王月紅

摘 要：長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)存在著初期投資規(guī)模大、施工周期長、易受政策調(diào)控影響等基本特征，在享受高回報(bào)的同時(shí)也承擔(dān)著高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)能否健康運(yùn)行，與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性具有直接聯(lián)系。近年來國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)要接受來自稅務(wù)局的調(diào)查，需要對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，避免受到外部宏觀政策環(huán)境造成的影響。本篇論文首先對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)的階段進(jìn)行分析，然后對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因進(jìn)行總結(jié)，最后提出針對性防范策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);策略

房地產(chǎn)企業(yè)主要是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的組織，其涉及的領(lǐng)域較多，主要包括消費(fèi)、生產(chǎn)、制造和流通等，不但能夠增加國家財(cái)政資金收入，還可以提供大量的就業(yè)崗位，同時(shí)能解決人們的住房問題，推動(dòng)有關(guān)行業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)達(dá)到了15%。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的操作環(huán)節(jié)多、工程時(shí)間長、前期投入大、業(yè)務(wù)領(lǐng)域性強(qiáng)等特征，使得企業(yè)涉及的稅務(wù)種類較為繁雜，對稅務(wù)款項(xiàng)的計(jì)算需要較長的時(shí)間，所以極大地增加了涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)的概率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)的階段

（一）土地獲取時(shí)期

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)行過程中，首要的環(huán)節(jié)就是土地的獲取。假如在進(jìn)行土地獲取過程中缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的管理，就會造成風(fēng)險(xiǎn)隱患的堆積，這種危機(jī)會在開展項(xiàng)目核算時(shí)集中出現(xiàn)。比如，企業(yè)在進(jìn)行舊城改造時(shí)，假如未能對收款憑證、拆遷報(bào)告、價(jià)值評估報(bào)告等資料進(jìn)行嚴(yán)格把控，就會造成開發(fā)成本在土地增值稅核算時(shí)無法進(jìn)行成本費(fèi)用扣除的狀況，造成土地增值稅的增加?；蛘咂髽I(yè)取得的土地途徑是國土局招拍掛，土地出讓金可以在土地增值稅清算時(shí)扣除土地增值稅，但如果后續(xù)再發(fā)生補(bǔ)償和平整土地的費(fèi)用支出，則土地增值稅清算時(shí)不予扣除。很多企業(yè)容易忽視這一規(guī)定，出現(xiàn)稅負(fù)增加風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

項(xiàng)目施工建設(shè)時(shí)期是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心階段。由于房產(chǎn)開發(fā)成本中，排除土地成本，其他開發(fā)成本基本上都是產(chǎn)生于這一階段。比如企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅和所得稅的稅務(wù)籌劃時(shí)，成本目標(biāo)的確定和金額的細(xì)分過程中都需要對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。對計(jì)入其他開發(fā)間接費(fèi)用中的開發(fā)成本，如果項(xiàng)目已經(jīng)驗(yàn)收并且竣工備案以后再發(fā)生該類支出，則建議直接計(jì)入當(dāng)期損益，如繼續(xù)計(jì)入開發(fā)成本，則土地增值稅清算時(shí)不作為開發(fā)成本扣除。實(shí)踐中，很多企業(yè)由于人員的忽視或能力不足，往往會隨意記賬，錯(cuò)失部分稅前抵扣額。

（三）預(yù)售和銷售階段

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)品的銷售不僅是企業(yè)資金的回流，同時(shí)也是稅務(wù)繳納的主要階段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在這一時(shí)期尤為重要。我們選擇增值稅的繳納作為例子，假如存在預(yù)售款項(xiàng)記錯(cuò)或者遺漏的問題，那么就會造成增值稅預(yù)繳滯后的風(fēng)險(xiǎn)。假如企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)產(chǎn)品抵消工程款、廣告投入等行為，而未進(jìn)行稅款的申報(bào)，那么也會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（四）項(xiàng)目核算階段

作為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的最后時(shí)期，清算階段是對項(xiàng)目開展全面地總結(jié)，許多各階段潛在的風(fēng)險(xiǎn)都會集中出現(xiàn)。比如企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，如果某個(gè)項(xiàng)目利用分期滾動(dòng)方式進(jìn)行開發(fā)，企業(yè)要把各個(gè)開發(fā)階段作為清算主體。然而因?yàn)楦鱾€(gè)區(qū)域?qū)τ陧?xiàng)目階段劃分的規(guī)定存在差別，階段劃分依據(jù)主要有規(guī)劃許可證、預(yù)售許可、施工許可等。假如企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目期間劃分界定時(shí)，跟稅務(wù)單位存在理解上的差別，就會出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的原因

