何李堅(jiān) 張雪蘭

【摘 要】隨著信息化管理工具的迭代及國家政策的不斷變化，如何更加科學(xué)、高效、精細(xì)地對企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理是各企業(yè)都在思考的問題。文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理決策時存在的普遍性問題，研究并提出在國家房產(chǎn)新政下制訂全面預(yù)算管理決策方案的建議，包括完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制設(shè)計(jì)、提高全面預(yù)算管理體制的靈活性和穩(wěn)健性，為相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)成本控制提供參考。

【關(guān)鍵詞】國家房產(chǎn)新政;房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理

【中圖分類號】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）12-0131-03

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位且與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)[1]。房地產(chǎn)在全國各地高速發(fā)展，但房地產(chǎn)企業(yè)偏重于融資與土地開發(fā)而忽視內(nèi)部管理，一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?！胺孔〔怀础笔菄曳慨a(chǎn)新政的重點(diǎn)，并且大環(huán)境的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本與開發(fā)建設(shè)成本不斷上升，因此房地產(chǎn)企業(yè)逐步進(jìn)入穩(wěn)中求進(jìn)的階段，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的預(yù)算管理無疑是降低成本和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效方法。房地產(chǎn)行業(yè)具有鮮明的行業(yè)特征，即資本投入大、投資回收期長、投資風(fēng)險高、行業(yè)相關(guān)性高、宏觀因素影響較大、與國家政策息息相關(guān)，具有較多不可控因素。全面預(yù)算管理能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制、優(yōu)化企業(yè)資源配置、進(jìn)行有效的風(fēng)險管控，為房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)變化提供有力保障[2]。因此，探究在新經(jīng)濟(jì)政策下如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理有著重大意義。

1 國內(nèi)外研究概況

1.1 國外發(fā)展現(xiàn)狀

因?yàn)閲馊骖A(yù)算管理的發(fā)展歷史悠久，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，預(yù)算體系成熟，所以國外全面預(yù)算管理具有很多的優(yōu)勢。首先，法律制度完善，制定的預(yù)算都可以找到相關(guān)法律的支持。其次，預(yù)算體制健全，這在預(yù)算的編制、考評、審查、回查上都得到了體現(xiàn)，同時注重突出預(yù)算內(nèi)容的重點(diǎn)，突出預(yù)算的重點(diǎn)和核心是整體預(yù)算效率的最佳保證[3]。

1.2 國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀

早期的財(cái)務(wù)預(yù)算側(cè)重預(yù)算編制，忽視了過程管理，而全面預(yù)算管理被許多學(xué)者認(rèn)為是一種管理理念，以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，注重資源的合理配置，以達(dá)到創(chuàng)造價值最大化的目的。全面預(yù)算管理已成為企業(yè)的一項(xiàng)重要管理控制手段[4]。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，并逐漸走向集團(tuán)化，全面預(yù)算管理的實(shí)施可以有效地建立管理控制體系，使整個企業(yè)的業(yè)務(wù)管理活動沿著預(yù)算管理的軌道科學(xué)發(fā)展。國內(nèi)全面預(yù)算管理體系大多以國外的研究成果為基礎(chǔ)，將其本土化整合十分必要[5]。

2 國家房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的全面預(yù)算管理存在的問題

2016年下半年至2019年，我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新一輪收緊周期，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)如下新特點(diǎn)：一是從“全國一盤棋”到“因城施策”，在“因城施策”的思路下，房地產(chǎn)調(diào)控要化解人口老齡化、城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素帶來的風(fēng)險[6]。2020年“兩會”新政策主要是明確“堅(jiān)持房住不炒”，在金融方面，總體政策保持不變，并嚴(yán)格控制高杠桿率的房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)性住房貸款。從宏觀調(diào)控層面來講，針對房地產(chǎn)企業(yè)的政策是收緊的，并且在當(dāng)前的政策下，極有可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來金融風(fēng)險，從而增加資產(chǎn)負(fù)債率，或是融資風(fēng)險、投資回報風(fēng)險、利率風(fēng)險等。

通過對15家房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理進(jìn)行分析，當(dāng)前國家房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題可歸納為以下兩個：一是預(yù)算管理編制方面存在問題，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略與預(yù)算編制、執(zhí)行等之間結(jié)合不緊密，預(yù)算管理的作用無法充分發(fā)揮。二是全面預(yù)算管理體制存在一些問題，預(yù)算體系不能靈活地應(yīng)對經(jīng)濟(jì)政策等，這可能使預(yù)算管理淪為形式。

