鞠方 王姣 朱興宇

[摘?要]基于2005-2017年294個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù)，分析在以信貸發(fā)展水平為中介的情境下，房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)行業(yè)全要素生產(chǎn)率的影響。結(jié)果表明：在全國(guó)層面，信貸是房地產(chǎn)投資通過擠占效應(yīng)抑制全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)的重要中間媒介，三者之間存在顯著的不完全中介效應(yīng);在分區(qū)域?qū)用?，房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的直接影響和間接影響存在顯著的區(qū)域差異性，但總體作用的趨勢(shì)是一致的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資;全要素生產(chǎn)率;信貸發(fā)展水平;中介效應(yīng)

[中圖分類號(hào)]F293.3?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A?[文章編號(hào)]1008—1763（2020）05—0062—09

Abstract：Based on the panel data of 294 prefecture level cities in 2005-2017， this paper analyzes the impact of real estate investment on TFP in the context of ?credit development level as an intermediary. The results show that： at the national level， credit is an important intermediate medium for real estate investment to restrain the growth of TFP through the crowding effect， and there is significant incomplete intermediary effect among them; at the regional level， there are significant regional differences in the direct and indirect effects of real estate investment on TFP， but the overall trend is consistent with the national trend.

Key words： real estate investment; total factor productivity; ?credit development level; intermediary effect

我國(guó)福利化分房制度自1998年開始向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，由此我國(guó)住房市場(chǎng)得以迅猛發(fā)展。住宅商品房平均售價(jià)由1998年的1854元/m2增加到2017年的8336.42元/m2，總漲幅高達(dá)350%，并且始終保持在高位水平，越來越多的人淪為“房奴”。2005年至2017年期間，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)年投資額由15909.25億元上升至109798.53億元，房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款總額由3918.08億元上升至25241.76億元，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度近年來卻逐漸放緩。有學(xué)者指出，中國(guó)住房?jī)r(jià)格的快速上漲及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)張制約了全要素生產(chǎn)率的增長(zhǎng)[1]。根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)吸引越來越多的房地產(chǎn)投資資金。在以銀行金融機(jī)構(gòu)為融資主導(dǎo)的金融體系下，不少信貸資金也以較低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致其他行業(yè)信貸資源被擠占，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到抑制。

一直以來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的核心支撐力量。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，過快的房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，不僅抑制居民消費(fèi)[2]、擠出非房地產(chǎn)行業(yè)投資[3]，還加劇居民收入分配和消費(fèi)的不平衡[4]，甚至阻礙實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[5]，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系越來越引起重視。實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于如何有效提升全要素生產(chǎn)率。[6]我國(guó)用于間接測(cè)算全要素生產(chǎn)率的重要指標(biāo)因素——資本、勞動(dòng)——均和房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，厘清房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，探討房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響至關(guān)重要。

一??文獻(xiàn)回顧

筆者將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)效率、房地產(chǎn)投資與信貸、信貸與經(jīng)濟(jì)效率三方面對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)進(jìn)行梳理總結(jié)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)影響經(jīng)濟(jì)效率方面，鄧博文認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在顯著的“擠占效應(yīng)”[7]。陳斌開等從工業(yè)利潤(rùn)率的角度對(duì)兩者進(jìn)行研究，結(jié)合城市與企業(yè)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲推高人力成本，降低工業(yè)利潤(rùn)率，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[8]。在具體的房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)效率的研究方面，已有文獻(xiàn)的觀點(diǎn)按照影響途徑大致分為兩類。1）房地產(chǎn)投資影響技術(shù)進(jìn)步。Miao等從理論層面構(gòu)建兩部門內(nèi)生增長(zhǎng)模型，發(fā)現(xiàn)技術(shù)外溢性較弱的部門如果存在資產(chǎn)泡沫，將可能通過流動(dòng)性緩釋效應(yīng)和資源配置轉(zhuǎn)移效應(yīng)影響企業(yè)創(chuàng)新投入[9]。張杰等將土地供應(yīng)量作為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的工具變量，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資增加會(huì)顯著抑制工業(yè)部門的創(chuàng)新活動(dòng)[10]。而李江濤等同樣從創(chuàng)新投資的視角進(jìn)行分析，卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與工業(yè)全要素生產(chǎn)率之間表現(xiàn)為倒U型[11]。崔瑩瑩等認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲會(huì)顯著負(fù)向影響大中城市的創(chuàng)新能力[12]2）。房地產(chǎn)投資影響企業(yè)技術(shù)效率的改善。已有相關(guān)文獻(xiàn)主要圍繞資源配置及市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制兩方面論述房地產(chǎn)投資影響企業(yè)技術(shù)效率的改善。陳斌開等發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率低的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)占比會(huì)隨房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展而增加，造成資源錯(cuò)配，進(jìn)而在長(zhǎng)期內(nèi)降低市場(chǎng)資源配置效率[13]。王文春等、李天祥等均發(fā)現(xiàn)，異常繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)吸引大量融資，房?jī)r(jià)因此上漲引起要素價(jià)格上升，影響企業(yè)的技術(shù)效率[14-15]。

