摘 要：隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和發(fā)展，商品流通企業(yè)在店址選擇上要考慮的主要因素發(fā)生了新的變化，商圈融合度、商業(yè)集群效應(yīng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、政府導(dǎo)向、消費(fèi)購(gòu)買力散化、商圈的滲透發(fā)展預(yù)期等成為市場(chǎng)新發(fā)展下的主要的因子，商品零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合好這些內(nèi)外條件因素選擇好經(jīng)營(yíng)店址。

關(guān)鍵詞：零售企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理；店址選擇

一、商品流通企業(yè)店址選擇主因子的新發(fā)展

伴隨著零售市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，商品零售企業(yè)在店址選擇上，要考慮的因素發(fā)生了新的變化。除了傳統(tǒng)的因素必須加以考慮外，新的因素在產(chǎn)生，而且主因子發(fā)生了比較大的變化和發(fā)展。傳統(tǒng)意義上店址選擇要考慮的主要因素包括交通、客流規(guī)律、當(dāng)?shù)叵M(fèi)購(gòu)買力及其變化（包括潛在消費(fèi)力、新規(guī)劃住宅興建產(chǎn)生的新生購(gòu)買力等）、政府配套設(shè)施、政府的發(fā)展規(guī)劃、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈、成本價(jià)格、位置的物質(zhì)特征（包括建筑物的能見度、結(jié)構(gòu)、地形特點(diǎn)等）等等?？梢哉f，這些因素對(duì)于現(xiàn)在的商品零售企業(yè)進(jìn)行店址選擇時(shí)，仍然是必須考慮的，但同時(shí)要認(rèn)識(shí)到各因素的主次關(guān)系在發(fā)生變化、以及新的因素和更為重要的因素已經(jīng)形成，要求現(xiàn)在的商品零售企業(yè)在店址選擇時(shí)，必須改變?cè)械挠^念，以新的主因子作為決定性因素進(jìn)行店址的選擇。具體來說，要意識(shí)到商圈融合度、商業(yè)集群效應(yīng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、政府導(dǎo)向、消費(fèi)購(gòu)買力散化、商圈的滲透發(fā)展預(yù)期等成為新的主要的因子，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合好這些內(nèi)外因素選擇好店址。

二、商品流通企業(yè)店址選擇主因子分析

綜合商品零售企業(yè)店址選擇的模式來說，無非就是在已經(jīng)成熟的商圈、正在發(fā)展中的商圈、全新商圈中選擇。這些商圈在發(fā)展中各自具有自身的特點(diǎn)和共性以及變化的環(huán)境條件。關(guān)鍵是商品零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析認(rèn)識(shí)自身定位，結(jié)合外部環(huán)境的條件因素來進(jìn)行決策。

1.商圈融合度。商圈從經(jīng)營(yíng)屬性來劃分，可以總體地分為專業(yè)市場(chǎng)商圈和綜合經(jīng)營(yíng)商圈。零售企業(yè)在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中要結(jié)合自身?xiàng)l件來選址，可以進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)商圈選址經(jīng)營(yíng)，如電器經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入廣州海印電器城市場(chǎng)選址經(jīng)營(yíng)。要注意的是，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)的專業(yè)性很強(qiáng)，要求企業(yè)必須有同樣的專業(yè)性才可以進(jìn)入。而對(duì)于綜合性經(jīng)營(yíng)的商圈，企業(yè)則要多考慮與商圈的充實(shí)互補(bǔ)，做到與商圈融合。因?yàn)橐粋€(gè)綜合商圈如果千店一面，就會(huì)缺乏個(gè)性，缺乏滿足顧客多樣需求、充分挑選的需求的能力。所以，零售企業(yè)進(jìn)入綜合商圈時(shí)要特別注意，自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式、經(jīng)營(yíng)的特色、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，主動(dòng)做到與擬進(jìn)入商圈的相容，能成為該商圈增加吸引力的一家店鋪。這一點(diǎn)，對(duì)于要進(jìn)入已經(jīng)成熟商圈的店家來說，顯得特別重要。如廣州摩登奧特萊斯北京路店，進(jìn)入傳統(tǒng)的廣州北京路商圈，以全新的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式吸引了顧客，充實(shí)了北京路商圈。廣百時(shí)尚百貨的進(jìn)入，提升了北京路商圈的時(shí)尚性，成為增強(qiáng)該商圈的一家有影響的店鋪，這些例子都說明了，店家選址時(shí)要考慮與商圈的融合度。