2.1 全面預(yù)算管理編制設(shè)計(jì)中存在的問題

2.1.1 戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰、預(yù)算指標(biāo)體系不科學(xué)

前期制定的戰(zhàn)略定位在實(shí)際執(zhí)行中缺乏依據(jù)，前期的戰(zhàn)略規(guī)劃沒有根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化和量化，以此形成可操作的預(yù)算指標(biāo)，最終導(dǎo)致實(shí)際結(jié)果與前期展望有出入，預(yù)算體系與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。

2.1.2 全面預(yù)算管理的組織架構(gòu)無法有效發(fā)揮作用

員工缺乏積極性，預(yù)算管理由財(cái)務(wù)部一手包辦，導(dǎo)致全面預(yù)算管理過程可能存在數(shù)據(jù)與實(shí)際有差距的現(xiàn)象。例如，財(cái)務(wù)人員不一定對所有的行業(yè)都有全面而深入的了解，也很難預(yù)測企業(yè)發(fā)展趨勢，可能導(dǎo)致預(yù)算缺乏真實(shí)性與科學(xué)性;在權(quán)威性方面，各級預(yù)算管理負(fù)責(zé)人的職責(zé)未明確，可能導(dǎo)致監(jiān)督力度過小，容易使員工對全面預(yù)算管理的初衷與目的產(chǎn)生認(rèn)知偏差。

2.1.3 預(yù)算編制過程未切合實(shí)際，造成資源浪費(fèi)

預(yù)算編制時為了盡可能獲得資源會出現(xiàn)故意拉高成本的現(xiàn)象，資源分配不當(dāng)也會導(dǎo)致運(yùn)營效率降低。房地產(chǎn)行業(yè)市場化時間較短，沒有形成各種產(chǎn)品類型的預(yù)算定額和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)做指導(dǎo)。

2.1.4 預(yù)算考核標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

目前，房地產(chǎn)企業(yè)采用的預(yù)算考評體系過于注重財(cái)務(wù)指標(biāo)，這可能導(dǎo)致預(yù)算考評存在不夠客觀、全面的現(xiàn)象，產(chǎn)生的結(jié)果也無法反映企業(yè)的實(shí)際情況。比如在預(yù)算編制過程中，各部門可能會為了達(dá)到預(yù)期而故意縮減指標(biāo)或者更加關(guān)注短期利益，而這可能與企業(yè)的長期目標(biāo)相悖。此外，企業(yè)預(yù)算評估的主要對象是中高層管理人員，基層員工參與度不高，導(dǎo)致預(yù)算考評無法激勵基層人員，預(yù)算管理與預(yù)期的效果存在差異，久而久之，預(yù)算的編制和實(shí)施更加隨意。

2.2 全面預(yù)算管理體制存在的問題

2.2.1 受房地產(chǎn)開發(fā)時間的限制，成本預(yù)算難以準(zhǔn)確預(yù)測

房地產(chǎn)工程建設(shè)需要周期。一般來說，預(yù)算和考核都是以年為單位編制的，這對于成本預(yù)算就不符合實(shí)際。況且，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目施工周期較長，施工成本受市場影響較大，故全面預(yù)算管理無法準(zhǔn)確預(yù)測。近年來，政府的政策調(diào)控相對頻繁，房產(chǎn)銷售受影響較大，也直接影響到企業(yè)的資金回籠效率，進(jìn)一步限制了全面預(yù)算的制定。所以，當(dāng)房產(chǎn)政策有較大變動時，預(yù)算編制周期依舊是年度就不夠科學(xué)。

2.2.2 預(yù)算管理缺乏調(diào)整機(jī)制

據(jù)調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)本年度預(yù)算在該年初編制，并且實(shí)際執(zhí)行過程中不做預(yù)算調(diào)整。當(dāng)前，我國的外部環(huán)境和國家房地產(chǎn)政策在不斷變化，所以很難在年初制定科學(xué)的年度預(yù)算。少數(shù)企業(yè)將預(yù)算劃分為前半年和后半年。一年進(jìn)行兩次預(yù)算評估，但是預(yù)算的考核是以前半年和后半年的預(yù)算執(zhí)行情況為依據(jù)。大家逐漸意識到，該做法的不足在于預(yù)算考核更側(cè)重后半年，久而久之，企業(yè)甚至可能忽視前半年的預(yù)算編制。