在房地產(chǎn)投資與信貸關(guān)系的研究方面，學(xué)者主要從信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)的角度著手，認(rèn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)會(huì)吸引信貸支持，同時(shí)也會(huì)加大市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)。1）在信貸規(guī)模方面，黃靜基于Granger因果方法檢驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的增加，但信貸擴(kuò)張并不是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的Granger原因[6]。究其原因，劉京軍等認(rèn)為這得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的投資收益性和房產(chǎn)抵押物的優(yōu)質(zhì)性，同時(shí)他指出房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)擠占其他企業(yè)收益率[17]。2）在風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系方面，Senhadji等考察過度放貸、房?jī)r(jià)周期和亞洲金融危機(jī)之間的關(guān)系，認(rèn)為銀行過度放貸導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲，投資回報(bào)高漲，一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受阻，會(huì)發(fā)生投資者情緒逆轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)表惡化，最終導(dǎo)致信貸危機(jī)[18]。況偉大也認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和利率對(duì)其的影響，一旦房?jī)r(jià)下跌，信貸嚴(yán)重萎縮，可能誘發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融危機(jī)[19]。3）在房?jī)r(jià)與信貸方面，學(xué)者們基于不同的研究方法發(fā)表了不同的觀點(diǎn)。Goodhart等、鄭忠華等發(fā)現(xiàn)信貸資金支持會(huì)顯著推動(dòng)房?jī)r(jià)上升[20-21]。譚政勛等進(jìn)一步研究認(rèn)為，這種效果只存在于短期內(nèi)[22]。而Che等卻認(rèn)為這種顯著的推動(dòng)關(guān)系僅存在于長(zhǎng)期內(nèi)[23]。此外，信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響體現(xiàn)出區(qū)域性差異，這與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)[24-25]。李莉基于東、中、西部的省份劃分，認(rèn)為銀行信貸對(duì)于東部房?jī)r(jià)影響更顯著[26]。宋勃等從城市劃分的角度發(fā)現(xiàn)二線城市銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響比一線城市更顯著[27]。郭培利等認(rèn)為一、二線城市銀行信貸正向影響房?jī)r(jià)，三線城市負(fù)向影響[28]。不同于以上學(xué)者的觀點(diǎn)，馬勇等認(rèn)為在房地產(chǎn)信貸規(guī)模低的區(qū)域，信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響力有限[29]。向宇等認(rèn)為金融信貸增加與房?jī)r(jià)上漲之間沒有太大的聯(lián)系[30]。

在信貸發(fā)展與經(jīng)濟(jì)效率的研究方面，金成曉等基于馬爾可夫區(qū)制轉(zhuǎn)移向量自回歸模型，發(fā)現(xiàn)信貸增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相關(guān)性會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期階段的不同發(fā)生變化[21]。白欽先等發(fā)現(xiàn)信貸擴(kuò)張顯著推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[32]。這種促進(jìn)效應(yīng)會(huì)從信貸規(guī)模和資源配置效率兩個(gè)方面發(fā)揮作用。趙振全等發(fā)現(xiàn)金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用主要是通過信貸總量的不斷擴(kuò)張[33]。李青原等基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的視角，構(gòu)建信貸比指標(biāo)衡量金融發(fā)展程度，發(fā)現(xiàn)信貸會(huì)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資源配置效率的提高[34]。

