關(guān)性。[11]

(四)嚴(yán)格約束租賃企業(yè)的社會(huì)責(zé)任

在租賃企業(yè)發(fā)展早期,租賃企業(yè)更為注重?cái)?shù)量擴(kuò)張,對(duì)服務(wù)質(zhì)量、租住環(huán)境等重視不足,導(dǎo)致大量租戶抗議和投訴,指責(zé)企業(yè)收取了高額房租卻不在住房的維護(hù)保養(yǎng)和升級(jí)改造上下功夫。聯(lián)邦政府的研究機(jī)構(gòu)也發(fā)布報(bào)告稱,大型住房租賃企業(yè)與租戶之間的關(guān)系“并不融洽且具有沖突性”[8]。

在此情況下,德國(guó)政府對(duì)租賃企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了有力的監(jiān)控和約束。一方面,通過(guò)《租房法》等法律法規(guī)對(duì)租賃雙方權(quán)利義務(wù)作出了全面規(guī)定,為租戶居住權(quán)益設(shè)置了底線。租房合同一旦簽訂即為無(wú)限期合同,出租方除擬自用住房、住房老化需重建、租戶未按期繳納房租等特定情況外,不得解約,租戶要解約則無(wú)需理由,只需提前通知即可。此外,對(duì)租賃住房的質(zhì)量、企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)范程序也實(shí)施了嚴(yán)格的、高標(biāo)準(zhǔn)的法律控制,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形成了明顯的社會(huì)效益導(dǎo)向。另一方面,政府還努力構(gòu)建多方參與和制衡的社會(huì)共治格局,不僅在政府各層級(jí)設(shè)立了與大型租賃企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)的定期協(xié)商機(jī)制,還鼓勵(lì)、支持各種租戶組織的設(shè)立,容許其與其他社會(huì)組織、福利團(tuán)體、媒體機(jī)構(gòu)等一同參與政府和租賃企業(yè)的協(xié)商機(jī)制,形成對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量的多元化監(jiān)督。

三、德國(guó)的政策經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示與警省

我國(guó)正處于住房租賃市場(chǎng)的起步階段,機(jī)構(gòu)化住房租賃非常薄弱、滯后,對(duì)其政策制度安排還處在醞釀、探索、試驗(yàn)的階段。德國(guó)的國(guó)情與我國(guó)確實(shí)存在諸多差異,但德國(guó)能躋身全球最發(fā)達(dá)、穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)之列,其做法經(jīng)驗(yàn)也必有合理可取之處,可以為我們提供多角度的思考與認(rèn)識(shí)。

(一)住房租賃企業(yè)的模式分類與思考

1.集中式租賃企業(yè)

從德國(guó)租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展形態(tài)看,同時(shí)開(kāi)展住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)是租賃機(jī)構(gòu)的主體,而在其壯大過(guò)程中曾得益于政府性租賃機(jī)構(gòu)的房源優(yōu)惠轉(zhuǎn)讓。我國(guó)目前也存在著這兩種類型的租賃機(jī)構(gòu),一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)正開(kāi)始拓展住房租賃業(yè)務(wù),在建造商品房的同時(shí)集中持有住房、運(yùn)營(yíng)住房租賃,憑借自身品牌和長(zhǎng)期積累的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn),逐漸獲取了一定的市場(chǎng)份額,可稱之為集中式市場(chǎng)租賃企業(yè)。另一類是集中式政府性租賃企業(yè),即由地方政府主導(dǎo)成立政府性、國(guó)有性質(zhì)的住房租賃公司,通過(guò)自建、收購(gòu)、劃撥、租賃等方式獲取房源以出租。

在我國(guó)住房租賃還比較滯后、規(guī)范性不足的情況下,基于政府公信力、權(quán)威性的國(guó)有租賃機(jī)構(gòu)確有存在必要,其租房產(chǎn)品供給的安全、穩(wěn)定、適價(jià)正是當(dāng)下租賃市場(chǎng)所缺乏的。但也必須看到,住房租賃涉及大量個(gè)性化、非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)行為,機(jī)構(gòu)租賃還涉及裝修、管理、維護(hù)保養(yǎng)等大量日常工作,而且租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,在這種高度競(jìng)爭(zhēng)性和差異化服務(wù)的領(lǐng)域,市場(chǎng)企業(yè)通常更具優(yōu)勢(shì),國(guó)有機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)靈敏度、有效對(duì)接客戶動(dòng)態(tài)需求、經(jīng)營(yíng)效率等方面往往有所欠缺,因此對(duì)國(guó)有租賃機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模應(yīng)有比較理性的判斷和規(guī)劃。隨著租賃市場(chǎng)的逐漸發(fā)展成熟,國(guó)有機(jī)構(gòu)應(yīng)適時(shí)適度地讓渡市場(chǎng),對(duì)其地位角色應(yīng)限定于住房租賃市場(chǎng)的組成部分之一而非主導(dǎo)形態(tài),政府對(duì)租賃市場(chǎng)的主要職責(zé)是制定完善市場(chǎng)規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)監(jiān)管及提供服務(wù),為租賃市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造良好環(huán)境。

