任洪

摘 要：近年來，各級政府相繼出臺一系列政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在積極落實國家政策方針的同時，應認真思考如何通過強化經(jīng)營管理實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。全面預算管理作為企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分，可以有效提升企業(yè)整體經(jīng)營管理水平。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理工作中還存在一些亟待解決的問題，導致企業(yè)無法提升管理水平、發(fā)展受限。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對其在全面預算管理中存在的問題進行分析，并提出一些可行性建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理;問題;建議

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0059-02

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要在行業(yè)中取得綜合競爭優(yōu)勢，需不斷提升經(jīng)營管理能力，加強全面預算管理。全面預算管理能幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理配置資源，引導企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，但在落實全面預算管理工作中，受到各種因素影響，仍存在許多問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理概述

全面預算管理是對公司預算方案編制、審批、下達、執(zhí)行、控制、分析、調整、考評等全過程的管理活動，是統(tǒng)籌配置經(jīng)濟資源，落實戰(zhàn)略目標，提升經(jīng)營績效，促進公司可持續(xù)發(fā)展的重要管理手段。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算通常包括綜合預算、業(yè)務預算和財務預算。綜合預算包括資產(chǎn)負債預算、資本性收支及融資預算、現(xiàn)金流量預算等。業(yè)務預算包括股權投資、營銷投入、研究開發(fā)、職工薪酬福利支出、管理咨詢等。財務預算包括利息支出預算、應交稅金預算、標準成本預算、固定資產(chǎn)折舊預算、投資收益預算、資產(chǎn)減值損失預算等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

1.全面預算管理制度不健全。《企業(yè)財務通則》和《中央企業(yè)財務和預算管理暫行辦法》等相關制度明確了公司需要制定全面預算。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然開展了全面預算管理工作，但并未建立健全、完善的預算管理制度，全面預算管理工作無章可循，只能依靠著主觀預判、經(jīng)驗傳授等不科學的方式開展和延續(xù)，未能明確預算執(zhí)行相關責任，未能確保預算目標落地，這就導致全面預算管理工作無法在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮積極作用。

2.全面預算管理理念不正確。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工雖然意識到預算管理對企業(yè)的重要作用，但仍缺乏正確認識，認為預算管理是財務部門的主要職責，對預算編制的參與程度也較低。甚至部分企業(yè)在是否要開展預算管理這一問題中尚未形成統(tǒng)一認識，導致預算編制與調整工作主要由財務部門主導，降低了財務預算管理的權威性與預測性[1]。

3.全面預算編制不合理。預算編制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預算管理的重要環(huán)節(jié)，其預算收支計劃的制定影響著企業(yè)預算管理的質量。但當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預算時忽略企業(yè)戰(zhàn)略目標，僅注重短期活動的開展，致使各期編制的財務預算銜接性較差，預算指標與企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略不匹配[2]。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預算未充分考慮房地產(chǎn)相關政策對企業(yè)經(jīng)營指標的影響，導致實際完成數(shù)與預算指標數(shù)差距甚遠。例如，S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是成都市的一家中型企業(yè)，2017年年初結余8萬平方米住宅商品房未銷售，考慮到成都市為新一線城市，住宅房價將持續(xù)上漲，年初制定全年預算目標時，S企業(yè)預測該批住宅將按1.8萬元/平方米銷售，預估貨值約為14.4億元，預期實現(xiàn)利潤1.78億元。2017年三、四季度，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各級政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)相關調控政策，該批房源政府指導價為1.5萬元/平方米，預售貨值約為12億元，預期實現(xiàn)利潤為-0.04億元。由于預算編制未充分考慮政策和市場的影響，未合理研判房價走向，S企業(yè)當年收入預算偏差2.11億元、利潤預算偏差1.81億元，降低了預算管理的指導性和可行性，影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

4.全面預算執(zhí)行及調整不協(xié)調。為保證全面預算的調控力及執(zhí)行力，通常情況下，全面預算方案通過審批下達后，原則上不應隨意調整。嚴把預算執(zhí)行關、強化預算執(zhí)行剛性是有效落實全面預算管理的必然要求，但在實際工作中，存在重預算執(zhí)行、輕預算調整，全面預算執(zhí)行及調整不協(xié)調的情況。某些房地產(chǎn)集團企業(yè)出于對預算偏差執(zhí)行率考核指標的過分看重，出現(xiàn)了一些因為嚴控預算偏差而違背了企業(yè)經(jīng)營目標、忽略了預算調整彈性、損害了公司利益的現(xiàn)象。