梳理總結(jié)相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，基于信貸視角探索房地產(chǎn)投資影響全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)的研究寥寥無幾。因此，本文采用中介效應(yīng)模型，在分析房地產(chǎn)投資擴(kuò)張對(duì)全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)影響的基礎(chǔ)上，將信貸變量引入模型，從信貸規(guī)模和信貸效率兩個(gè)維度考察房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的中介效應(yīng)影響，并基于東部、中西部的地區(qū)劃分進(jìn)行區(qū)域差異化分析。

二?理論分析

（一）房地產(chǎn)投資影響信貸供需的機(jī)制

1.財(cái)富效應(yīng)

如圖1所示，房地產(chǎn)投資通過“財(cái)富效應(yīng)”影響信貸規(guī)模。房地產(chǎn)天然優(yōu)良的抵押物屬性和保值增值功能會(huì)吸引信貸資源配給。一方面，房地產(chǎn)投資擴(kuò)張必然伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。金融機(jī)構(gòu)在過于樂觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下過度放貸，即使存在信貸風(fēng)險(xiǎn)，但仍能通過抵押資產(chǎn)緩解由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)向影響。而且，銀行發(fā)放信貸的數(shù)量取決于抵押物價(jià)值，一些金融機(jī)構(gòu)甚至?xí)?duì)高抵押價(jià)值品的所有者主動(dòng)供貸。另一方面，擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于投機(jī)者來說更加有利可圖，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求增加，帶動(dòng)信貸資金需求的增加。投資者還可以充分利用信貸擴(kuò)張時(shí)經(jīng)濟(jì)中的財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)信貸能力。

2.成本效應(yīng)與帶動(dòng)效應(yīng)

房地產(chǎn)投資通過“成本效應(yīng)”和“帶動(dòng)效應(yīng)”影響信貸效率。一方面，由于房地產(chǎn)投資具有經(jīng)濟(jì)資源占比高、周期長(zhǎng)等屬性，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增加帶來的市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張，新企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)成本被拉高，資金會(huì)流向其他高效益部門，促使金融機(jī)構(gòu)信貸資金配置效率提高;另一方面，房地產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的行業(yè)帶動(dòng)性，房地產(chǎn)投資的增加能直接帶動(dòng)上下游行業(yè)，諸如建筑、建材、冶金、家具、電器等的發(fā)展，進(jìn)而提高信貸資金配置效率，吸引更多的信貸支持。此外，房地產(chǎn)投資增加帶來的資產(chǎn)增值會(huì)吸引信貸支持，金融支持的增加使房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸效率也會(huì)提升。

（二）基于信貸中介影響全要素生產(chǎn)率的機(jī)制

1.錯(cuò)配效應(yīng)

如圖2所示，房地產(chǎn)投資帶來的資產(chǎn)價(jià)值上升會(huì)產(chǎn)生“錯(cuò)配效應(yīng)”。資源錯(cuò)配產(chǎn)生于價(jià)格信號(hào)的扭曲或者要素流動(dòng)的阻礙，如果行業(yè)部門間資源配置合理，將提升整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的全要素生產(chǎn)率，反之，將抑制全要素生產(chǎn)率的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)投資增加帶來的房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)扭曲住房?jī)r(jià)格，而且，房?jī)r(jià)上漲抬高房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率，吸引逐利性企業(yè)增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，使信貸資源向高利潤(rùn)和低效率企業(yè)流動(dòng)，造成資源錯(cuò)配。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)依靠自身優(yōu)勢(shì)獲取信貸資金用于房地產(chǎn)投資，這在信貸擴(kuò)張背景下加重了對(duì)非房地產(chǎn)行業(yè)融資約束程度，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資源配置效率降低，阻礙技術(shù)外溢性部門全要素生產(chǎn)率的提升。此外，若經(jīng)濟(jì)體系存在較多的金融摩擦，會(huì)增加企業(yè)融資約束，導(dǎo)致信貸資源配置效率的損失，進(jìn)一步滯后經(jīng)濟(jì)全要素生產(chǎn)率的提升。

2.擠占效應(yīng)

