丁天浩

摘要：隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜，而房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展需要大量資金，這使得其面臨著較大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，如何在當(dāng)前宏觀政策頻繁調(diào)控、資金周轉(zhuǎn)緊張下提高現(xiàn)金流管理效率，是房地產(chǎn)企業(yè)思考的重點(diǎn)。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性，再結(jié)合實(shí)際，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問題，最后根據(jù)問題成因以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;問題;對(duì)策

1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性

同其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額巨大、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新發(fā)展時(shí)期后，財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了一系列的政策指引，旨在抑制和控制房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶來的不理性繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度上升，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流具有不穩(wěn)定性，在業(yè)務(wù)活動(dòng)開展中，企業(yè)多數(shù)資金也無法調(diào)動(dòng)，加大了企業(yè)籌資壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。現(xiàn)金流作為房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的基礎(chǔ)，其運(yùn)行的流暢性直接關(guān)系到企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力?，F(xiàn)金流管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、流出情況，通過對(duì)差量的研究來分析企業(yè)資金流動(dòng)情況、償債能力等，并以此作為投資、融資活動(dòng)開展的參考，合理規(guī)劃企業(yè)資金使用，優(yōu)化資源配置，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)有著重要的意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問題

從實(shí)踐來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中還存在以下問題：

2.1 融資渠道較為單一，政策影響沖擊力較大

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫使得財(cái)政部不得不采取抑制手段來控制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，各銀行對(duì)自身貸款發(fā)放有著嚴(yán)格的要求，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款難度加大，可貸額度較低，企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)較為緊張，在出現(xiàn)資金缺口時(shí)，企業(yè)只能通過高額利息來吸引融資，現(xiàn)金流缺口彌補(bǔ)成本居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較高。

2.2 投資較為盲目，現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)較重

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)中還未明確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前所處環(huán)境，在管理思維上難免會(huì)受以往繁榮時(shí)期經(jīng)營(yíng)舊習(xí)的影響，這也使得部分房地產(chǎn)企業(yè)采用擴(kuò)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，資金投資傾向于高風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)投資力度較大[2]。此外，財(cái)務(wù)人員分析能力、管理能力等還比較弱，企業(yè)財(cái)務(wù)信息化不足，財(cái)務(wù)活動(dòng)未深入到業(yè)務(wù)一線，無法為企業(yè)投資決策提供有效的數(shù)據(jù)支持，投資可行性分析不足。

2.3 財(cái)務(wù)杠桿較高，資產(chǎn)負(fù)債率較高

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的高需求使得其現(xiàn)金凈流量主要來源于負(fù)債，多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式依舊為高負(fù)債、高杠桿形式，而投資活動(dòng)的較長(zhǎng)回收期又使得房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以償還所有的高額利息和到期負(fù)債，只能舉新債抵舊債，加大企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的策略

通過對(duì)上述問題的進(jìn)一步分析，結(jié)合問題深層次產(chǎn)生的原因，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提出以下對(duì)策建議：

3.1 調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)融資思維

價(jià)值創(chuàng)造能力的提升是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流穩(wěn)定流轉(zhuǎn)的內(nèi)在基礎(chǔ)，對(duì)于當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加快自身經(jīng)營(yíng)模式從重資產(chǎn)、過度依賴資源向輕重并舉的轉(zhuǎn)變，在確保自主投資房產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，積極開展輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)市場(chǎng)，達(dá)到延長(zhǎng)企業(yè)高速發(fā)展期以及提高企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造能力的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)拓展融資思維，合理利用債券、期權(quán)、股票等金融工具，構(gòu)建專屬的融資渠道，為企業(yè)資金需求提供堅(jiān)實(shí)的支持。