2.商業(yè)集群效應(yīng)影響。千百年來店家往往都是成行成市的開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)，形成了一地地的著名商圈；而近年來發(fā)展得最好的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，眾多商家在核心企業(yè)帶動(dòng)下聚集在一起同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，本質(zhì)也是商業(yè)集群。新興的一些商圈也是在核心企業(yè)帶動(dòng)下，形成多家商家的集群，所以，商業(yè)集群化是商業(yè)發(fā)展的常態(tài)。商品零售企業(yè)在選址經(jīng)營(yíng)時(shí)要注意基于集群效應(yīng)。傳統(tǒng)的商品流通企業(yè)選址，往往多從自已企業(yè)的輻射能力出發(fā)，重點(diǎn)調(diào)查周邊條件（道路、用地、擴(kuò)大可能性等方面）、人口條件、商圈等因素。其中商圈按美國(guó)學(xué)者里利的零售引力法則確定，商圈規(guī)模主要由人口、距離共同作用。而現(xiàn)代商品零售企業(yè)選址，特別是在都市的商業(yè)發(fā)展中，應(yīng)多從商業(yè)集群效應(yīng)出發(fā)，企業(yè)與企業(yè)之間的距離往往可忽略，相反地零售企業(yè)應(yīng)多考慮當(dāng)?shù)厥欠褚呀?jīng)形成一定的商業(yè)集群，或者在未來有沒有可能發(fā)展形成商業(yè)集群來考慮是否選址在該地。如果不具有這一條件，就不能選址在該地或者要謹(jǐn)慎考慮，因?yàn)槌尚谐墒械募郏拍苄纬奢^有影響力的商圈。

3.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)直接決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和盈利模式。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上來分析，規(guī)模不同企業(yè)市場(chǎng)影響力存在明顯的不同。廣州商業(yè)是大商業(yè)，以天河城百貨、廣百百貨（含新大新百貨）、摩登百貨、王府井百貨、東山百貨、中華百貨、新光百貨、海印又一城等為代表的廣州商業(yè)名片企業(yè)在流通市場(chǎng)中唱著絕對(duì)的主角。這一類企業(yè)在店址選擇上，往往可以考慮在市場(chǎng)中起到引領(lǐng)的作用，選擇在新的和傳統(tǒng)的市場(chǎng)板塊填補(bǔ)市場(chǎng)空白。例如，廣百百貨、摩登百貨、萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)巨頭進(jìn)駐廣州的新區(qū)蘿崗區(qū)，廣百百貨、萬達(dá)廣場(chǎng)、空軍一號(hào)停機(jī)坪進(jìn)駐白云區(qū)新版塊等等；天河城百貨、摩登噢特萊斯在傳統(tǒng)的商業(yè)旺地北京路開店都是很好的例證說明。

中型商品經(jīng)營(yíng)企業(yè)由于影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及大型企業(yè)，所以往往采取走專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、差異化經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性經(jīng)營(yíng)的道路。而在店址選擇上一方面可以緊隨大商店產(chǎn)生的商圈；一方面可以深入社區(qū)構(gòu)建商圈。而大型連鎖企業(yè)也應(yīng)當(dāng)結(jié)合門店類型進(jìn)行選址，如門店是中型店，也應(yīng)當(dāng)多考慮社區(qū)店。如近年來發(fā)展的最為迅猛的華潤(rùn)萬家，深入到廣州市內(nèi)的各地社區(qū)而且還深入到各地樓盤開設(shè)新門店。2012年，華潤(rùn)萬家在廣州除了擴(kuò)張大賣場(chǎng)，同時(shí)還重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)超市，在廣州市內(nèi)共開了近50家社區(qū)超市，成為發(fā)展最迅猛的成功企業(yè)。

小型企業(yè)往往作為市場(chǎng)的補(bǔ)缺者。如便利店，應(yīng)當(dāng)在店址選擇上緊隨目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)象。如開設(shè)在寫字樓周圍、小街區(qū)范圍內(nèi)、服務(wù)社區(qū)范圍內(nèi)，緊貼所服務(wù)的目標(biāo)對(duì)象。如遍布在大街小巷的7-11便利店；全家便利店在廣州市粵墾路上同時(shí)開了兩家店，一家主要面對(duì)華文學(xué)院學(xué)生、中學(xué)生和寫字樓白領(lǐng)；一家面對(duì)農(nóng)工商學(xué)院學(xué)生、中學(xué)生和附近上班白領(lǐng)，經(jīng)營(yíng)狀況都很不錯(cuò)也可以作為例證。