房地產(chǎn)投資增加會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生“擠占效應(yīng)”。房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)會(huì)通過金融體系的貸款行為，抑制工業(yè)部門的創(chuàng)新活動(dòng)。一方面，房地產(chǎn)投資增加帶來的房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張會(huì)占用更多的信貸資源，加大其他工業(yè)企業(yè)貸款難度。同時(shí)，房地產(chǎn)投資帶來的非理性擴(kuò)張會(huì)直接推高要素價(jià)格，擠占其他企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新型投入，不利于工業(yè)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備、開發(fā)新產(chǎn)品、發(fā)展新技術(shù)等，進(jìn)而抑制全要素生產(chǎn)率的提高。另一方面，飆升的房?jī)r(jià)會(huì)阻礙企業(yè)的管理創(chuàng)新，甚至引發(fā)企業(yè)家的尋租行為。這不僅嚴(yán)重阻礙企業(yè)的生產(chǎn)與組織創(chuàng)新，也嚴(yán)重扭曲了企業(yè)家創(chuàng)新行為?！皵D占效應(yīng)”還將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源配置難以顧及技術(shù)外溢部門，進(jìn)而抑制整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)效率的進(jìn)步。

三?研究設(shè)計(jì)

（一）模型構(gòu)建

中介效應(yīng)是指自變量X對(duì)因變量Y的影響是通過一個(gè)或多個(gè)中間變量M實(shí)現(xiàn)的，此時(shí)，稱M為中介變量。以聯(lián)立方程組的形式對(duì)自變量X、中介變量M和因變量Y之間的關(guān)系加以形象的描述，具體方程如下：

其中，Y為因變量全要素生產(chǎn)率;X為自變量房地產(chǎn)投資;M為中介變量信貸;K為控制變量;α1、α2、α3為各方程常數(shù)項(xiàng);β為控制變量回歸參數(shù);μ1、μ2、μ3為方程的隨機(jī)誤差項(xiàng)。

本文目的是研究房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響，包括直接效應(yīng)和中介效應(yīng)。c為房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的總效應(yīng)，c1為直接效應(yīng)，a*c2為經(jīng)房地產(chǎn)信貸對(duì)全要素生產(chǎn)率的中介效應(yīng)。三者之間滿足c=c1+a*c2，即房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的總效應(yīng)等于直接效應(yīng)與間接效應(yīng)的和。c、a、c2均顯著，則表明存在中介效應(yīng)，此時(shí)若c1顯著，則稱房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸和全要素生產(chǎn)率之間存在不完全中介效應(yīng)，即房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響僅有部分是通過信貸來實(shí)現(xiàn)。否則，存在完全的中介效應(yīng)。

（二）變量選取及說明

1.被解釋變量：全要素生產(chǎn)率（TFP）。考慮到全要素生產(chǎn)率不等同于技術(shù)進(jìn)步率，本文按房地產(chǎn)投資影響全要素生產(chǎn)率的途徑將全要素生產(chǎn)率分解成了技術(shù)進(jìn)步（Te）和技術(shù)效率改進(jìn)（Eff）。

潛在產(chǎn)出法考慮到資源分配和利用效率，將全要素分解成技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)效率改進(jìn)進(jìn)行測(cè)算，符合本文實(shí)證的基本思想。在技術(shù)進(jìn)步的計(jì)算中，隱形變量法將技術(shù)進(jìn)步率作為獨(dú)立的狀態(tài)變量，在一定程度上可以排除可能造成估算偏誤的因素，而且其對(duì)數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的嚴(yán)格要求使估計(jì)結(jié)果更加精準(zhǔn)，因此采用隱形變量法測(cè)得技術(shù)進(jìn)步（At）。基于C-D生產(chǎn)函數(shù)，且假設(shè)規(guī)模收益不變，則觀測(cè)方程如式（4），狀態(tài)方程如式（5），其中ρ為自回歸系數(shù)，εt為白噪聲，Y、A、K、L分別表示產(chǎn)出、技術(shù)進(jìn)步率、資本數(shù)量及勞動(dòng)數(shù)量，α為資本產(chǎn)出的彈性系數(shù)。利用狀態(tài)空間模型，通過最大似然估計(jì)估算。需要考慮到的是在分析空間狀態(tài)模型前，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出Y、勞動(dòng)力及資本存量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)及協(xié)整檢驗(yàn)。本文使用ADF單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)都沒有通過單位根檢驗(yàn)，于是對(duì)原始序列進(jìn)行一階差分再做單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)原始序列一階差分后變得平穩(wěn)，因而使用一階差分后的數(shù)據(jù)帶入空間狀態(tài)模型，利用計(jì)量軟件得到α為0.784，ρ為0.945。

