紀(jì)鏵益 孫方華

摘?要：?運(yùn)用DEA-BCC模型，選取固定資產(chǎn)總額、無形資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)成本及應(yīng)付職工薪酬作為投入指標(biāo)，營(yíng)業(yè)收入與基本每股收益為產(chǎn)出指標(biāo)，對(duì)A股107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015—2019年投資效率進(jìn)行分析。結(jié)果表明，5年間均達(dá)到投資效率有效的只有1家，而5年內(nèi)投資效率均無效，純技術(shù)效率與規(guī)模效率也都無效，并且規(guī)模報(bào)酬一直呈遞減狀態(tài)的有31家。聚焦陽(yáng)光城集團(tuán)，具體分析其近年的效率水平，針對(duì)測(cè)算結(jié)果給出適當(dāng)提高改進(jìn)管理水平與生產(chǎn)規(guī)模的建議。

關(guān)鍵詞：?投資效率?房地產(chǎn)企業(yè)?陽(yáng)光城集團(tuán)?DEA模型

一、引言

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從2000年的4901.73億元增加到2019年的132194億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增加，從2000年的27303家增加到2018年的97938家（數(shù)據(jù)來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展以及其能否建立長(zhǎng)效機(jī)制都與房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)行為及其產(chǎn)生的投資效率有重要關(guān)系。2019年7月，中央政府重申，短期內(nèi)不會(huì)將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)將面臨相對(duì)緊縮的宏觀政策環(huán)境。在這種政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則發(fā)揮了重要作用，只有當(dāng)企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化，才能認(rèn)為企業(yè)的投資活動(dòng)是有效的。與其他商品一樣把房產(chǎn)作為一種商品，對(duì)于本文定義的投資效率，企業(yè)的投資活動(dòng)是投資收益與支出，產(chǎn)出與投入之比。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品即制造商品房的過程會(huì)記錄在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨一欄里，直到結(jié)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)表的營(yíng)業(yè)成本。本文試圖從微觀企業(yè)投資效率角度研究行業(yè)規(guī)模效率的總體情況，并以典型案例作為突破口探討規(guī)模和技術(shù)無效的提升措施。

由于評(píng)價(jià)投資效率的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中關(guān)于企業(yè)投資效率的評(píng)價(jià)方法很少有完整的闡述與介紹。整理現(xiàn)階段已有的研究成果，目前主要有指標(biāo)度量法、參數(shù)前沿面法以及非參數(shù)前沿面法來評(píng)價(jià)企業(yè)的投資效率。指標(biāo)度量法是利用企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如成本費(fèi)用、資產(chǎn)配置等進(jìn)行量化分析，研究企業(yè)控制成本能力、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)水平以及企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)一步反映企業(yè)投資效率高低，其缺陷在于其僅局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)的度量，且結(jié)果不全面;其次對(duì)于不同類型的測(cè)度對(duì)象缺乏綜合性與系統(tǒng)性。參數(shù)前沿面法遵循傳統(tǒng)生產(chǎn)函數(shù)估算的思想，并通過合適的方法定位該函數(shù)，以估算函數(shù)參數(shù)值生成前沿面，從而完成生產(chǎn)前沿函數(shù)的描述。目前，參數(shù)前沿面法中應(yīng)用廣泛地為隨機(jī)前沿面法及其兩種變形。該方法的問題在于假定生產(chǎn)函數(shù)可能與實(shí)際情況不符，可能導(dǎo)致結(jié)論不一致等。當(dāng)存在多輸入多輸出時(shí)，計(jì)算將更加復(fù)雜。非參數(shù)前沿面法中應(yīng)用最廣泛的是DEA模型，即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法。該方法對(duì)于要解決的多個(gè)輸入輸出系統(tǒng)效率方面的分析論述評(píng)價(jià)有著獨(dú)特的適用性。用DEA模型評(píng)價(jià)決策單元的效率水平，把每個(gè)決策單元看成一個(gè)多輸入、多產(chǎn)出的系統(tǒng)，根據(jù)成本效益原則，給出多個(gè)輸入、輸出指標(biāo)的多目標(biāo)決策。用DEA法評(píng)價(jià)效率的一個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)就是不用考慮各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重問題，也不需要實(shí)現(xiàn)估計(jì)參數(shù)，相比于其他傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法，減少了主觀判斷因素，使測(cè)算結(jié)果更加準(zhǔn)確。

