毛樂燕

[摘 要]本文通過分析認(rèn)為，我國房價(jià)多年來持續(xù)上漲的主要原因是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、高額的房地產(chǎn)稅費(fèi)以及開發(fā)商缺乏監(jiān)管及其逐利性，在目前的政策和市場(chǎng)條件下，低稅率、廣稅基的房產(chǎn)稅征收方式最具可操作性，但這種征收方式對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響很小，不只無益于降低房價(jià)，反而會(huì)增加普通購房人的成本。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；房價(jià)；土地財(cái)政

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）20-0070-02

當(dāng)前，住房問題已成為壓在中國人身上的一座大山。用國際通行的驗(yàn)證房價(jià)是否處于合理區(qū)間的兩個(gè)參數(shù)——房價(jià)收入比、租售比來考察，可知我國的房價(jià)早已超過警戒線，高位運(yùn)行多年。針對(duì)這一情況，近年來，不少學(xué)者提出開征房產(chǎn)稅是控制房價(jià)上漲的最有效靈藥，一旦開征，房價(jià)必然大跌。事實(shí)是否如此？目前我國是否適宜開征房產(chǎn)稅？如開征？最可能采用何種方式？開征房產(chǎn)稅是否能令房價(jià)應(yīng)聲而降？在展開分析之前，先來看我國近年的房價(jià)走勢(shì)。

我國自1999年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革以來，房價(jià)漲跌大致經(jīng)歷了以下過程。2005年以前，房價(jià)保持平穩(wěn)，溫和上漲。2006年到2007年，房價(jià)快速上漲。2007年年底，萬科地產(chǎn)王石的一番“拐點(diǎn)論”在業(yè)內(nèi)引起巨大震蕩，受國際資本市場(chǎng)慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控、銀根緊縮的雙重夾擊，再加上2008年下半年席卷全球的金融危機(jī)襲來，2008年樓市大面積轉(zhuǎn)冷。2008年年底，政府為了抗危機(jī)、保增長，實(shí)行經(jīng)濟(jì)刺激政策，四萬億元入市，并給予房屋買賣一系列契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策和寬松的信貸政策，房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。2010年四五月間，限購令出臺(tái)。2011年年初，部分大城市開始實(shí)行非常嚴(yán)格的限購政策。同時(shí)自2010年以來，至2011年年中，央行連續(xù)12次提高存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到創(chuàng)歷史的21.5%，房地產(chǎn)業(yè)受到明顯打壓，房價(jià)上漲腳步停滯，但并無明顯回落。此后各地出臺(tái)多項(xiàng)措施，然而在限購限貸之下，除個(gè)別地方外，全國房價(jià)仍然漲聲一片。

從以上房價(jià)走勢(shì)來看，房價(jià)漲的多跌的少，漲的時(shí)間長，跌的時(shí)間短。造成這一事實(shí)的原因是多樣的，比如中國人買房置地、成家立業(yè)的傳統(tǒng)觀念等，但最重要原因是我國各地方政府的土地財(cái)政政策。土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出。據(jù)國家財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)顯示，地方政府在2012年土地出讓收入2.89萬億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%到90%。我國在土地出讓中實(shí)行招拍掛政策。土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱，其定價(jià)機(jī)制是誰給的價(jià)格最高土地就給誰。在這樣的機(jī)制下，既是國有土地管理者又是其經(jīng)營者的地方政府難以抑制“寅吃卯糧”的沖動(dòng)，同時(shí)，充分競(jìng)爭的開發(fā)商使拿地成本即政府所得——土地出讓金一再提高，地方政府也缺乏平抑這一價(jià)格的主動(dòng)性。最終就會(huì)導(dǎo)致越來越高的土地出讓金被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。據(jù)2009年7月國土資源部調(diào)查全國620個(gè)樓盤得到的數(shù)據(jù)，地價(jià)占房價(jià)平均比例為23.2%，有22%的樓盤地價(jià)占房價(jià)的比例在30%以上。這一比例不可謂不高。