2.基于信貸中介對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響

表6中，引入了信貸水平變量后，信貸水平顯著負(fù)向影響全要素生產(chǎn)率，結(jié)合前文分析，表明存在中介效應(yīng)。TFP的第（1）列和第（2）列房地產(chǎn)投資系數(shù)均顯著為負(fù)，系數(shù)絕對(duì)值變小，說明房地產(chǎn)投資與全要素生產(chǎn)率之間存在不完全中介效應(yīng)。控制變量結(jié)果顯示，二、三產(chǎn)業(yè)比值仍然顯著促進(jìn)全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)，雖然二、三產(chǎn)業(yè)比值對(duì)于技術(shù)進(jìn)步的影響是負(fù)的，但不顯著。政府財(cái)政支出對(duì)全要素生產(chǎn)率以及其分解指標(biāo)的影響均顯著為負(fù)，但與表4相比，對(duì)全要素生產(chǎn)率影響的顯著性有所下降，表明加入信貸變量后，政府財(cái)政支出的負(fù)向影響效應(yīng)會(huì)有所收斂。

（三）分區(qū)域?qū)嵶C分析

梳理已有文獻(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，在借鑒表7的行政區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，同時(shí)考慮到中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近，與東部地區(qū)存在明顯差異，以及主要解釋變量和中介變量的現(xiàn)狀，本文將區(qū)域劃分為東部和中西部?jī)刹糠帧?/p>

1.房地產(chǎn)投資影響信貸規(guī)模的區(qū)域?qū)用娣治?/p>

表8報(bào)告了區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)描述，房地產(chǎn)投資具有明顯的區(qū)域化差異，兩個(gè)地區(qū)信貸效率差異明顯大于信貸規(guī)模差異。不過從獨(dú)立樣本檢驗(yàn)的結(jié)果來看，后者的差異更加顯著，所以我們將選用信貸規(guī)模作為區(qū)域?qū)嵶C模型中的中介變量，至于其余控制變量均不變。所有數(shù)據(jù)在分析前均通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)。

表9報(bào)告了區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資影響信貸規(guī)模的回歸結(jié)果及中介效應(yīng)回歸結(jié)果。比較表9和表5可以看出，首先，無論是否對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行區(qū)域劃分，房地產(chǎn)投資對(duì)信貸規(guī)模的影響方向是一致的。分區(qū)域回歸后其影響系數(shù)變小，這間接說明房地產(chǎn)投資對(duì)信貸發(fā)展水平的影響是由區(qū)域到整體的帶動(dòng)過程，契合經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。其次，東部影響水平顯著高于全國(guó)平均水平。關(guān)于城市經(jīng)濟(jì)水平變量，東部經(jīng)濟(jì)水平更高，帶動(dòng)更多金融資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可能導(dǎo)致更嚴(yán)重的信貸資源錯(cuò)配，因此該變量負(fù)向影響信貸規(guī)模的效應(yīng)更強(qiáng)。虛擬變量金融危機(jī)的發(fā)生會(huì)使東部信貸規(guī)模擴(kuò)張，中西部信貸減少。這是因?yàn)闁|部金融市場(chǎng)更發(fā)達(dá)，當(dāng)面對(duì)金融危機(jī)對(duì)東部市場(chǎng)產(chǎn)生的巨大沖擊時(shí)，政府出臺(tái)寬松的貨幣政策導(dǎo)致信貸規(guī)模急劇擴(kuò)張，在一定程度上擠占了中西部信貸資源。二、三產(chǎn)業(yè)比值與財(cái)政支出，其對(duì)信貸規(guī)模的影響與全國(guó)層面分析結(jié)果均一致。

