劉馨遠

天津全唐律師事務所，天津 300074

商品房逾期交付的相關法律問題探析

劉馨遠

天津全唐律師事務所，天津 300074

隨著城市化進程的加快，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢想，市場的需求，再加上其他各種因素的相互締結，催生了房地產(chǎn)熱，相應的商品房買賣糾紛也逐漸增多。但其中建設單位逾期交房、逾期辦證的糾紛成為商品房買賣糾紛的重災區(qū)。本文將重點研究商品房交付、逾期交付以及買受人維護自身權益等問題展開相應的概述。

商品房；交付；逾期交付；合法權益

一、商品房的概念

商品房是通過政府將國有土地通過招投標的方式出售給房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而根據(jù)規(guī)劃許可進行施工開發(fā)建設面向百姓予以對外銷售的房屋類型。

二、商品房符合交付條件的對外表現(xiàn)形式

依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的司法解釋可以看出，對于房屋的的轉移占有，視為房屋的交付使用，一般情況下，房屋鑰匙的交付視為交付轉移，但是除非合同當事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定，國家法律規(guī)定，商品房交付必須符合以下要件：

(一)驗收合格，取得建筑工程竣工驗收備案表

竣工驗收備案表是建設單位符合交房條件法定形式要求，該表是否能取得具有重要的法律意義。建設工程交付使用的條件是建設工程驗收合格，同時建設單位取得竣工驗收之后，要求取得竣工驗收備案表。因此，竣工驗收備案表是否能正常取得系說明建設項目符合竣工驗收的條件，政府部門予以確認。

(二)具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

《住宅質量保證書》表明建設單位對于商品房的房屋質量予以一種民事合同的保證和承諾，如果出現(xiàn)了質量問題，建設單位需要根據(jù)合同約定承擔自身的違約責任，如維修或者賠償損失等。而《住宅使用說明書》則表明，商品房作為大宗消費品，實際同商品無異，也有著自己的使用說明和操作使用手冊。

(三)商品房的其他公共配套符合交付使用條件

買受人購買商品房，其主要的功能在于居住和使用，而居住使用功能的體現(xiàn)更多的在于公共配套設施是否完善，功能是否齊全，小區(qū)的綠化，環(huán)保等基礎工程建設對否符合交付的標準，以及是否具備通水，通電，通氣的要求以此達到占有使用自己的專業(yè)部分以及享受公共部分的服務配套的水準來提高自己的生活水平。

(四)商品房面積實測技術報告書

一般情況下，建設單位和買房人簽署《商品房買賣合同》，其面積一般為預測面積，暫且為多少平方米，而達到交房的條件時，對于購買房屋實際房屋是多少便可以測量固定，此時該《商品房面積實測技術報告書》系對實際面積的確認，也是后續(xù)辦理分割小產(chǎn)權辦理產(chǎn)權證的重要依據(jù)。

三、建設單位商品房逾期交房的原因

(一)未驗收合格。主要指房屋因為存在嚴重的質量問題而未驗收合格以及沒有達到《消防法》要求，沒通過驗收；

(二)沒有按照施工合同約定及時完成施工建設或遭遇到重大施工困難而導致工期延誤；

(三)建設單位發(fā)生資金斷裂，建設資本無法形成充足的資金流，導致施工單位等發(fā)生債券債務糾紛，造成工程項目爛尾。

(四)建設單位的人防，消防，綠化以及環(huán)評驗收不合格而反復多次驗收；

(五)建設單位未能按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃設計要求予以開發(fā)建設，導致規(guī)劃驗收無法通過，造成了大量的違法建設。

四、建設單位逾期交房，買受人如何維護自身合法購房權益

認真重新審查合同。主要看建設單位交房的條款，包括逾期交房的違約責任承擔、逾期交房的解決方式。而根據(jù)建設單位同商品房買受人簽署的《商品房買賣合同》看，因為簽訂的《商品房買賣合同》大都頁數(shù)繁多、合同比較厚，一般買受人并不能認真的審查合同，也就是翻看幾頁了事，并沒有看合同具體條款約定的內容，就草草簽了名字并按了手印，而建設單位也經(jīng)常同買受人簽訂大量的《補充協(xié)議》，而《補充協(xié)議》的內容系對原合同的部分內容的闡明解釋，如廣告的說明、面積差異的具體處理說明、規(guī)劃變更的解釋等等，更重要的是，很多地方可能存在對原合同內容的變更。

同時，如果發(fā)生逾期交房，需要及時采取法律途徑予以主張自己的合法權益。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：一是催告交房的期限問題。有約定的從約定，沒有約定的，給對方發(fā)交房催告函，對方收到催告函之日起，給其準備交房的期限期限為3個月，3個月后再不交房，房屋買受人可以行使合同解除權。二是合同解除權行使的期間問題。有約定解除權的從約定，沒有約定解除權的從法定。如果沒有約定，需要看建設單位是否催告要求及時行使解除權，如果予以催告，需要房屋買受人在3個月之內向法院提起訴訟，如果建設單位沒催告，就可以在行使解除權條件成就之日起一年內向法院提起訴訟。

綜上，建設單位存在逾期交房的行為，房屋買受人應當認真審閱建設單位簽署的《商品房預售合同》中關于逾期交房違約責任的處理規(guī)定以及相關法律規(guī)定，并及時主張自己的合法權利。

[1]最高人民法院.最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[N].人民法院報，2012-6-6.

[2]全國人民代表大會常務委員會[EB/OL].中國人大網(wǎng)，2011-04-23.

D923.2

A

2095-4379-(2017)30-0167-01

劉馨遠(1989-)，男，漢族，山東棗莊人，本科，天津全唐律師事務所，律師，研究方向：民商法。