3.2 控制投資規(guī)模，合理配置企業(yè)資金

過度的投資和較長(zhǎng)的回收期帶來的資金被套問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的主要原因[3]，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理性控制自身的投資規(guī)模。首先，培養(yǎng)理性投資意識(shí)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員結(jié)合政策走勢(shì)、融資渠道和成本、項(xiàng)目立項(xiàng)的必要性以及項(xiàng)目投資可行性分析來對(duì)企業(yè)投資決策提出意見，將有限的資金合理配置到各投資項(xiàng)目。其次，組合搭配投資項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。針對(duì)企業(yè)內(nèi)部多個(gè)待啟動(dòng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行合理搭配，通過對(duì)不同產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行搭配、不同周期項(xiàng)目的組合等多種模式來分階段開啟項(xiàng)目，避免同時(shí)啟動(dòng)給企業(yè)資金流轉(zhuǎn)帶來壓力，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流的良性循環(huán)，將擴(kuò)張型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為相對(duì)保守型戰(zhàn)略，以此來確保企業(yè)償債能力。最后，完善并嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)投資拿地項(xiàng)目評(píng)價(jià)、決策標(biāo)準(zhǔn)，通過合作開發(fā)和小股操盤項(xiàng)目等方式減少資金投入量，同時(shí)界定合理的資產(chǎn)負(fù)債率，在新項(xiàng)目拓展中統(tǒng)籌集團(tuán)各職能部門參與、嚴(yán)格進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，算精算實(shí)預(yù)期收入、成本及土地增值稅，嚴(yán)控資產(chǎn)負(fù)債率，嚴(yán)控目投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少對(duì)債務(wù)融資的依賴

針對(duì)杠桿過高問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以參考以下兩種方式：第一，控制企業(yè)的債務(wù)規(guī)模，減少負(fù)債融資，合理利用股權(quán)融資，以此來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。同時(shí)，引入信托前期融資，總包方墊資和發(fā)展等融資模式，形成多元化格局沒降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)制定資金統(tǒng)籌方案，加快資金周轉(zhuǎn)盤活資金。第二，根據(jù)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)匹配投資項(xiàng)目。根據(jù)債務(wù)期限，企業(yè)債務(wù)融資可以分為短期融資和長(zhǎng)期融資，房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目資金需求量、投資回報(bào)期、銷售行情預(yù)測(cè)等來選擇適宜的負(fù)債融資方式，比如對(duì)銷售行情不樂觀或受政策影響較大的項(xiàng)目，企業(yè)可以選用長(zhǎng)期債務(wù)，以此來降低企業(yè)短期償債壓力。優(yōu)化長(zhǎng)短期債務(wù)的配備結(jié)構(gòu)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

3.4 全面監(jiān)管企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)向，提高企業(yè)現(xiàn)金流流速

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速率緩慢的問題，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)實(shí)施全面現(xiàn)金流管理，按照項(xiàng)目施工和銷售渠道來實(shí)施分渠道管理，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流和在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流進(jìn)行分類，從而獨(dú)立分析企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)和銷售回款周轉(zhuǎn)中存在的問題，識(shí)別企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并尋找解決方法。其次，通過集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，推動(dòng)項(xiàng)目快速去化，提升回款速度，縮小項(xiàng)目周期，降低資金成本，同時(shí)加大項(xiàng)目把控，制定KPI考核指標(biāo)，管理利潤(rùn)考核指標(biāo)，投資模型實(shí)施方案等，實(shí)施監(jiān)控項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，將項(xiàng)目效益與薪酬緊密關(guān)聯(lián)。并進(jìn)一步提高營(yíng)銷能力，通過快速去化、快速回籠資金、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確?，F(xiàn)金流安全。最后，加大信息化建設(shè)，及時(shí)引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件，實(shí)施現(xiàn)金流信息化管理，促使房地產(chǎn)企業(yè)各系統(tǒng)相銜接，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享，提高企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)金流流動(dòng)情況掌握的全面性、及時(shí)性以及準(zhǔn)確性，為管理者現(xiàn)金流管理決策提供支持。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理還有很長(zhǎng)的路要走，面對(duì)新時(shí)期發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、拓展企業(yè)融資思維、控制投資規(guī)模、合理配置企業(yè)資金、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、減少對(duì)債務(wù)融資的依賴、全面監(jiān)管企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)向，以此來推進(jìn)現(xiàn)金流管理體系的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊冬，王莎.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題及對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2020（11）：81-82.

[2]林藝泉.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理思路探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（36）：203-204.

[3]袁啟升.淺析現(xiàn)金流量管理中的問題與對(duì)策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國(guó)商論，2019（22）：129-130.

[4]劉芳.淺談房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理[J].納稅，2019，13（33）：272+274.