4.政府的導(dǎo)向。政府在城市功能區(qū)劃分、市政建設(shè)、城市改造、產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等方面直接影響企業(yè)的店址選擇。

政府對(duì)城市功能區(qū)劃分定位，會(huì)對(duì)城市的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。而作為城市商務(wù)發(fā)展的區(qū)域，在城市功能定位上無疑會(huì)起到導(dǎo)向作用，政府包括土地、政策、資金、人才、服務(wù)配套等方面的投入，將大大促進(jìn)商務(wù)區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。如廣州市天河區(qū)天河商圈，被廣州市作為核心商務(wù)區(qū)域，帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展，短短的十五年發(fā)展，已經(jīng)成為廣州市的最大、最好商圈，廣州商業(yè)發(fā)展的名片，也成為華南地區(qū)和整個(gè)中國(guó)最好的商圈。新的企業(yè)不斷選址在該商圈開展經(jīng)營(yíng)，如太古匯、萬菱匯等。endprint

在市政建設(shè)上包括了市政園林綠化、園林改造、教育衛(wèi)生等等，這些環(huán)境條件的改善，可以大大地改變當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境。一方面，提升了居住的條件，促使了人口的集聚，包括居家和寫字樓的人口增加。有了人氣，也促進(jìn)商家選址進(jìn)入經(jīng)營(yíng)。

市政建設(shè)而言包括了架設(shè)天橋、道路建設(shè)、交通配套。交通的便利，減少了人們出行的時(shí)間、體力、精神成本，提高了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的吸引力，促使人流的聚集。如廣州市為了促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，開辟了北京路、上下九、狀元坊、農(nóng)林下路等商業(yè)步行街，對(duì)周邊交通進(jìn)行了疏導(dǎo)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)更加旺盛，吸引眾多商家選址進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

市政建設(shè)中地鐵、城軌交通發(fā)展影響是巨大的。人們居住跟著地鐵、城軌走，商業(yè)跟著人來走，所以，商業(yè)跟著交通走，這已經(jīng)成為商業(yè)發(fā)展的常見現(xiàn)象。因此，商品零售企業(yè)在店址選擇上也要有前瞻性，要緊隨交通發(fā)展來進(jìn)行選址，無論是那種業(yè)態(tài)。超市、便利店完全可以搶先進(jìn)入新的市場(chǎng)，大型購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨也可以相機(jī)引領(lǐng)市場(chǎng)。

5.消費(fèi)購(gòu)買力散化。過去的商業(yè)由于比較不發(fā)達(dá)，購(gòu)物都往城里去，商業(yè)只是扎堆在城里，店址選擇也就是考慮在城里罷了?，F(xiàn)在，隨著城市向周邊延伸、市中心購(gòu)房壓力，越來越多的人居住在新的區(qū)域而不是集居在市中心，新興的商業(yè)區(qū)域在形成，如廣州白云新城、廣州蘿崗新城、廣州大道北商圈、廣州天河龍洞商圈，等等，形成了新的商業(yè)優(yōu)良商圈，也成為眾多商家選址進(jìn)入經(jīng)營(yíng)之地。如萬達(dá)廣場(chǎng)選址白云新城和蘿崗新城，廣百百貨選址廣州大道北商圈等等都是例證。

6.商圈的滲透發(fā)展預(yù)期。伴隨商圈的成熟，商圈會(huì)向周邊不斷滲透延伸發(fā)展。如廣州市天河商圈，已經(jīng)影響到了廣州市東邊的東圃、南邊的珠江新城、北邊的粵墾路、西邊廣州大道，這些地域無疑是店家在店址選擇的寶地。所以，作為商品零售企業(yè)在店址選擇上要具有一定的前瞻目光，選擇將會(huì)滲透發(fā)展到的地方。

總之，商品零售企業(yè)在店址選擇上要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的新要求，綜合各方面因素，緊緊抓住主要因子進(jìn)行選址來開展經(jīng)營(yíng)。

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作者簡(jiǎn)介：邱小平（1964.8- ），男，廣東省梅州市人，85年大學(xué)畢業(yè)后一直在廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院商務(wù)系任教，任企業(yè)管理（市場(chǎng)營(yíng)銷）副教授，主要研究方向?yàn)樯唐妨魍ㄆ髽I(yè)管理endprint