3 國家房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化建議

3.1 完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制設(shè)計(jì)

3.1.1 構(gòu)建基于戰(zhàn)略目標(biāo)的全面預(yù)算管理體系

該建議針對戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰、預(yù)算指標(biāo)體系不科學(xué)這一問題。根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀結(jié)合市場及政策，確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，并且融入全面預(yù)算管理體系，基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的全面預(yù)算管理體系能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略與預(yù)算管理的對接，起到將企業(yè)資源按照戰(zhàn)略要求進(jìn)行合理配置的作用[7]。

3.1.2 完善全面預(yù)算管理組織體系

健全的預(yù)算管理組織體系通常包括3個層次，即全面預(yù)算管理的主要決策機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理的日常工作機(jī)構(gòu)和預(yù)算管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[8]。除此之外，企業(yè)可以制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的管理制度和預(yù)算考核制度并采取相應(yīng)的激勵與懲罰措施降低預(yù)算管理的松散和隨意性，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行力度。針對目前財(cái)務(wù)部門一手包辦企業(yè)全面預(yù)算管理這一情況，筆者建議設(shè)立預(yù)算管理道德委員會和預(yù)算執(zhí)行核心機(jī)構(gòu)，在內(nèi)實(shí)行扁平化管理，淡化層級，以便相互監(jiān)督，做到預(yù)算編制準(zhǔn)確、預(yù)算考核公平公正、預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)與預(yù)算執(zhí)行核心機(jī)構(gòu)強(qiáng)關(guān)聯(lián)，以此達(dá)到改善企業(yè)預(yù)算管理治理結(jié)構(gòu)的目的，也能保證全面預(yù)算管理科學(xué)、客觀地實(shí)施。成立預(yù)算管理道德委員會，主要組成人員包括各個部門的職員，可以是除項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之外的普通員工。每位職業(yè)道德委員會成員可以參與本部門預(yù)算的編制、執(zhí)行，也可以匿名舉報本部門存在的違規(guī)行為，一旦核實(shí)可以給檢舉人相應(yīng)激勵，對被舉報人乃至組織進(jìn)行一定的處罰。但預(yù)算管理道德委員會成員不單獨(dú)負(fù)責(zé)本部門預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，保證預(yù)算執(zhí)行過程的公平、公正。設(shè)置預(yù)算執(zhí)行核心機(jī)構(gòu)，主要由各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人構(gòu)成，既負(fù)責(zé)匯總各項(xiàng)目的預(yù)算，又負(fù)責(zé)預(yù)算指標(biāo)的調(diào)整，更要保證本周期的預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合。這樣既能規(guī)范預(yù)算管理的流程，又明確各部門的職責(zé)。在預(yù)算執(zhí)行過程中，部門的預(yù)算目標(biāo)必須嚴(yán)格控制和執(zhí)行，當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境變化時，需要及時提交預(yù)算調(diào)整申請書，同時定期提交部門的經(jīng)營報告和預(yù)算分析，修訂部門預(yù)算考核規(guī)則和獎懲機(jī)制。

3.1.3 規(guī)范預(yù)算管理編制流程

針對上文提到的預(yù)算管理編制過程中存在的問題，給出如下建議：增強(qiáng)員工參與預(yù)算編制的積極性，提升預(yù)算編制的科學(xué)性。加強(qiáng)全體員工對預(yù)算管理編制重要性的認(rèn)知，并且及時下達(dá)編制任務(wù)。預(yù)算編制的原則應(yīng)是權(quán)責(zé)匹配、可追根溯源的。