2.分散式租賃企業(yè)

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”潮流的發(fā)展以及我國(guó)住房市場(chǎng)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入存量流通的新時(shí)代,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正積極利用其數(shù)據(jù)、網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)介入租賃市場(chǎng),憑借長(zhǎng)期積累的客戶資源,以較低的成本迅速獲取分散在城市各處的大量租賃房源,快速擴(kuò)張規(guī)模,獲得了很大的市場(chǎng)份額,形成分散式市場(chǎng)租賃企業(yè)的模式。相比上兩類企業(yè),它的供給、交易效率更高,但在安全、穩(wěn)定、合規(guī)、理性等方面相對(duì)較差,必須加強(qiáng)監(jiān)管,科學(xué)規(guī)范引導(dǎo),在有力的規(guī)則約束下激發(fā)其市場(chǎng)活力,使其成為與集中式租賃企業(yè)互補(bǔ)的市場(chǎng)主體形式。

(二)對(duì)不同模式租賃企業(yè)的差異化政策支持

1.集中式市場(chǎng)租賃企業(yè)

這類企業(yè)本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),長(zhǎng)期實(shí)行高周轉(zhuǎn)、快回報(bào)的業(yè)務(wù)形式,在轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)后將面臨回報(bào)周期變長(zhǎng)、成本升高、擴(kuò)張變慢的挑戰(zhàn),尤其在房?jī)r(jià)地價(jià)高企、租售比關(guān)系極度扭曲的情況下,降低其土地成本是新建租賃住房需首要解決的問(wèn)題。[13]對(duì)此,各地已開(kāi)始了土地供給的某些創(chuàng)新改革,如探索土地年租制、調(diào)整土地出讓規(guī)定、推出定向的租賃住房建設(shè)用地、試點(diǎn)利用集體土地建設(shè)租賃住房等。然而這些改革的受益對(duì)象大都是國(guó)有租賃企業(yè),市場(chǎng)化租賃企業(yè)能享受到的改革紅利并不多。

其次,與分散的個(gè)體出租者相比,租賃企業(yè)的稅種更多、稅負(fù)更重且更難逃稅。據(jù)測(cè)算,各種稅費(fèi)大約占企業(yè)住房租金收入的30%。[14]因此,需推進(jìn)以降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為重點(diǎn)的租賃企業(yè)稅制改革,減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力。同時(shí),集中式租賃企業(yè)開(kāi)發(fā)租賃住房的前期資金投入巨大,可住房租賃卻不像銷售那樣能快速回收成本,這也給企業(yè)造成了較大的資金壓力。政府可鼓勵(lì)商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)或由政策性銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期低息貸款,也可以由財(cái)政資金、政策性資金對(duì)企業(yè)的商業(yè)貸款提供適度的貼息補(bǔ)助。

再次,集中式租賃企業(yè)還可以借鑒分散式企業(yè)的操作辦法,只掌握租賃住房的經(jīng)營(yíng)權(quán)而不必獲得所有權(quán)。與分散式企業(yè)不同的是,它獲取的租賃房源依然是集中管理運(yùn)營(yíng)的。Vonovia公司運(yùn)營(yíng)的租賃住房中的16%便是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的受托型集中住房。從我國(guó)的情況看,政府可鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、大中型民企、學(xué)校、醫(yī)院等單位將閑置住房或非住宅類用房改建為租賃住房,然后委托給租賃企業(yè)管理運(yùn)營(yíng),尤其是各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)中企業(yè)自行配套建設(shè)的員工宿舍、人才公寓等,非常適合租賃企業(yè)的承接運(yùn)營(yíng),這既可以提升租賃企業(yè)的實(shí)力,又可使園區(qū)企業(yè)不用分心和承擔(dān)員工居住生活的專業(yè)服務(wù)問(wèn)題。

2.分散式市場(chǎng)租賃企業(yè)