以DEA模型為基礎(chǔ)，王茜（2015）基于DEA模型和2012年16個(gè)地級(jí)市的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)云南省房地產(chǎn)業(yè)的投資效率進(jìn)行了研究。結(jié)果表明，云南省房地產(chǎn)業(yè)的整體投資效率相對(duì)較高。薄弱的是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于DEA無效狀態(tài)，而很少有效。吳景泰，陳文斌（2018）以2012年至2016年的125家房地產(chǎn)上市公司為樣本，研究了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的投資效率及其影響因素。結(jié)果表明，投資效率每年變化不大，不同規(guī)模的房地產(chǎn)公司的投資效率差異較大，大公司的投資效率總體較高。王媛媛，張鳳新（2019）以保利地產(chǎn)為樣本，選取投入產(chǎn)出的財(cái)務(wù)指標(biāo)，建立評(píng)價(jià)模型，結(jié)果表明，影響保利地產(chǎn)投資效率的主要因素是技術(shù)效率。現(xiàn)有的研究成果中，多數(shù)是以行業(yè)或某個(gè)地區(qū)為主，分析整個(gè)行業(yè)的投資效率，對(duì)于具體企業(yè)為例進(jìn)行分析時(shí)，針對(duì)選取的指標(biāo)并未做明確的說明，無法確保其獨(dú)立性與合理性。

本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)選取相應(yīng)指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行相關(guān)性分析，確保其獨(dú)立性與合理性后，然后運(yùn)用DEA-BCC模型進(jìn)行靜態(tài)分析，對(duì)于企業(yè)的投資效率的有效性進(jìn)行分析。研究房地產(chǎn)上市公司中，導(dǎo)致企業(yè)相對(duì)無效的投資，是來源于規(guī)模效率無效，還是純技術(shù)效率無效，分析非有效投資的公司是否存在投資不足或者是過度投資等問題;其次選取代表性企業(yè)-陽(yáng)光城集團(tuán)進(jìn)行具體分析，并對(duì)2019年的指標(biāo)進(jìn)行投入產(chǎn)出冗余分析，判斷導(dǎo)致投資效率不足的原因，進(jìn)而給出改進(jìn)建議。

二、投資效率評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

（一）DEA模型簡(jiǎn)介

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）由運(yùn)籌學(xué)家A.Chaenes，W.W.Cooper和E.Rhodes首次提出，它主要通過線性編程方法確定每個(gè)DMU的最小輸入或最大輸出水平，即當(dāng)前的生產(chǎn)前沿，然后通過比較每個(gè)DMU的實(shí)際輸入/輸出水平與DMU的實(shí)際距離來評(píng)估每個(gè)DMU的效率。

DEA方法含有兩種主要模型：規(guī)模報(bào)酬不變CCR模型和規(guī)模報(bào)酬可變BCC模型。CCR模型假設(shè)每個(gè)DMU均處于最佳規(guī)模為前提條件而實(shí)際上各種外在環(huán)境因素會(huì)干擾這種狀況，使DMU無法以最佳規(guī)模運(yùn)作。當(dāng)DMU狀態(tài)處于規(guī)模報(bào)酬遞增或遞減時(shí)，若表現(xiàn)為非有效，除了投入產(chǎn)出存在缺陷外，規(guī)模因素也可能造成影響。BCC模型則是在CCR模型上增加一個(gè)約束條件，可用于解釋可變規(guī)模收益，以獲得每個(gè)DMU的純技術(shù)效率值。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文的研究樣本為A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，研究時(shí)間為2015—2019年。為了保證樣本的合理與有效，在選取過程中剔除了以下企業(yè)：（1）剔除在研究時(shí)間段內(nèi)出現(xiàn)異常的財(cái)務(wù)狀況的企業(yè)。（2）剔除在研究時(shí)間段內(nèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)未達(dá)到5年的企業(yè)。（3）剔除在已確定的投入產(chǎn)出指標(biāo)下財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)不全的企業(yè)。按照上述原則，最終篩選得出的有效樣本為107個(gè)。樣本數(shù)據(jù)來源為國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。

（三）指標(biāo)體系構(gòu)建

為了能夠更好地評(píng)價(jià)目標(biāo)企業(yè)，在選取投入產(chǎn)出指標(biāo)時(shí)遵循了綜合性、重要性與可比性原則。在投入變量的選擇上，將投入劃分為資本和勞動(dòng)兩部分。對(duì)于資本投入，分為長(zhǎng)期與短期投資，長(zhǎng)期投資由“固定資產(chǎn)凈額”、“無形資產(chǎn)凈額”來度量;短期投資主要指企業(yè)維持當(dāng)年日常經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的投入，由“營(yíng)業(yè)成本”來度量。對(duì)于勞動(dòng)投入，選取了“應(yīng)付職工薪酬”。產(chǎn)出變量選擇“營(yíng)業(yè)收入”與“基本每股收益”。