而開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的成本遠(yuǎn)不止土地出讓金一項(xiàng)，這不得不提到推高房價(jià)的另一個(gè)重要因素——房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)稅費(fèi)。我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)種類繁多，達(dá)60多種，涉及20多個(gè)部門。數(shù)額較高的如拿地期間的契稅、征地管理費(fèi)、耕地占用稅等，建筑階段的印花稅、排污費(fèi)、人防費(fèi)等，銷售階段的營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、堤圍費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅等，以及收房階段由購房人繳納的契稅、住宅專項(xiàng)維修基金、銀行按揭印花稅等。據(jù)開發(fā)商公開的成本清單，行政稅費(fèi)占20%。[ZW（]《開發(fā)商公開房地產(chǎn)開發(fā)商成本清單》，央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)，2009年7月27日。[ZW）]這無疑進(jìn)一步推高了房價(jià)。

房價(jià)高企的第三個(gè)原因，是缺乏對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管。很多開發(fā)商高價(jià)拿地后，并不急著開發(fā)，而是以時(shí)間換空間、囤地等待升值。國土資源部1999年頒布的《閑置土地處理辦法》雖對(duì)這種行為有明確罰則，但在實(shí)際操作中并未嚴(yán)格執(zhí)行，況且開發(fā)商還有許多規(guī)避手段，比如通過拖緩交土地出讓款、改規(guī)劃等來拖延開發(fā)，又如挖坑堆土、小打小鬧式開發(fā)等。開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的的，在法律、政策、規(guī)條之外，無法避免這些參與市場(chǎng)競(jìng)爭、以利潤最大化為目標(biāo)的市場(chǎng)主體追求高價(jià)，所以必須給予其更嚴(yán)格的監(jiān)管。

可以看出，以上推高房價(jià)的主要原因均為非購房者因素，如果非要說他們有什么過錯(cuò)，那就是在房價(jià)發(fā)展過程中，抱有一種看漲的預(yù)期，而這種預(yù)期是被政府所默許的。試想，拋開社會(huì)穩(wěn)定因素不談，高度集權(quán)的政府從不斷上漲的房價(jià)中獲利，身為普通百姓的購房人又怎會(huì)作出房價(jià)會(huì)下跌的相反預(yù)期？

在國外，與房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用一直堅(jiān)持“明稅少費(fèi)”原則，政府征收的費(fèi)用占房價(jià)的2%左右，在很多西方國家，這些費(fèi)用都會(huì)被納入財(cái)政預(yù)算，有明確的使用方向和范圍。反觀我國，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)與日俱增，而征收這些稅費(fèi)的法律依據(jù)、征收標(biāo)準(zhǔn)以及稅費(fèi)的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監(jiān)督。如果開征房產(chǎn)稅，難免面對(duì)同樣的境況。同時(shí)，既然已經(jīng)在各個(gè)環(huán)節(jié)，無論是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的，還是購房人自付的，已經(jīng)支付了幾十種稅費(fèi)，開征房產(chǎn)稅還欠缺一個(gè)合理的開征理由。

從理論上看，土地出讓金是若干年期的土地使用權(quán)價(jià)格，實(shí)際上是政府向開發(fā)商一次性收取若干年的地租。購房人通過支付房款，得到房屋的所有權(quán)和房屋所附土地的若干年使用權(quán)，之后幾十年，不屬于購房人的土地不斷升值，購房人所有的房屋卻因折舊而不斷貶值。從這個(gè)角度來看，房產(chǎn)稅的征收更缺乏依據(jù)。

在國外，房屋的物業(yè)稅包含了社區(qū)服務(wù)的功能，比如社區(qū)學(xué)校、公共道路、公共綠化等。而我國即便是開征了房產(chǎn)稅，物業(yè)費(fèi)也是不能免交的。

綜上，筆者認(rèn)為對(duì)于本文開頭提到的第一個(gè)問題，答案是我國目前并不適合開征房產(chǎn)稅。下面再來看第二個(gè)問題：開征房產(chǎn)稅是否可以大幅降低房價(jià)？筆者認(rèn)為答案依然是否定的。

2011年1月28日，重慶、上海開始征收房產(chǎn)稅。其中，上海市僅對(duì)新購住房征收，未涉及存量房。重慶的征收對(duì)象是別墅和新購住房。業(yè)界普遍認(rèn)為重慶的政策更嚴(yán)厲，重慶官方測(cè)算，當(dāng)年房產(chǎn)稅應(yīng)繳納金額逾億元。房產(chǎn)稅的開征并未使兩地房價(jià)下降，其開征基本只具象征意義，這是因?yàn)殚_征門檻高，稅率低，免征額高。如果以這兩個(gè)城市為標(biāo)桿，可以休矣。要想通過征收房產(chǎn)稅來降低房價(jià)，只能實(shí)行高稅率、低免征額，但這在目前存在很大難度。

