郭金紅

摘 要：下文針對房地產企業(yè)財務報表分析工作的情況與分析，進行了分析與論述，提出優(yōu)化、提高房地產財務報表分析質量的策略建議。希望能夠以此篇論文為同行業(yè)者提供學習和參考。

關鍵詞：財務報表分析；房地產企業(yè)；財務管理；策略建議

房地產企業(yè)的財務報表分析，是指：對財務報表上的數(shù)據(jù)信息，做出解釋、評價、比較、分析和加工，對賬目數(shù)據(jù)實施整理、匯總和收集，為企業(yè)管理者調整經營活動、制定生產方案、做出投資策略提供信息參考。

與普通企業(yè)相比，房地產行業(yè)具有投資回收時間長、投資資金數(shù)額巨大、工程項目經營周期長的特點。簡單采用指標率分析方法、數(shù)據(jù)分析方法，無法準確評估房地產企業(yè)的實際財務情況與運營收益情況，如何解決房地產企業(yè)財務報表分析的不足，如何提升財務報表分析質量，為管理者提供精確的參考信息和數(shù)據(jù)，以降低企業(yè)在未來經營活動中的風險，為企業(yè)制定目標規(guī)劃提供科學指導，是當前國內房地產企業(yè)財務部門及財務工作人員應重視的問題。

一、房地產企業(yè)財務報表分析的綜述

通過提高財務報表分析質量，企業(yè)管理者能夠對資源分配、組織結構、生產管理等企業(yè)運營狀況，形成準確判斷；通過財務報表分析，依據(jù)不同的評估指標，對比各項數(shù)據(jù)——將企業(yè)盈利數(shù)據(jù)與同類型企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)對比，經營者可以掌握房地產企業(yè)的經營業(yè)績、盈利情況；通過財務報表分析，企業(yè)部門管理者能夠認識到自身工作的問題與不足，提出改進、解決的策略；財務報表分析工作的開展，有利于查找房地產企業(yè)管理工作、經營決策中的不足與問題，幫助企業(yè)穩(wěn)步實現(xiàn)經營計劃、生產目標，提升房地產企業(yè)的市場競爭力和發(fā)展?jié)摿Γ苿臃康禺a企業(yè)長期、可持續(xù)發(fā)展；財務報表分析工作中，經營者對房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、盈利情況、經營水平、經濟風險，形成全面清晰的認識，為日后的貿易往來、融資貸款、項目投資活動，提供信息參考。

二、現(xiàn)階段國內房地產企業(yè)財務報表分析的情況及問題

（1）財務報表中收入數(shù)據(jù)不夠準確，缺少稅金、預收賬款的統(tǒng)計

房地產企業(yè)的工程項目投資回收時間長、投資資金數(shù)額巨大、工程項目經營周期長，涉及商品房交付、房屋預售、建設、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)，在建設中還包括：決算、測繪、驗收、竣工、工程發(fā)包、預測、設計、立項、前期開發(fā)等施工作業(yè)內容。房地產企業(yè)預售房屋所得的款項，列入了預收賬目中，只有當房產交付轉讓所有權，預收賬目才正式被統(tǒng)計為收入款項。房地產企業(yè)的土地增值稅、城市建設教育附加費和預繳增值稅，也必須當房產正式交付后、預收賬款正式被統(tǒng)計為收入款項時，才計算和繳納相應稅金。

直到按準則規(guī)定，滿足了產權已轉移交付的收入確認條件后，才可以將預收房款轉為企業(yè)的主營業(yè)務收入，此時才按照收入金額結轉至主營業(yè)務稅金及附加，并體現(xiàn)在損益表中。因而，當期報表確認收入的結果往往與實際收到房款的情況不一致，造成收入與實際的不符，預收款在報表則體現(xiàn)為企業(yè)大量的負債，預繳稅金則表現(xiàn)為虛的資產。利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。

（2）期間費用在未結轉收入時全部計入當期損益，造成報表虧損

在房地產企業(yè)中的所指的期間費用是指三項費用，即管理費用、銷售費用和財務費用。它是為整個商品房從建設到完工的而支付的。在收入未確認的情況下，期間費用無論商品房有沒有完工，仍然計入當期損益，即損益表中沒有收入只有期間費用，體現(xiàn)為虧損。即使預收款再多，賬面也只能看到虧損。成本、費用與收入明顯不配比，從而造成利潤指標失實。

