田玲等

[摘 要]旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種經(jīng)營形態(tài)，同時(shí)也是解決我國目前旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)面臨的若干問題的途徑。由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，人們生活水平的提高及消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式的變化，我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展有其可行性。但同時(shí)又面臨法規(guī)制度、經(jīng)營理念等方面的約束。本文在分類旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，對發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素做了簡單分析，以期促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式；制約因素

[中圖分類號(hào)]F752 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）20-0058-02

旅游房地產(chǎn)最早起源于20世紀(jì)60年代的歐洲，然后進(jìn)入美國市場并廣泛活躍起來，并于20世紀(jì)90年代初傳入了中國的海南。近年來，隨著我國居民收入水平的提高和休閑時(shí)間的增加，人們的旅游消費(fèi)觀念已經(jīng)由傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。旅游房地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，伴隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而有了廣闊的市場。

1 旅游房地產(chǎn)的含義

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)集合的名詞，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展到一定階段，互相作用、融合并協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。目前大多數(shù)人比較認(rèn)同的關(guān)于旅游房地產(chǎn)的含義是：以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。

可以從兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的角度來理解旅游房地產(chǎn)的概念：從房地產(chǎn)業(yè)的角度來看，可以把房地產(chǎn)中從事旅游經(jīng)營、為旅游經(jīng)濟(jì)帶來商業(yè)利潤的房地產(chǎn)及其相關(guān)的空間稱為旅游房地產(chǎn)；從旅游產(chǎn)業(yè)的角度來看，可以把專門服務(wù)于旅游業(yè)，以旅游開發(fā)經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)及其相關(guān)的空間稱為旅游房地產(chǎn)。

2 旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式研究

旅游房地產(chǎn)開發(fā)的一般模式是通過環(huán)境建設(shè)將原始土地變成環(huán)境土地，通過項(xiàng)目和旅游服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)將環(huán)境土地變成人氣土地，進(jìn)而將人氣土地變成增值土地，實(shí)現(xiàn)綜合效益并體現(xiàn)對旅游者和當(dāng)?shù)鼐用竦纳鐣?huì)效益。具體來說，我們可以把開發(fā)模式分為以下四種：

2.1 旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游景區(qū)房地產(chǎn)主要指的是在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)，包括主題公園房地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)游憩房地產(chǎn)開發(fā)等類型。這類房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵要處理好保護(hù)與利用的關(guān)系，充分體現(xiàn)旅游活動(dòng)的戶外教育、環(huán)境生態(tài)接觸和歷史文化體驗(yàn)的功能。特別在涉及風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、森林公園、歷史文化名城、博物館、文物古跡等旅游資源時(shí)，必須認(rèn)識(shí)到在其基礎(chǔ)上建立的旅游吸引物是公營性的、具有公益特點(diǎn)。為了保護(hù)自然與歷史文化的真實(shí)性和完整性，嚴(yán)格限制商業(yè)性的大規(guī)模開發(fā)。必要的體驗(yàn)性服務(wù)設(shè)設(shè)施，也要視景觀效果和環(huán)境容量而定。

2.2 旅游商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游商務(wù)地產(chǎn)是指在旅游區(qū)或其附近的提供旅游服務(wù)的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。包括了住宿、餐飲、交通、會(huì)展旅游、商店、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。其發(fā)展必須有一定的游客基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中旅游城市是首選。這類房地產(chǎn)的發(fā)展要做到相對集中、統(tǒng)一管理。一般需要景區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃后再開發(fā)建設(shè)，確保景觀的完整性和連續(xù)性。其中，會(huì)展旅游通過舉辦各種類型的展覽會(huì)、招商會(huì)，吸引游客進(jìn)行洽談貿(mào)易、觀光旅游、技術(shù)合作和文化交流，帶動(dòng)會(huì)展中心、飯店、購物、餐飲等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。商業(yè)游憩區(qū)是城市內(nèi)自然形成的空間，它本身不是個(gè)旅游點(diǎn)，只是為增加目前商業(yè)區(qū)的吸引力而設(shè)計(jì)的空間。城市RBD規(guī)劃包括了顧客主動(dòng)參與的項(xiàng)目以及參觀者娛樂項(xiàng)目如歌舞廳等被動(dòng)式游憩設(shè)施。所以，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場是首先被考慮的地區(qū)。