（一）內(nèi)部因素

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部因素主要包括稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識缺乏、稅務(wù)籌劃能力較差兩個(gè)方面。一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和財(cái)政稅務(wù)體制改革的推出，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷尋求轉(zhuǎn)型方向，從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型發(fā)展，使得許多企業(yè)將工作關(guān)注點(diǎn)放在產(chǎn)品研發(fā)、流程優(yōu)化等方面，稅務(wù)管理交由稅務(wù)部門進(jìn)行處理，甚至許多企業(yè)并未設(shè)立稅務(wù)部門，稅務(wù)籌劃由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，企業(yè)未能形成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，對于稅務(wù)管理工作缺乏配合，嚴(yán)重影響了稅務(wù)籌劃工作的開展。

另一方面，由于企業(yè)稅務(wù)籌劃需要對稅收政策進(jìn)行全面地了解和應(yīng)用，保證稅務(wù)管理的合規(guī)性和有效性。但是當(dāng)前許多企業(yè)的稅務(wù)管理人員能力不足，對于國家稅收政策的了解不夠全面，許多企業(yè)的稅務(wù)籌劃僅由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)，由于稅收制度較為復(fù)雜，稅收種類較為多樣，稅收征繳方式存在差異，使得稅務(wù)籌劃工作較為繁雜，工作人員在進(jìn)行政策解讀、項(xiàng)目申報(bào)的過程中容易發(fā)生主觀錯(cuò)誤，影響了企業(yè)對稅收政策的利用，無法實(shí)現(xiàn)稅務(wù)節(jié)省的目標(biāo)，或者發(fā)生少繳稅而受到處罰的情況，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）外部因素

一方面是稅收政策的時(shí)效性。當(dāng)前我們國家出臺的稅收政策通常具有一定的時(shí)間效用，許多優(yōu)惠政策中都進(jìn)行了時(shí)限的規(guī)定，然而許多地區(qū)稅務(wù)部門允許企業(yè)繼續(xù)使用，但是其他區(qū)域這些超過使用期限的稅收優(yōu)惠政策則不能繼續(xù)利用。同時(shí)，國家也會依據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭和市場環(huán)境狀況對稅收政策進(jìn)行更新和調(diào)整，企業(yè)對于新政策的了解和正確的認(rèn)識，對稅務(wù)籌劃功效的發(fā)揮具有決定影響。

另一方面，企業(yè)跟稅務(wù)征繳單位存在信息不對稱問題。當(dāng)前在信息透明方面，稅務(wù)征繳部門和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在許多的問題，雙方的交流通常利用官方網(wǎng)站進(jìn)行資料查詢或者上門問詢等方式，許多企業(yè)對于當(dāng)?shù)囟悇?wù)征繳單位所依據(jù)的稅收政策無法進(jìn)行及時(shí)正確的了解，出現(xiàn)信息不對稱的情況，造成企業(yè)經(jīng)常對稅務(wù)征收政策產(chǎn)生不正確的利用或者缺乏有效使用的問題，為企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）樹立良好的納稅遵從環(huán)境

為了對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，定期組織企業(yè)人員進(jìn)行稅務(wù)政策、稅務(wù)知識的學(xué)習(xí)，通過開展知識競賽的方式，在企業(yè)內(nèi)樹立良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理氛圍。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過程中，企業(yè)要從全局考慮企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并依據(jù)稅收政策進(jìn)行籌劃方案的調(diào)整。比如，企業(yè)利用第三方獲取土地，需要對企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)提前預(yù)估，在項(xiàng)目談判當(dāng)中，要對合同內(nèi)容進(jìn)行全面的審核，對涉稅項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的確定。合作開發(fā)時(shí)要對股權(quán)增資和名義股權(quán)增資方式下的公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行測算，依據(jù)結(jié)果進(jìn)行合作類型的選擇。

