羅業(yè)輝

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)相比有三個(gè)顯而易見的經(jīng)營特點(diǎn)：經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)營環(huán)境的復(fù)雜性、組織結(jié)構(gòu)的多層次性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)部控制制度，制定規(guī)范的控制標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范員工行為。本文筆者以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度的必要性的分析為基礎(chǔ)，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度實(shí)施過程中存在的問題，并提出幾點(diǎn)改進(jìn)建議，供相關(guān)決策者借鑒。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制;房地產(chǎn)企業(yè);控制標(biāo)準(zhǔn)

內(nèi)部控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，在于規(guī)范企業(yè)的各種管理行為，以防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，合理保證企業(yè)經(jīng)營的效率和效果，保障企業(yè)資產(chǎn)安全和財(cái)務(wù)報(bào)告信息的可靠性，促進(jìn)企業(yè)合法經(jīng)營。而房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，生產(chǎn)產(chǎn)品為房地產(chǎn)，存在產(chǎn)品周期長，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，投資額高，難以管控等特點(diǎn)，因此，相對(duì)于其他企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更高，更應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)部控制制度，以保證企業(yè)經(jīng)營的效率和效果，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)建立完善內(nèi)部控制制度的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及各個(gè)方面，各環(huán)節(jié)需要按照一定的規(guī)則體系進(jìn)行統(tǒng)籌安排，引導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為。

（一）內(nèi)部控制制度的介紹

內(nèi)部控制是一個(gè)完善的體系，首先，內(nèi)部控制制度不僅強(qiáng)調(diào)建立，更強(qiáng)調(diào)更新。它不是一個(gè)靜態(tài)的管理流程，而是一種動(dòng)態(tài)的管理流程，在企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度后，需要隨著企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化而更新。其次，它的功能不僅包含對(duì)企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)的指導(dǎo)和溝通，更應(yīng)當(dāng)是對(duì)企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，包含事前、事中和事后監(jiān)督。因此，完善的內(nèi)部控制制度應(yīng)當(dāng)隨著企業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)大不斷的更新。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品為房地產(chǎn)，其產(chǎn)品具有生產(chǎn)周期長、資金占用量大、管理較為復(fù)雜、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)，在生產(chǎn)經(jīng)營的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不可出錯(cuò)，否則將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。特別是在當(dāng)代中國國情下，國家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)管理政策，房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境變化極快，增加了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政治風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)建立完善內(nèi)部控制制度的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都較高，因此，企業(yè)必須建立完整的內(nèi)部控制管理制度以保證企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度的必要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

第一，降低成本，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤。內(nèi)部控制制度的完善可以提高企業(yè)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力，改進(jìn)企業(yè)管理的各項(xiàng)流程，去除冗余控制，增加必要性控制，使得流程中涉及的所有員工能各司其職，降低企業(yè)經(jīng)營成本，提高企業(yè)經(jīng)營利潤。

第二，促進(jìn)企業(yè)守法經(jīng)營。完善的內(nèi)部控制制度可以保證財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息的可靠性以及遵循適用的法律法規(guī)。企業(yè)合法經(jīng)營是企業(yè)生存的前提，內(nèi)部控制制度可以減少企業(yè)的違法行為，保證企業(yè)合法經(jīng)營，取得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的信任，提高企業(yè)市場信譽(yù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)建立完善內(nèi)部控制制度中存在的問題

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)控制度，提高企業(yè)經(jīng)營效率。而當(dāng)前較多的房地產(chǎn)企業(yè)在建立完善的內(nèi)部控制制度過程中存在一系列問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）員工內(nèi)控意識(shí)不足，企業(yè)文化不足以支撐內(nèi)控制度的有效實(shí)施

當(dāng)前較多的企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)仍不足，未認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制制度對(duì)一個(gè)企業(yè)健康發(fā)展的重要性。由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品特殊性，產(chǎn)品周期較長和項(xiàng)目投資金額較大，一個(gè)產(chǎn)品流程完成需要涉及較多的員工，若企業(yè)缺乏積極向上、開拓創(chuàng)新的企業(yè)文化，則會(huì)導(dǎo)致員工缺乏向心力。并且較多的企業(yè)仍未認(rèn)識(shí)到人才管理的重要性，未建立人才儲(chǔ)備庫，對(duì)人力資源的引進(jìn)、培訓(xùn)及使用未制定嚴(yán)格的管理制度，無法實(shí)現(xiàn)人力資源的合理配置，員工凝聚力較低。

（二）內(nèi)部控制活動(dòng)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)經(jīng)營無章可循

控制活動(dòng)是企業(yè)內(nèi)部控制體系的核心內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因涉及的流程較多，未對(duì)各個(gè)流程進(jìn)行仔細(xì)梳理，制定的控制活動(dòng)流于形式，較多關(guān)注房產(chǎn)銷售、施工資金籌集、財(cái)務(wù)報(bào)告等方面，對(duì)施工物料的采購、物料及房產(chǎn)管理、房產(chǎn)設(shè)計(jì)與開發(fā)等關(guān)注度不足，制定的內(nèi)控措施不能包含業(yè)務(wù)的全流程，不能發(fā)揮到控制的作用?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制時(shí)，較多的關(guān)注事后控制和事中控制，對(duì)事前控制關(guān)注不足。