2.3 旅游度假地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游度假地產(chǎn)指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)。這類地產(chǎn)需要有良好經(jīng)濟(jì)背景的城市為依托，旅游者消費(fèi)層次高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假旅游傾斜。開發(fā)要點(diǎn)是房產(chǎn)自身要有良好的環(huán)境、完善配套和特色服務(wù)。主要的房地產(chǎn)開發(fā)類型有度假村（度假酒店、度假別墅等）、度假用第二居所、分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等。度假村是一種短期性的旅游地產(chǎn)，在內(nèi)容上有各種休閑活動(dòng)可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設(shè)施供度假者使用，其目的不外乎提供消費(fèi)者享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷，以及提供度假、商洽、會(huì)議的場所。目前，已經(jīng)有越來越多的度假區(qū)突破時(shí)間限制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)投資，最終逐漸成為度假用第二居所。商務(wù)人士是購買第二居所的第一消費(fèi)生力軍。度假村和酒店可采用分時(shí)銷售的營銷方式，即將旅游設(shè)施一定時(shí)期內(nèi)的所有權(quán)出售給旅游者，使旅游者能夠以較低的價(jià)格獲得高檔享受，同時(shí)，旅游設(shè)施經(jīng)營者也通過一定的會(huì)員費(fèi)回籠資金，用規(guī)模經(jīng)營的方式降低成本。與許多酒店不同，分時(shí)度假酒店主要為度假和休閑類游客服務(wù)。顧客（業(yè)主）感興趣的通常是酒店的名氣，以及吸引他們的各項(xiàng)服務(wù)及娛樂活動(dòng)。由于平均居留時(shí)間通常超過傳統(tǒng)酒店，齊備的服務(wù)設(shè)施、寬敞的住宿空間和娛樂空間是必需的。此外，開發(fā)商的資質(zhì)和誠信，酒店經(jīng)營者管理水平的高低也是衡量酒店品質(zhì)的重要尺度。產(chǎn)權(quán)酒店是一種“旅游+投資”的營銷模式，開發(fā)商將酒店的每個(gè)單位分割出售給投資人，投資人再將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)期的免費(fèi)入住權(quán)。“產(chǎn)權(quán)酒店+分時(shí)度假”是旅游房產(chǎn)新模式，兩者結(jié)合既滿足了投資者穩(wěn)定的租金回報(bào)，同時(shí)也滿足了租賃客人對酒店的使用，并可在整個(gè)系統(tǒng)內(nèi)交換使用，產(chǎn)生“閑暇時(shí)出租，旅游時(shí)自用”的效果。

2.4 景觀住宅地產(chǎn)開發(fā)模式

景觀住宅地產(chǎn)是指與旅游區(qū)相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建筑。這類住宅建筑對戶外活動(dòng)和觀賞風(fēng)景的特殊要求，使其與自然景色有著極為密切的關(guān)系，一般有兩種方式：一是借勢（景）型開發(fā)，一是造勢（景）式開發(fā)。人們對居住空間和環(huán)境品質(zhì)需求的提升，居民住房需求量增大，消費(fèi)的休閑趨勢是景觀住宅房產(chǎn)成功開發(fā)的主要因素。租用和購買這類建筑考慮的主要是私密性、便利和自由，所以開發(fā)的重點(diǎn)就在于要有諸如花園、廣場、商店等齊全的配套設(shè)施。這類房產(chǎn)項(xiàng)目在建筑處理上應(yīng)盡量采用各種手法將自然景色納入住宅環(huán)境之中。同時(shí)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)該意識(shí)到，作為身處景區(qū)的建筑，其本身也應(yīng)該“為景增色”；必須尊重原有文化與自然環(huán)境，杜絕“城市化”污染；其他設(shè)施也應(yīng)與建筑相結(jié)合，不能流于純粹的房產(chǎn)開發(fā)；另外要注意控制規(guī)模，當(dāng)成片景觀住宅變成住宅小區(qū)，旅游區(qū)原有景觀結(jié)構(gòu)被破壞，便會(huì)造成旅游區(qū)發(fā)展方向的錯(cuò)位和旅游價(jià)值功能的喪失，影響了旅游房地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3 發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素分析