首先，我國房屋產(chǎn)權(quán)多樣，有商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、保障房、私產(chǎn)房等，還有數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)歸屬各不相同，還存在很多歷史遺留問題，如何設(shè)計(jì)一個(gè)對(duì)各種產(chǎn)權(quán)都公平的征收辦法，是一個(gè)難題。另外在征收時(shí)，應(yīng)考慮房屋的位置、面積、住宅類型，及所有者的收入、供養(yǎng)人口等，規(guī)則同樣難以制定。舉一個(gè)簡單的例子，一位政府工作人員分得市中心150平方米住房一套，支付成本價(jià)30萬元，一位白領(lǐng)出于自身和贍養(yǎng)父母的需要，在市郊購買兩套60平方米商品房，房款總額100萬元。如果第一套免征，150平方米可以不用交稅，而60平方米要交稅；如果以購房款為基數(shù)征收，市郊60平方米比市中心150平方米的稅要高得多。為了避免出現(xiàn)這種明顯不合理的情況，就需要?jiǎng)佑么罅可鐣?huì)資源，去核查每個(gè)房屋所有者的真實(shí)情況，并對(duì)每個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，得出符合實(shí)際情況的稅基。最重要的是要以法律的形式固定下來，這顯然是一個(gè)漫長的過程。

筆者認(rèn)為，如果要在近期開征房產(chǎn)稅，只有兩個(gè)可能。一是像上海、重慶那樣隔靴搔癢，實(shí)際效用較低；二就是廣泛低額征收，即制定比較簡單的規(guī)則，采用較低的稅率對(duì)較廣的范圍征收。若如此，則對(duì)降低房價(jià)更無實(shí)際意義。2010年8月24日，發(fā)改委財(cái)政金融司司長徐林表示：房產(chǎn)稅的開征也可以為地方政府帶來一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。據(jù)2010年10月11日《中國證券報(bào)》報(bào)道，上海房管局一官員表示：征收房產(chǎn)稅不是為了降低房價(jià)。筆者認(rèn)為，將房產(chǎn)稅作為帶來穩(wěn)定收入的新稅種，會(huì)使地方政府在利益驅(qū)使下，盡量擴(kuò)大征收范圍，使得普通購房人成為征收對(duì)象，在目前看來只能是增加了購房人的負(fù)擔(dān)。

應(yīng)該說，平抑房價(jià)的最有效手段是加大保障房建設(shè)，應(yīng)大力解決中低收入人群的住房問題，不應(yīng)把所有人或絕大部分人都推向商品房市場(chǎng)。比如香港就有將近一半的人接受政府提供的房屋資助，新加坡更是有超過八成的人住在保障房里。國家規(guī)定各地每年應(yīng)拿土地出讓金的5%來建設(shè)保障房，但過去幾年各地方政府幾乎無一能夠做到，使這項(xiàng)規(guī)定成為一紙空文?？上驳氖?，各地自2011年開始已經(jīng)加大了建設(shè)力度，供地計(jì)劃及開工率均完成預(yù)期目標(biāo)，開工套數(shù)創(chuàng)歷年之最。降低房價(jià)的另一個(gè)有效措施是限地價(jià)、壓房價(jià)，即土地價(jià)格一定，哪個(gè)開發(fā)商能提出更好的、更適合居住的開發(fā)方案，同時(shí)承諾售房價(jià)較低，即得到土地。但要注意的是，必須嚴(yán)格監(jiān)控房屋質(zhì)量和房屋售價(jià)。最后，加大交易多套住房的成本，但需明確必須由賣方承擔(dān)成本。同時(shí)拓寬投資渠道，引導(dǎo)資金流向。

綜合全文分析，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策和市場(chǎng)條件下，低稅率、廣稅基的房產(chǎn)稅征收方式最具可操作性，但這不只無益于降低房價(jià)，反而會(huì)增加普通購房人的成本。房價(jià)漲跌最終要看政府有沒有決心切斷過度依賴土地財(cái)政這條路，同時(shí)做到讓利于民。

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