三、數(shù)據(jù)處理及結(jié)果分析

（一）技術(shù)效率分析

通過圖1將陽(yáng)光城2015-2019年技術(shù)效率與行業(yè)均值相比較發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光城在2015-2019年期間均未達(dá)到技術(shù)有效，且整體呈下降趨勢(shì)，在2015-2016年略微高于行業(yè)的平均水平，但在2017-2019年均低于行業(yè)的平均水平。從圖中虛線表示的線性趨勢(shì)來看，行業(yè)整體技術(shù)效率水平呈穩(wěn)定趨勢(shì)，保持在0.7左右，但陽(yáng)光城集團(tuán)呈明顯的下降趨勢(shì)，以現(xiàn)階段水平預(yù)測(cè)未來有繼續(xù)下降的趨勢(shì)，說明其投資效率還沒有達(dá)到最優(yōu)，可以從提高技術(shù)水平、提升競(jìng)爭(zhēng)力和增大投資規(guī)模水平等方面進(jìn)行改進(jìn)。從2019年的數(shù)據(jù)來看，2019年行業(yè)平均值為0.692，說明具有平均效率的公司達(dá)到有效率時(shí)可以節(jié)省30.8%的成本。

其次，應(yīng)分別分析純技術(shù)效率和規(guī)模效率，以確定是哪個(gè)因素導(dǎo)致技術(shù)效率低下，或者兩者同時(shí)影響導(dǎo)致綜合效率低下。

（二）純技術(shù)效率分析

純技術(shù)效率可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用技術(shù)資源的有效程度，在規(guī)模既定的前提下，表示在投入量不變的情況下，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)最大產(chǎn)出的能力。純技術(shù)效率會(huì)受到投資變化的影響，根據(jù)這項(xiàng)指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)決策單元的投資效率無效有多少是由投資純技術(shù)無效引起的。投資純技術(shù)效率排除了投資規(guī)模因素的制約，不論決策單元的規(guī)模大小，衡量由于技術(shù)條件造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資源浪費(fèi)的比重多少。在報(bào)酬規(guī)?？勺兊那疤嵯?，純技術(shù)效率可以體現(xiàn)投資情況是否合理以及營(yíng)運(yùn)管理水平，如果效率值越接近1則說明其投資情況越合理，反之則表示企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)水平以及投資情況有待改善，更需要通過自身情況的優(yōu)化來提升投資效率。

圖2為陽(yáng)光城集團(tuán)與樣本企業(yè)2015—2019年純技術(shù)效率變化的折線圖，從圖中可以看出，陽(yáng)光城集團(tuán)只有在2015年實(shí)現(xiàn)了純技術(shù)有效，在2016年略微高于行業(yè)平均值，2018年達(dá)到行業(yè)平均值，而2017年和2019年均低于行業(yè)平均值。從圖中線性趨勢(shì)也可以看出，行業(yè)平均純技術(shù)效率水平在5年內(nèi)保持穩(wěn)定，而陽(yáng)光城集團(tuán)呈下降趨勢(shì)，從2018年以后低于行業(yè)平均水平。

（三）規(guī)模效率分析

投資規(guī)模效率指的是在決策單元實(shí)現(xiàn)輸出最大的條件下，投資效率所對(duì)應(yīng)的邊界輸入和最佳投資規(guī)模效應(yīng)下輸入相除所得的比率，能夠解釋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否處在合理的投入規(guī)模上，能否達(dá)到規(guī)模效率前沿。如果SE=1，則該DMU為表現(xiàn)為規(guī)模有效，如果SE<1，則該DMU表現(xiàn)為規(guī)模無效。對(duì)于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中顯示規(guī)模無效的決策單元，應(yīng)進(jìn)一步確定規(guī)模報(bào)酬的狀態(tài)。其中，“-”代表規(guī)模報(bào)酬不變，這是理想狀態(tài)，表示企業(yè)目前仍處于合理的生產(chǎn)規(guī)模;“irs”代表規(guī)模收益遞增，表示如果當(dāng)前增加投入可以獲取更大的產(chǎn)出;“drs”代表規(guī)模收益遞減，表示當(dāng)前的額外投入也無法實(shí)現(xiàn)更大的產(chǎn)出