（二）完善稅務(wù)管理體系

構(gòu)建科學(xué)有效的稅務(wù)管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有非常積極的意義。首先，企業(yè)要將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容，針對稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行配套制度的制定，對稅務(wù)籌劃的責(zé)任部門、籌劃目標(biāo)、流程和模式等進(jìn)行明確，從而為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作提供制度依據(jù)。其次，企業(yè)要構(gòu)建有效的信息交流渠道，在項(xiàng)目立項(xiàng)、前期設(shè)計(jì)、項(xiàng)目申報(bào)、工程招標(biāo)、合同制定、項(xiàng)目管理、銷售等各個(gè)流程當(dāng)中，布置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)各部門之間的交流與協(xié)作，從源頭上實(shí)現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。同時(shí)，企業(yè)要依據(jù)稅務(wù)征收法律法規(guī)，進(jìn)行管理制度的制定，保證稅務(wù)管理工作的有序開展。比如，在進(jìn)行合同的簽署時(shí)，需要業(yè)務(wù)部門、法律服務(wù)部門、財(cái)務(wù)管理部門都參與其中，依據(jù)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行條款的擬定，避免造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。再次，企業(yè)要制定規(guī)范化的稅務(wù)申報(bào)程序，根據(jù)稅務(wù)部門的要求進(jìn)行資料的提交，并做好信息的二次審查，以免因?yàn)閳?bào)表質(zhì)量問題引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)要構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)管理工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題并采取針對性措施進(jìn)行防范，包括成本架構(gòu)、利潤價(jià)值創(chuàng)造等，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警線，為企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計(jì)奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。對于規(guī)模較大的企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門，對企業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)和稅務(wù)成本開展比較，針對跟稅務(wù)政策存在矛盾的思路進(jìn)行清楚，保證稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和合規(guī)性。

（三）規(guī)范票據(jù)管理工作

因?yàn)榘l(fā)票憑證的管理對企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的可行性具有直接的影響，所以企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)管理過程中要加強(qiáng)對票據(jù)管理的重視，特別是進(jìn)行建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他資金支付時(shí)，要對增值稅專用發(fā)票進(jìn)行及時(shí)的回收。而且，會計(jì)管理工作應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對項(xiàng)目合同、支付憑證和票據(jù)的管理，構(gòu)建信息檔案庫，以免出現(xiàn)重要數(shù)據(jù)信息的遺失問題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)信息化系統(tǒng)建設(shè)，改變傳統(tǒng)人工審計(jì)手段，利用信息化系統(tǒng)完成稅務(wù)數(shù)據(jù)的收集，對成本數(shù)據(jù)和增值稅票據(jù)信息等進(jìn)行審計(jì)，促進(jìn)工作效率的提升，避免發(fā)生專用票據(jù)、普通票據(jù)開具混亂、原始憑證保存不當(dāng)?shù)惹闆r，稅務(wù)管理人員可以利用財(cái)務(wù)共享中心對企業(yè)涉及稅務(wù)的業(yè)務(wù)資料進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督，避免由于信息孤島問題造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的交流與合作

企業(yè)要加強(qiáng)跟稅務(wù)征收單位的交流，保證合規(guī)合法的前提下，加強(qiáng)稅企溝通，加強(qiáng)對國家稅務(wù)政策和當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策的內(nèi)容交流，企業(yè)的納稅方案要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，制定出對企業(yè)有利的納稅方案，避免一切以減少稅款為標(biāo)準(zhǔn)的情況出現(xiàn)，減少企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。保證企業(yè)稅務(wù)管理人員可以利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行企業(yè)稅負(fù)的降低，同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)對違規(guī)行為的監(jiān)管，避免出現(xiàn)稅務(wù)籌劃中的違法風(fēng)險(xiǎn)。

（五）提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，行業(yè)規(guī)范化程度有待提高，而且行業(yè)有關(guān)的稅務(wù)征收法律法規(guī)正在不斷的調(diào)整和優(yōu)化，對企業(yè)稅務(wù)籌劃水平提出了更高的要求。面對不斷調(diào)整的稅務(wù)征收政策，企業(yè)要加強(qiáng)對稅務(wù)人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，定期聘請高水平的稅務(wù)管理人員到企業(yè)開展稅務(wù)統(tǒng)籌講座，通過定時(shí)定期把人員派往高?；蛘哐芯克M(jìn)行學(xué)習(xí)，提高稅務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，使他們更好地完成企業(yè)的稅務(wù)管理工作，通過線上學(xué)習(xí)或者交流的方式，制定完善的培訓(xùn)計(jì)劃，讓管理人員最快的了解到最新的稅務(wù)政策，幫助企業(yè)落實(shí)和掌握我國的稅法動(dòng)態(tài)，執(zhí)行相關(guān)政策。此外，企業(yè)要加強(qiáng)對稅務(wù)管理人員的責(zé)任意識和道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)，避免出現(xiàn)人為性的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，依據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理、稅務(wù)預(yù)警等工作崗位，對責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)的全面管理。

四、總結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證穩(wěn)定發(fā)展，需要加強(qiáng)對稅務(wù)管理的重視，通過構(gòu)建稅務(wù)管理體系、加強(qiáng)稅務(wù)票據(jù)管理，加強(qiáng)跟稅務(wù)部門的溝通合作，提高稅務(wù)人員專業(yè)能力等途徑，制定科學(xué)的納稅籌劃方案，最大程度的幫助企業(yè)降低稅負(fù)，有效對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，保證企業(yè)競爭力的提升。

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