3.1 旅游房地產(chǎn)概念不清

旅游房地產(chǎn)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，這些年發(fā)展迅速，但目前還存在概念不清的問題。國外旅游房地產(chǎn)的表現(xiàn)產(chǎn)品就是分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店，沒有旅游房地產(chǎn)一詞。作為我國獨(dú)創(chuàng)性名詞，發(fā)展時(shí)間短，無依據(jù)可尋，國內(nèi)尚無統(tǒng)一的概念界定，這就給旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐發(fā)展和理論研究帶來很多的不確定性。另外，分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓等旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品由于概念界定不明，加上實(shí)際操作復(fù)雜，且在購買與使用的過程中涉及多個(gè)利益主體，使得這些概念雖然耳熟能詳，但能準(zhǔn)確把握含義的人不多，這令旅游房地產(chǎn)概念的推廣、產(chǎn)品的銷售與經(jīng)營存在著一定的困難。

3.2 法律法規(guī)相對滯后

相對于其他成熟產(chǎn)業(yè)，中國旅游房地產(chǎn)剛剛起步，針對旅游房地產(chǎn)的政策法規(guī)還沒有出臺(tái)，而現(xiàn)有的法律法規(guī)在很大程度上制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。從另一個(gè)角度來看，在缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范的情況下，旅游房地產(chǎn)市場秩序混亂。一些經(jīng)營者打著旅游房地產(chǎn)的旗號(hào)，只為解決手中積壓的房產(chǎn)，有些只管代理銷售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，不管消費(fèi)者今后的權(quán)利能否保障。這些行為不利于旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品及旅游房地產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展。

3.3 行業(yè)主體信譽(yù)不佳

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)突出的特點(diǎn)就是購買與使用的長時(shí)間分離，這種延時(shí)消費(fèi)更需要商家的信譽(yù)保障。一旦消費(fèi)者對產(chǎn)品的開發(fā)商或銷售經(jīng)營商失去信任，那么該旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易就很難進(jìn)行。目前，旅游房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的開發(fā)商、銷售商、經(jīng)營商的信譽(yù)在消費(fèi)者心目中的地位不高，個(gè)別旅游房地產(chǎn)銷售商的欺騙性和強(qiáng)制性銷售，使“旅游房地產(chǎn)”、“分時(shí)度假”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等成了一個(gè)很受爭議的概念，甚至一度成為過街老鼠。

3.4 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡

目前，旅游房地產(chǎn)根據(jù)經(jīng)營形式不同可分為產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、景觀房產(chǎn)、養(yǎng)老公寓等，由于國民的傳統(tǒng)觀念在短時(shí)間內(nèi)無法徹底改變，因而這幾種類型中以具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的景觀房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)式酒店最受市場的歡迎，可見，沒有產(chǎn)權(quán)的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品在發(fā)展過程中舉步維艱。旅游房地產(chǎn)按照面向的顧客群體的收入水平不同，又可分為高檔、中檔、低檔旅游房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)層級越高，消費(fèi)者的資金準(zhǔn)入門檻也越高。國內(nèi)知名的房產(chǎn)公司專注于高檔旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，無形中將一部分休閑度假需求旺盛，但稍欠資金實(shí)力的中低階層拒之門外；而小型房產(chǎn)投資開發(fā)公司為快速回籠資金、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)紛紛推出產(chǎn)權(quán)式酒店形式，雖有大規(guī)模市場，但考慮到小型房產(chǎn)公司的經(jīng)營能力和品牌信譽(yù)，消費(fèi)者大都持觀望態(tài)度。可見，如何使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品更好地滿足消費(fèi)者需求，達(dá)到數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的匹配，成為當(dāng)下旅游房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的重要問題。

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