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摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)逐漸趨于多樣，舊收入準(zhǔn)則表現(xiàn)出來(lái)諸多弊端，而新收入準(zhǔn)則提出通過“五步法”模型確認(rèn)收入，使得在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入成為可能，在平衡企業(yè)現(xiàn)金流量的同時(shí)也提高了財(cái)務(wù)信息質(zhì)量;企業(yè)要想在實(shí)務(wù)中精準(zhǔn)的運(yùn)用新收入準(zhǔn)則，就要加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)勝任能力和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并且要加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)部門之間的合作與聯(lián)動(dòng)。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) “五步法”模型

收入作為會(huì)計(jì)的六大要素之一，其確認(rèn)計(jì)量和披露一直都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的熱門話題，也是報(bào)表使用者準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)水平的重要影響因素。為此，我國(guó)財(cái)政部于2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)也不斷向國(guó)際準(zhǔn)則趨同。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其收入的確認(rèn)、計(jì)量和其他行業(yè)大不相同，因新收入準(zhǔn)則受到的影響也更為明顯。作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的收入水平與企業(yè)自身、社會(huì)公眾以及國(guó)家政府都緊密相關(guān)，因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則時(shí)的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，探討新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況及效果，并提出相應(yīng)的建議。

二、新收入準(zhǔn)則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準(zhǔn)則而言，新收入準(zhǔn)則在內(nèi)容所做的改進(jìn)主要集中在以下兩個(gè)模塊：提出了確認(rèn)收入的“單一標(biāo)準(zhǔn)”和“五大步驟”。

（一）新收入準(zhǔn)則的“單一標(biāo)準(zhǔn)”

在舊準(zhǔn)則中，銷售商品和提供勞務(wù)需要進(jìn)行明確區(qū)分，在確認(rèn)收入時(shí)以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，但是在實(shí)務(wù)操作中判斷風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬何時(shí)轉(zhuǎn)移并非易事;新收入準(zhǔn)則彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務(wù)之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入的觀點(diǎn)，使得收入的確認(rèn)過程更加合理。

新收入準(zhǔn)則還把銷售收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則進(jìn)行了結(jié)合與統(tǒng)一，在現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中，很多企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)和建造業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準(zhǔn)則進(jìn)行核算，就會(huì)出現(xiàn)同類型的企業(yè)使用不同收入確認(rèn)模型的情況，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施就會(huì)很好地避免這種情況的發(fā)生，有利于同類型企業(yè)直接進(jìn)行橫向比較，具有一定的實(shí)用性和創(chuàng)新性。

（二）新收入準(zhǔn)則的五大步驟

作為新收入準(zhǔn)則的核心內(nèi)容，深入理解“五步法”原則對(duì)企業(yè)貫徹落實(shí)新收入準(zhǔn)則十分重要?！拔宀椒ā痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用如下所示：

1.識(shí)別與客戶訂立的合同。新收入準(zhǔn)則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。合同中所涉及的企業(yè)履約義務(wù)相關(guān)規(guī)定、在完成履約義務(wù)后享有的現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利、支付款項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容、合同商業(yè)實(shí)質(zhì)等條件，都需要在識(shí)別客戶合同中格外注意。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，要對(duì)買賣雙方的責(zé)任與義務(wù)進(jìn)行明確約定，例如房?jī)r(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任、逾期違約責(zé)任等內(nèi)容。

2.識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)識(shí)別單項(xiàng)履約義務(wù)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)合同進(jìn)行“分拆”。如果合同中包含多個(gè)要素，并且這些要素需要進(jìn)行單獨(dú)的定價(jià)和出售，則需要明確區(qū)分每一項(xiàng)單項(xiàng)履約義務(wù)，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產(chǎn)企業(yè)中常見的銷售手段有：銷售房屋同時(shí)捆綁銷售車位、銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)、銷售毛坯房贈(zèng)送精裝修，這些情況都與要對(duì)合同進(jìn)行合理的“分拆”。

3.確定合同的交易價(jià)格。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在確定交易價(jià)格時(shí)要考慮到可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)以及重大融資成分等因素。如果企業(yè)在交易過程中涉及非現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)，就要根據(jù)非現(xiàn)金對(duì)價(jià)的公允價(jià)值來(lái)確定交易價(jià)格;我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售業(yè)務(wù)時(shí)，客戶通常會(huì)選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現(xiàn)違約或者未能按時(shí)還款，企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并且支付相關(guān)罰款，這種情況就會(huì)涉及融資成分，會(huì)計(jì)人員就要對(duì)客戶支付金額與當(dāng)前合同對(duì)價(jià)的差額進(jìn)行合理估計(jì)，并按實(shí)際利率法在一定期間內(nèi)進(jìn)行攤銷;除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價(jià)款或者預(yù)期將退還給客戶的款項(xiàng)。

4.將合同價(jià)格分?jǐn)傊谅募s義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中企業(yè)與客戶訂立的合同往往包含多項(xiàng)履約義務(wù)，為了把企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額反映在交易價(jià)格中，就要把每項(xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格按單獨(dú)售價(jià)占總售價(jià)的比例分?jǐn)傊粮黜?xiàng)履約義務(wù)。每項(xiàng)商品的單獨(dú)售價(jià)可以按照市場(chǎng)的交易價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，如果該商品的單獨(dú)售價(jià)沒有辦法直接獲得，可以運(yùn)用會(huì)計(jì)估計(jì)方法對(duì)單獨(dú)售價(jià)進(jìn)行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場(chǎng)調(diào)整法等。

5.在履行義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入?！拔宀椒ā敝械牡谖宀绞欠康禺a(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新準(zhǔn)則時(shí)的難題。如果該項(xiàng)履約義務(wù)是某一時(shí)點(diǎn)內(nèi)的履約義務(wù)，則要根據(jù)其控制權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移確認(rèn)時(shí)點(diǎn);如果是時(shí)段內(nèi)的履約義務(wù)，則要選擇合理的方法來(lái)確認(rèn)履約進(jìn)度。房地產(chǎn)行業(yè)中常見的銷售方式主要有現(xiàn)房銷售和期房銷售，現(xiàn)房銷售的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)標(biāo)志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現(xiàn)房之后確認(rèn)收入;對(duì)于預(yù)售房屋而言，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的同時(shí)不能享受到消耗正在建造的房屋帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時(shí)間段內(nèi)確認(rèn)收入的“重?fù)?dān)”就落在了房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)對(duì)客戶所購(gòu)買房屋的具體單元和房號(hào)進(jìn)行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達(dá)到了某一時(shí)段確認(rèn)收入的條件。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施效果

（一）收入的確認(rèn)角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)通常在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，在時(shí)點(diǎn)的選擇上也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，其中常見的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預(yù)收款項(xiàng)”、“完工并驗(yàn)收合格”、“發(fā)出書面交房通知”等。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程一般都有長(zhǎng)期性，復(fù)雜性等特點(diǎn)，從房屋項(xiàng)目立項(xiàng)到房屋竣工驗(yàn)收再到交房往往需要經(jīng)歷很漫長(zhǎng)的一段時(shí)間，企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)一直在產(chǎn)生成本，但是并沒有對(duì)取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，這樣的收入確認(rèn)方式使得企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)波動(dòng)較大，財(cái)務(wù)報(bào)表也不能為報(bào)表使用者提供準(zhǔn)確直觀的財(cái)務(wù)信息，即使弊端明顯，在實(shí)施新準(zhǔn)則之前也沒有企業(yè)將收入在時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。新收入準(zhǔn)則的頒布則使得在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入成為可能。