這類企業(yè)沒(méi)有購(gòu)地和建房的資本投入,資金壓力相對(duì)較小,而且因其快捷獲取房源、擴(kuò)大規(guī)模的能力,得到了各種投融資的注入。鑒于資本的逐利沖動(dòng)、快速擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,再加上中介機(jī)構(gòu)本就存在的各種不規(guī)范行為,政府對(duì)其關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)首先放在加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)格規(guī)范上。政府應(yīng)對(duì)中介的租賃服務(wù)、出租住房的基本條件制定明確、細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則,對(duì)從業(yè)人員及行業(yè)準(zhǔn)入設(shè)置嚴(yán)格的資格門(mén)檻,配套以科學(xué)合理的懲戒措施;推動(dòng)建立房地產(chǎn)中介的行業(yè)組織或協(xié)會(huì),強(qiáng)化行業(yè)自律與信用機(jī)制;將各類改革措施中行之有效的內(nèi)容梳理整合,出臺(tái)地方性的租賃管理?xiàng)l例并逐漸向更高的立法層級(jí)過(guò)渡。

在有力管制的同時(shí),政府也應(yīng)重視對(duì)這類企業(yè)的包容與扶持,對(duì)其開(kāi)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)理性審視、科學(xué)研判、積極配合。比如一些企業(yè)實(shí)施的信用租房便是對(duì)誠(chéng)信社會(huì)建設(shè)的一種助力,有些實(shí)力較強(qiáng)的中介租賃機(jī)構(gòu)也開(kāi)始引入集中式企業(yè)的運(yùn)作方式,集中租下或收購(gòu)房源再行出租,并借此建立自己的專業(yè)維護(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì),政府對(duì)此可予以積極響應(yīng)與鼓勵(lì)。此外,在稅制方面,政府可在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上適當(dāng)降低租賃業(yè)務(wù)收入的稅率,在促進(jìn)企業(yè)獲取房源環(huán)節(jié)上,對(duì)個(gè)人或家庭因?qū)⒆》课薪o企業(yè)出租而獲得的收入做一定減免和抵扣,并與個(gè)人自行出租住房所獲收入的稅率形成合理差距,還可改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅“重交易輕保有”的結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)住房保有的征稅力度,激活存量房資源,幫助企業(yè)收納更多的個(gè)體房源,加大專業(yè)化、規(guī)范化的租賃供給。

(三)穩(wěn)健審慎的住房租賃金融產(chǎn)品供給

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的融資渠道主要有四類:銀行信貸、公司信用類債券、資產(chǎn)證券化、股權(quán)融資。以REITs為代表的資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品是其中擴(kuò)張最快的融資渠道。[15]2017年11月初,國(guó)內(nèi)首單住房租賃類REITs正式發(fā)行,發(fā)行規(guī)模2.7億元,到2019年年中,住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品就增至9單,規(guī)模達(dá)399億元。[16]

如此急速的擴(kuò)張一方面反映了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的巨大潛力和對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品的迫切需求,但另一方面也造成了金融風(fēng)險(xiǎn)的累積和加大。2018年初以來(lái),防范金融風(fēng)險(xiǎn)、治理金融亂象成為各界高度關(guān)注的熱點(diǎn),具體到住房租賃金融產(chǎn)品領(lǐng)域,REITs的急劇擴(kuò)張也已引起了研究者對(duì)其泡沫化的嚴(yán)重?fù)?dān)憂。[17,15]住房租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)離不開(kāi)金融支持,發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要體現(xiàn),但這必須建立在健康理性的基礎(chǔ)之上,REITs產(chǎn)品過(guò)快過(guò)密的涌入有可能導(dǎo)致租賃企業(yè)和投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高判斷,放大金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者指出,德國(guó)的住房租賃REITs市場(chǎng)由于嚴(yán)謹(jǐn)審慎的監(jiān)管和穩(wěn)健的規(guī)??刂?,基本未受金融危機(jī)的影響,保證了住房市場(chǎng)和投資者的穩(wěn)定收益。[18]我國(guó)住房租賃REITs剛開(kāi)始啟動(dòng),在保持積極態(tài)度的同時(shí),應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注、警惕可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展住房租賃相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,政府既要加快跟進(jìn)和推動(dòng),也需要適度收緊并加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管,綜合衡量風(fēng)險(xiǎn),防止金融創(chuàng)新的泛化和濫用,矯正市場(chǎng)的盲目樂(lè)觀情緒,尊重市場(chǎng)規(guī)律,保障行業(yè)的健康發(fā)展。