例如，H房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家大型集團企業(yè)的全資子公司，該集團企業(yè)特別重視預算執(zhí)行剛性，對預算偏差執(zhí)行率的考核尤其嚴格，年度預算僅允許于年中調整一次。2018年年初，基于對商業(yè)市場不景氣、商鋪滯銷等現(xiàn)實情況的考慮，H房地產(chǎn)企業(yè)未將總面積為1 000平方米的10套底層沿街商鋪列入當年的收入預算指標。2018年6月開展年中預算調整工作時，H房地產(chǎn)企業(yè)未出現(xiàn)收入預算調整事項。2018年9月，H房地產(chǎn)企業(yè)愿意向客戶按3.5萬元/平方米、總價0.35億元購買10套商鋪。H房地產(chǎn)企業(yè)特向集團公司請示該事項，集團公司明確表示損益指標年中預算調整時期已過，不允許收入預算指標調整，否則將嚴肅考核。H房地產(chǎn)企業(yè)遂拒絕將上述商鋪出售該客戶，使得該企業(yè)當年實現(xiàn)收入減少0.32億元、利潤減少0.07億元。H企業(yè)忽略了全面預算調整彈性，過分強調預算執(zhí)行剛性，損害了公司利益。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題的建議

1.加強預算管理制度的健全和完善。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應逐步建立健全完善的全面預算管理制度，構建科學高效、規(guī)范有序的全面預算管理體系，以保證企業(yè)全面預算管理工作的穩(wěn)步進行。健全完善的預算管理制度應當明確全面預算工作的組織機構和職責分工;明確預算編制、審批和調整流程;嚴格規(guī)范預算執(zhí)行控制及考核評價;明確加強預算信息化管理;建立全面預算統(tǒng)籌平衡機制，統(tǒng)籌平衡能力與需求，合理配置經(jīng)濟資源，有效促進公司健康發(fā)展。

2.樹立正確的全面預算管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工要深刻地總結和認識全面預算管理的意義與作用，樹立正確的全面預算管理理念。企業(yè)管理層及預算牽頭部門要積極強化全員參與的預算管理責任意識，在部門的協(xié)調與配合下，形成符合當代預算管理基本要求的新型預算編制理念，切實提高廣大職員在全面預算管理方面的參與程度，激發(fā)調動全體預算管理人員投身于學習預算重要性和預算管控理論常識之中，千方百計調配優(yōu)質人力資源，形成全面預算管控的強大精神合力[3]。

3.增強全面預算編制的合理性。首先，企業(yè)戰(zhàn)略管理對房地產(chǎn)企業(yè)來講是至關重要的，全面預算管理工作一旦脫離了戰(zhàn)略發(fā)展中心，就會與企業(yè)管理目標背道而馳。全面預算編制始終要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點，銷售收入、成本費用、稅費支出等預算編制要充分考慮企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標，進而促進企業(yè)預算目標的實現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻以研判和掌握政策為前提，充分考慮當前宏觀市場環(huán)境、行業(yè)市場化運作格局以及企業(yè)現(xiàn)實運營狀況等因素，對市場展開合理分析和預測，增強預算編制的合理性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預算時，需對企業(yè)預算數(shù)據(jù)進行科學的分析，不能僅僅通過主觀預估對數(shù)據(jù)進行敲定、匯總，需確保預算編制的客觀性及合理性。

4.統(tǒng)籌兼顧預算執(zhí)行剛性及預算調整彈性。堅持協(xié)同性原則是全面預算管理基本原則之一，堅持協(xié)同性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)要注重內外部經(jīng)營要素的協(xié)同，注重預算執(zhí)行剛性及預算調整彈性的協(xié)同，適時根據(jù)經(jīng)營形勢變化，科學調整經(jīng)營目標及預算方案。例如，房地產(chǎn)集團企業(yè)為統(tǒng)籌兼顧預算執(zhí)行和預算調整，可以在預算調整制度中明確年度預算調整原則上一年調整一次。但在某些特殊情形下，可以申請?zhí)厥馐马椖甓阮A算調整審批程序調整年度預算，并按通過審批的調整后的年度預算嚴格考核下屬企業(yè)。調整年度預算的特殊情形有：一是發(fā)生自然災害等不可抗力事項，二是國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大調整，三是市場環(huán)境發(fā)生重大變化，四是發(fā)生分立、合并等重大資產(chǎn)重組事項，五是出現(xiàn)預算調整后能有效維護企業(yè)經(jīng)濟利益的重大事項，六是其他導致預算基礎和邊際條件發(fā)生重大變化的因素等。

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理制度不健全、理念不正確、編制不合理、預算執(zhí)行及調整不協(xié)調等突出問題，要從加強預算管理制度的健全和完善，以及樹立正確的全面預算管理理念、增強全面預算編制的合理性、統(tǒng)籌兼顧預算執(zhí)行剛性及預算調整彈性等方面入手，采取有效措施提升企業(yè)全面預算管理水平，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]? 王曉娟.關于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的思考[J].財會學習，2019，（34）：98.

[2]? 劉玉新.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題及對策[J].企業(yè)改革與管理，2017，（9）：27.

[3]? 葉賢和.企業(yè)全面預算管理的困境與對策研究[J].財會學習，2019，（28）：84-85.