（3）開發(fā)成本不實，影響了報表使用者對企業(yè)資產的判斷

房地產企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，往往會儲備大量土地，并用購買時實際成本入賬。隨著市場行情的變化，在項目開發(fā)過程中，若土地價值發(fā)生變動，對資產價值的影響也大，因實際成本中不會包括貨幣時間價值，土地增值收益也不包含在內。資產價值不實直接導致對土地成本的核算不實，影響開發(fā)成本的真實性。因而資產負債報表中體現(xiàn)的資產也就嚴重實失。另外在開發(fā)過程中支付給施工單位的工程款由于施工時間、完工時間、決算時間、審計等原因，支付時間跨度大，有時會跨幾個會計年度完成，因而不能及時進行成本核算，結轉成本，也造成成本數(shù)據(jù)失實。

三、房地產企業(yè)財務報表分析的策略與建議

（1）預收賬款的財務報表分析策略

財務管理人員應從實際出發(fā)，結合具體情況判斷預收賬款的屬性——在購房者交付了大半的購房金額，并結清購房首付款項后，約定采用貸款按揭的方式，繼續(xù)支付剩余的購房金額；此時，雖然商品房的所有權尚未發(fā)生轉移，但不必等到全部貸款付清后，才能計算盈利收益，房地產企業(yè)應將首付款項和購房款項列為經營收益進行計算，按照配比計算原則，計算預收賬款的其他費用和應繳稅額。

在財務報表分析過程中，財務人員應鑒定預收款項的屬性和類別，按照已交全款、已簽合同、已交首付、已交定金等類型進行劃分，并填寫具體解釋和說明，為綜合評估、判斷房地產企業(yè)的盈利收益、經營狀況，提供參考。

（2）轉結費用的財務報表分析策略

針對房地產企業(yè)平日經營活動中無法列入核算的費用成本轉結，可以按照工程項目的完成進度、按照收入比例，進行計提。針對已經完成施工的房屋工程和尚未完成建設的房屋工程，合理調整分配，房屋工程的成本支出和當期費用可以轉結，不再計算損益。

（3）開發(fā)建設成本的財務報表分析策略

房地產公司應聘請具有專業(yè)資質的公司對建設用地進行估價。針對已經購買了建設用地使用權，但是尚未建設開發(fā)的建設用地，參照比較周圍同類型的建設用地價值；如果建設用地評估價值大于購買成本，則超過購買成本的土地增值價值，可以列為資金公積的增值。

針對沒有到付款節(jié)點的建筑工程和應入賬、但實際未入賬的工程款項，可以依據(jù)成本收入配比核算原則，參考建筑工程的實際施工進度，按照估算價格或者合同價格計算費用成本。

（4）附表和現(xiàn)金流量表的財務報表分析策略與資產損益表、資產負債表的編制方法不同，依據(jù)實際收入的現(xiàn)金數(shù)額編制的現(xiàn)金流量表，具有客觀性、賬目進出頻繁、交易金額高、會計周期長、投入成本高的特點。核算預收賬款的時候，應按實際情況，對資產損益表實施調整；以附表的形式備注具體信息，詳細說明房地產企業(yè)的經營狀況、收益損失情況。

建立房地產工程項目的開發(fā)成本分析附表，對施工成本費用、建設用地成本進行說明，估算房地產企業(yè)的建設用地價值、建設用地儲備量，分析、評估房地產企業(yè)未來的發(fā)展機遇和面臨風險，對房地產市場環(huán)境和供需變化形成清晰正確的分析判斷，為經營策略的制定，提供依據(jù)。

四、、結束語

綜上所述，國內社會主義特色市場經濟的發(fā)展，為房地產行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機遇和良好的發(fā)展前景。房地產企業(yè)應提升自身經營管理能力，轉變經營模式，重視財務管理工作，提高財務報表分析質量，以優(yōu)化資金、人力等各項資源配置，避免施工工期的延誤，合理籌劃稅收工作。作為房地產企業(yè)的財務管理人員應認識到財務報表分析的重要性與意義作用，結合實際情況，科學選擇報表分析的方法與策略，預測房地產行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，總結房地產企業(yè)當前的經營狀況和財務情況，為房地產企業(yè)創(chuàng)造利潤收益，實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

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