2.區(qū)域?qū)用嬷薪樾?yīng)分析

區(qū)別于全國(guó)層面的模型，加入人力資本的平方項(xiàng)，表9中第二列和第四列報(bào)告了房地產(chǎn)投資基于信貸影響全要素生產(chǎn)率的結(jié)果。引入信貸規(guī)模后，房地產(chǎn)投資和控制變量影響全要素生產(chǎn)率變動(dòng)的方向仍然與全國(guó)層面結(jié)果一致，唯一需要提及的是人力資本的平方項(xiàng)（Hct）負(fù)向拉動(dòng)全要素生產(chǎn)率的變動(dòng)，但不顯著。這在一定程度上與表4結(jié)果相符。人力資本（每萬人中擁有大學(xué)生的數(shù)量）顯著反向影響全要素生產(chǎn)率的分解因子——技術(shù)進(jìn)步（Te），因此人力資本的平方項(xiàng)負(fù)向影響全要素生產(chǎn)率的結(jié)果符合預(yù)期。

限于篇幅，我們僅對(duì)主要解釋變量及中介變量進(jìn)行詳述。房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的負(fù)向影響在東部更加顯著，東部屬于經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)，東部城市房地產(chǎn)投資占比高于全國(guó)平均水平，過多的金融資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致全要素生產(chǎn)率發(fā)展降速更快。無論是東部還是中西部，信貸規(guī)模都顯著負(fù)向影響全要素生產(chǎn)率的變動(dòng)，而東部高于全國(guó)層面水平的結(jié)果也符合預(yù)期。此外，房地產(chǎn)投資抑制全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)不存在區(qū)域疊加效應(yīng)，其整體影響效應(yīng)值更接近東部和中西部的中間值。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模影響全要素生產(chǎn)率的全國(guó)層面回歸系數(shù)值也趨近處于東部和中西部的均值，即可能也沒有區(qū)域疊加效應(yīng)。

五?結(jié)論及政策建議

本文重點(diǎn)研究房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率的影響，并考慮到基于信貸變量的中介效應(yīng)，基本結(jié)論如下：首先，房地產(chǎn)投資、信貸發(fā)展水平和全要素生產(chǎn)率之間存在顯著的不完全中介效應(yīng)。其次，在全國(guó)層面上，房地產(chǎn)投資顯著負(fù)向影響全要素生產(chǎn)率，加入信貸變量后，依然有顯著的負(fù)向影響;在分區(qū)域?qū)用嫔?，回歸結(jié)果與全國(guó)層面基本一致，其中，東部地區(qū)影響更為顯著。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)投資增加會(huì)通過信貸規(guī)模的擴(kuò)張和信貸效率的降低使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不穩(wěn)定，進(jìn)而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；诒疚牡难芯浚岢鲆韵聨c(diǎn)政策建議。

第一，合理管控各企業(yè)房地產(chǎn)投資行為。房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率有顯著負(fù)向影響，而且房地產(chǎn)投資會(huì)通過信貸渠道影響全要素生產(chǎn)率的增長(zhǎng)，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸來管控房地產(chǎn)投資。第二，適當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，以保證供需平衡。充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制，加快建設(shè)保障性住房。一方面，鼓勵(lì)引導(dǎo)以市場(chǎng)為主來滿足多層次住房需求;另一方面，嚴(yán)控房?jī)r(jià)快速上漲帶來的投機(jī)性需求，防止房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性過剩而影響其他行業(yè)發(fā)展。第三，有效拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道。政府要不斷進(jìn)行政策創(chuàng)新，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。一方面，要降低其他融資渠道門檻;另一方面，加強(qiáng)管控對(duì)房地產(chǎn)信托和基金的審批，完善房地產(chǎn)基金和信托部門的角色定位。第四，削弱房地產(chǎn)業(yè)與政府各部門、各大金融機(jī)構(gòu)的連帶關(guān)系，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。考慮到部分金融機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)市場(chǎng)高利潤(rùn)回報(bào)驅(qū)動(dòng)而主動(dòng)供貸，政府應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)行為的嚴(yán)格管束。第五，加大區(qū)域差異化資源分配政策的力度。例如，人力資本對(duì)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用最顯著，政府可以適當(dāng)加強(qiáng)中西部人才引進(jìn)力度來推動(dòng)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

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