根據(jù)測(cè)算結(jié)果，2015—2019年樣本企業(yè)中達(dá)到規(guī)模有效的處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。再?gòu)年?yáng)光城集團(tuán)與行業(yè)均值比較來看，陽(yáng)光城集團(tuán)近5年均處于規(guī)模效率無效的狀態(tài)，且只有在2016年規(guī)模效率值略高于行業(yè)的平均值，其他幾年均低于行業(yè)的平均值且差距逐漸擴(kuò)大，而2015年陽(yáng)光城純技術(shù)效率處于有效狀態(tài)，說明2015年是由規(guī)模無效引起的總體技術(shù)效率無效。且根據(jù)測(cè)算結(jié)果這五年均處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段。從線性趨勢(shì)來看，行業(yè)平均水平呈略微上升的趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來也將繼續(xù)保持穩(wěn)定或緩慢上升的趨勢(shì)，而陽(yáng)光城集團(tuán)呈大幅下降的趨勢(shì)，根據(jù)其趨勢(shì)可推測(cè)未來將與行業(yè)平均水平產(chǎn)生越來越大的差距。

（四）投入產(chǎn)出冗余分析

DEA模型不僅可以判斷所有決策單元是否有效，而且可以進(jìn)一步探索非DEA有效決策單元的改進(jìn)方向，并給出其無效單元的所有輸出和輸入指標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)DEA有效目標(biāo)值，也稱為“投影”，使其也可以達(dá)到最佳的投資效率組合，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高投資效率具有重要意義。

通過利用DEA-Solver模型，對(duì)陽(yáng)光城集團(tuán)2019年非有效單元做投影評(píng)價(jià)與分析，DEA-Solver模型通過對(duì)比參照有效企業(yè)，對(duì)無效單元投入產(chǎn)出進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到技術(shù)有效。下面以2019年的測(cè)算結(jié)果為例，給出了DEA無效的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)產(chǎn)出和投入指標(biāo)原始值、目標(biāo)值調(diào)整值及調(diào)整率。投入冗余描述無效決策單元的投入變量超出了一定的數(shù)額，減去這部分?jǐn)?shù)額，仍然可以保證現(xiàn)有的產(chǎn)出;產(chǎn)出松弛描述無效決策單元的產(chǎn)出變量缺少了一部分?jǐn)?shù)額，在保持現(xiàn)有投入的條件下，可以加上這部分?jǐn)?shù)額。

由表1可知，這幾年陽(yáng)光城集團(tuán)有過度投資的情況，存在開發(fā)資金冗余的現(xiàn)象。陽(yáng)光城集團(tuán)2019年各投入產(chǎn)出指標(biāo)目標(biāo)值分別為：固定資產(chǎn)凈額3343113941.72元、無形資產(chǎn)凈額800542522.67元、營(yíng)業(yè)成本3611276898.2元、應(yīng)付職工薪酬836624990.58元、營(yíng)業(yè)收入61049371313.2元、基本每股收益1.47元。通過與原始值的相比，可以看出陽(yáng)光城集團(tuán)在2019年存在大幅的投入冗余的情況，而在投入不變時(shí)，產(chǎn)出需要基本每股收益增幅達(dá)到61.18%時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)整體效率有效。

四、結(jié)論

本文通過運(yùn)用DEA-BCC模型對(duì)2015—2019年A股上市共107家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了投資效率分析，并以陽(yáng)光城集團(tuán)及其他對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了靜態(tài)投資效率及變化趨勢(shì)進(jìn)行了評(píng)價(jià)，得出以下結(jié)論：

2015-2019年內(nèi)樣本企業(yè)達(dá)到技術(shù)效率相對(duì)無效的企業(yè)高達(dá)90%左右，綜合效率同時(shí)受到了純技術(shù)效率與規(guī)模效率的影響，且純技術(shù)效率與規(guī)模效率均無效，規(guī)模報(bào)酬一直呈遞減狀態(tài)的企業(yè)共有31家，占樣本企業(yè)的1/3。以其中的代表企業(yè)陽(yáng)光城集團(tuán)進(jìn)行具體分析，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城集團(tuán)在2015-2019年均處于投資無效狀態(tài)，且在2017-2019年均明顯低于行業(yè)平均水平。陽(yáng)光城集團(tuán)近幾年的投資效率也同時(shí)受到了純技術(shù)效率和規(guī)模效率的影響，說明陽(yáng)光城集團(tuán)在這幾年的管理水平及生產(chǎn)規(guī)模均存在問題。進(jìn)一步通過投入產(chǎn)出冗余分析，得到陽(yáng)光城集團(tuán)需要在投入指標(biāo)的各個(gè)方面分別進(jìn)行相應(yīng)的減少，提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，才能使投資效率達(dá)到有效狀態(tài)，具體應(yīng)從企業(yè)的管理水平和生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行改進(jìn)與提高。其他與陽(yáng)光城集團(tuán)具有相同情況的，也可參照陽(yáng)光城的改進(jìn)意見，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

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〔紀(jì)鏵益（通訊作者），沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院。孫方華，中建三局第二建設(shè)工程有限責(zé)任公司〕