(四)房租的科學(xué)調(diào)控與租戶權(quán)益的保障并行推進(jìn)

住房租金標(biāo)準(zhǔn)和限制出租人租賃合同解除權(quán)缺乏制度硬約束是我國(guó)住房租賃制度的主要缺陷。[19]自“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略提出以來(lái),全國(guó)主要城市的房租不斷上漲,“住不起”正演變?yōu)椤白獠黄稹?。因此,在租賃市場(chǎng)發(fā)展初期,政府對(duì)房租的管制是一條必由之路,住房租賃市場(chǎng)不能夠完全由市場(chǎng)定價(jià)。[20]基于我國(guó)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí),參考德國(guó)房租管控的經(jīng)驗(yàn),可探索嘗試房租管制的如下思路:(1)在部分重點(diǎn)城市、中心城市試行房租控制,這已有一定民意支持和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),但將房租控制作為全國(guó)性政策則無(wú)必要,也不可行。(2)房租控制的基調(diào)應(yīng)是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的準(zhǔn)確把握與尊重。隨著城市化的推進(jìn)以及人們靈活流動(dòng)就業(yè)意愿的增強(qiáng),大中城市租房需求及房租的持續(xù)上漲是必然趨勢(shì),房租控制不應(yīng)強(qiáng)行違背這一規(guī)律。在房租控制中應(yīng)當(dāng)深入全面了解租賃市場(chǎng)的真實(shí)信息,在嚴(yán)控房租不合理暴漲的同時(shí),充分考慮租賃企業(yè)的合理盈利需求,保障其適當(dāng)收益,尊重市場(chǎng)力量而非簡(jiǎn)單粗暴地行政壓制,即實(shí)行具有適當(dāng)謙抑性的租金管制模式。[21](3)在房租控制運(yùn)作中加強(qiáng)租戶的參與。租戶是房租壓力的直接承受者,在分散化的租賃關(guān)系下,租戶很難形成對(duì)租金的有效制約,而在機(jī)構(gòu)化租賃關(guān)系下,則可調(diào)動(dòng)租戶形成組織化力量,以提升其議價(jià)能力,促進(jìn)政府、租賃企業(yè)、租戶的良性互動(dòng),構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域多元主體參與的治理格局。

引導(dǎo)租戶形成一定的集體性力量也是對(duì)其租住權(quán)益的進(jìn)一步維護(hù)。租戶在形成集合化力量后才有可能對(duì)出租方產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性壓力,制約其對(duì)租賃關(guān)系的過(guò)度投機(jī)或侵權(quán),而對(duì)租戶損壞房屋設(shè)施、拖欠租金等行為,租戶組織也能發(fā)揮相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)、抑制約束作用,“房東和租戶組織起來(lái)參與治理會(huì)給他們各自都帶來(lái)安全感”[22]。以規(guī)范的立法給予租戶切實(shí)的保護(hù)當(dāng)然是最理想的狀態(tài),但在成型立法最終出臺(tái)前,綜合利用上述政策扶持工具,監(jiān)督、懲治租賃企業(yè)對(duì)租戶的侵權(quán)行為,營(yíng)建穩(wěn)定、公平的租賃關(guān)系,進(jìn)而對(duì)個(gè)體化租賃市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)、示范、帶動(dòng)效應(yīng),這在當(dāng)前立法任務(wù)繁重但租賃需求旺盛、供求關(guān)系失衡的情況下,更為可期。

習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào),要總結(jié)我國(guó)住房改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn),借鑒其他國(guó)家解決住房問(wèn)題的有益做法,深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問(wèn)題。[23]發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?;淖赓U企業(yè)是培育住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是落實(shí)新時(shí)代住房改革戰(zhàn)略的重要舉措,對(duì)我國(guó)也是一個(gè)嶄新的發(fā)展課題。德國(guó)在這一領(lǐng)域已形成了不少有益的做法,既包含正向的有力激勵(lì)支持,又有反向的嚴(yán)格規(guī)制,我國(guó)目前已開(kāi)始運(yùn)用其中的一些措施,發(fā)掘到了改革住房租賃市場(chǎng)某些規(guī)律性的政策工具,只是還處于起步性的摸索階段,還需要在尊重、分析國(guó)情的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深入、精細(xì)、科學(xué)的研判、改進(jìn)、重塑,才能更好推進(jìn)房住不炒、租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的全面實(shí)現(xiàn)。

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