（三）缺少完備的信息傳遞機(jī)制，無法實(shí)現(xiàn)上達(dá)下通

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)將制度從上到下依次推行，并對(duì)實(shí)施過程中存在的問題從下到上能夠及時(shí)的進(jìn)行反饋，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度制定后，流于紙面，未能采取有效的途徑實(shí)現(xiàn)上達(dá)下通，基層員工更多的按照習(xí)慣操作，而不是嚴(yán)格按照制度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的進(jìn)行信息傳遞、信息反饋不及時(shí)，或者信息傳遞過程中缺少保密機(jī)制等原因，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度無法有效推行。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，提高企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境及經(jīng)營產(chǎn)品特點(diǎn)制定合適的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)經(jīng)營的效率和效果。主要從以下幾個(gè)方面入手：

（一）優(yōu)化人力資源布局，實(shí)現(xiàn)人力資源合理配置

人才是保障企業(yè)健康經(jīng)營的根本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)企業(yè)有效經(jīng)營，必須制定人力資源總體規(guī)劃和能力框架體系，優(yōu)化人力資源布局，在項(xiàng)目施工前的資金籌資，項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量管理，項(xiàng)目施工后的驗(yàn)收等都應(yīng)當(dāng)有足夠的人才支撐。房地產(chǎn)起應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)人才管理，建立人才儲(chǔ)備機(jī)制，對(duì)人力資源的引進(jìn)、培訓(xùn)及使用制定嚴(yán)格的管理制度，實(shí)現(xiàn)人力資源的合理配置，提高員工凝聚力。

（二）培育有自身特色的企業(yè)文化，提高核心競爭力

內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)其他內(nèi)部控制要素的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)需要營造良好的氛圍，積極向上的文化，才能更好的引導(dǎo)企業(yè)全體員工行為。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，讓員工了解企業(yè)文化及公司愿景，明確當(dāng)前企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)以及各層級(jí)目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部營造一個(gè)較好的學(xué)習(xí)氛圍，對(duì)于積極進(jìn)步的員工及時(shí)的給予肯定和褒獎(jiǎng)，增強(qiáng)員工歸屬感，為內(nèi)部控制制度的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)，打造具有自身特色的企業(yè)品牌，規(guī)范員工行為，提高企業(yè)市場核心競爭力。

（三）制定有效的控制標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范員工行為

控制活動(dòng)的制定應(yīng)當(dāng)包含房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)方面，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全流程管理。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用全面預(yù)算管理體系、合同管理制度等對(duì)控制活動(dòng)的實(shí)施加以保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)，在房產(chǎn)開發(fā)和銷售的各個(gè)流程制定嚴(yán)格的授權(quán)、批準(zhǔn)、審驗(yàn)等相關(guān)管理制度，統(tǒng)籌安排物資采購，明確各環(huán)節(jié)的審批權(quán)限和職責(zé)，采取有效的管理措施，規(guī)范企業(yè)施工、招標(biāo)、造價(jià)、建設(shè)、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的控制標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)各環(huán)節(jié)控制活動(dòng)，提高企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理水平。

（四）加強(qiáng)信息溝通，建立有效的信息傳遞系統(tǒng)

內(nèi)部控制制度要想能夠有效推行，企業(yè)必須建立完善的內(nèi)部信息傳遞機(jī)制，將內(nèi)部控制制度由上到下傳遞到個(gè)人，使基層員工在操作中能夠有章可循。同時(shí)，基層員工在實(shí)施控制活動(dòng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)的問題能夠及時(shí)反饋至上級(jí)，保證信息溝通的暢通無阻，促使企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施。另外，因房地產(chǎn)企業(yè)流程和層級(jí)較多，在信息傳遞過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立保密機(jī)制，總之，信息傳遞機(jī)制的建立對(duì)于內(nèi)部控制的推行具有非常重要的意義，具有保障作用。

（五）建立預(yù)算考核機(jī)制，保證內(nèi)控制度有效實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)算管理和考核管理相協(xié)調(diào)才能達(dá)到促進(jìn)企業(yè)達(dá)成經(jīng)營目標(biāo)，杜絕責(zé)權(quán)不對(duì)等行為。在編制預(yù)算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各部門的積極性，全員參與，保證預(yù)算的可實(shí)施性。在預(yù)算實(shí)施過程中，各部門應(yīng)當(dāng)明確本部門目標(biāo)，并保證在外部環(huán)境未發(fā)生較大變化時(shí)目標(biāo)的穩(wěn)定性，同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的考核機(jī)制，保證責(zé)權(quán)對(duì)等，通過考核支撐企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。

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