3.1.4 規(guī)范與完善預(yù)算考評體系

預(yù)算考評的規(guī)范與完善有利于預(yù)算的編制與執(zhí)行，企業(yè)可以根據(jù)自身情況制定有針對性且較為全面的制度，從而推動預(yù)算考核的實(shí)施?？荚u的維度應(yīng)覆蓋以下方面：一是針對性?？己酥贫葢?yīng)有針對性，不同類型的預(yù)算管理考核應(yīng)制定有針對性的考核制度，比如地區(qū)項(xiàng)目的預(yù)算管理考核與部門的預(yù)算管理考核應(yīng)當(dāng)區(qū)分開，根據(jù)各自的完成度做出客觀、標(biāo)準(zhǔn)的評價。二是激勵性?？荚u結(jié)果可以與獎懲行為直接掛鉤，大多數(shù)情況下，正向激勵的效果優(yōu)于懲罰和警告。三是謹(jǐn)慎性。預(yù)算管理的核心在于預(yù)算數(shù)據(jù)的精確性，在項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行中，工作人員必須謹(jǐn)慎地記錄實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額。四是目標(biāo)多樣化。除固定考核指標(biāo)外，為了更全面、真實(shí)地評價項(xiàng)目執(zhí)行情況，企業(yè)可以設(shè)立其他參考指標(biāo)，如進(jìn)度考核指標(biāo)、人員積極性考核指標(biāo)等，使得指標(biāo)多樣化，考核結(jié)果不再由財(cái)務(wù)指標(biāo)決定。五是考核量化。具象的預(yù)算考核指標(biāo)可以降低企業(yè)管理成本，可以參考各部門在預(yù)算執(zhí)行中的權(quán)責(zé)、難易程度及實(shí)際執(zhí)行的權(quán)重建立預(yù)算考評體系[9]。

3.2 提高全面預(yù)算管理體制的靈活性和穩(wěn)健性

對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中存在的兩類問題，分別引進(jìn)“動態(tài)成本”和完善預(yù)算調(diào)節(jié)規(guī)章制度解決。

3.2.1 引進(jìn)“動態(tài)成本”科學(xué)預(yù)算成本

成本控制對于任何一家企業(yè)來說都是重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，尤其是土地購置成本、建筑安裝成本、公共設(shè)施成本比重大，而有效的成本控制可以大大緩解企業(yè)對資金的依賴，同時可以最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目通常開發(fā)周期較長，成本受市場及政策影響較大，要做到可持續(xù)發(fā)展，可以引進(jìn)“動態(tài)成本”，針對有可能出現(xiàn)成本變動的項(xiàng)目制定健全的成本浮動標(biāo)準(zhǔn)，例如疫情期間建造人工成本上漲，便可根據(jù)市場平均上漲率制定人工成本的浮動范圍。用此方法對成本預(yù)算進(jìn)行控制，使得成本預(yù)算的制定更加科學(xué)、準(zhǔn)確。

3.2.2 規(guī)范預(yù)算管理指標(biāo)調(diào)整機(jī)制，提升預(yù)算管理彈性

面對不斷變化的外部環(huán)境，企業(yè)預(yù)算調(diào)整機(jī)制不夠完善。在這種情況下，必須規(guī)范預(yù)算調(diào)整機(jī)制，使全面預(yù)算管理能夠靈活適應(yīng)外部環(huán)境的變化。具體措施如下：以制度的形式明確需要調(diào)整預(yù)算的情況，例如限購政策的調(diào)整、財(cái)政政策（房貸限貸、開發(fā)限貸）的調(diào)整等重大變化，一旦出現(xiàn)上述情況，就需要企業(yè)及時調(diào)整預(yù)算指標(biāo)。預(yù)算指標(biāo)要有權(quán)威性但是不能一成不變，企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)失去參考性，這時如果一味地遵照指標(biāo)執(zhí)行，不僅會給企業(yè)帶來運(yùn)營風(fēng)險，還可能給企業(yè)造成無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

4 結(jié)語

居者有其屋，通過城鎮(zhèn)居民良性消費(fèi)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國家房產(chǎn)新政的目標(biāo)，國家通過收緊銀行對房地產(chǎn)的貸款額度、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”這兩個重要措施來保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這樣嚴(yán)峻的大環(huán)境考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想生存，則必須加強(qiáng)對成本的控制，減少對融資的重度依賴，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身預(yù)算管理無疑是降低成本和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效方法。通過構(gòu)建基于戰(zhàn)略目標(biāo)的全面預(yù)算管理體系，完善全面預(yù)算管理組織體系、規(guī)范預(yù)算管理編制流程及考評體系、引進(jìn)“動態(tài)成本”科學(xué)預(yù)算成本、規(guī)范預(yù)算管理指標(biāo)調(diào)整機(jī)制、提升預(yù)算管理彈性等措施可以優(yōu)化企業(yè)資源配置，進(jìn)行有效的風(fēng)險管控，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制。

參 考 文 獻(xiàn)

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