李真霞

摘? ?要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營管理方面面臨較大的壓力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對高昂的土地成本、建筑成本和融資成本等壓力，使得企業(yè)資金鏈緊張，難以為項目的開發(fā)、建設(shè)和銷售提供充足的資金支持。另一方面，宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)也使得房地產(chǎn)市場的波動性增加，企業(yè)需要通過合理的資金管理和風(fēng)險控制來抵御市場波動的影響。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善財務(wù)和風(fēng)險管理制度，提高資金使用效率和風(fēng)險防范能力，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金運(yùn)營管理；特點(diǎn)；特殊性；路徑

中圖分類號：F293? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）17-0087-03

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，對國家的經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)創(chuàng)造起到了重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)涉及土地開發(fā)、建筑施工、房屋銷售、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也受到房地產(chǎn)業(yè)的影響。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也為各地政府提供了不少財政收入，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對于保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著重要的作用。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，在資金密集型行業(yè)中資金管理的重要性不言而喻。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)和提高資金使用效率，不僅可以降低財務(wù)風(fēng)險，還可以提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定科學(xué)合理的資金管理策略，合理規(guī)劃資金流入和流出，加強(qiáng)對現(xiàn)金流的監(jiān)控和預(yù)測，控制資金風(fēng)險，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低成本，提高資金利用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重與金融機(jī)構(gòu)的合作，建立長期穩(wěn)定的融資渠道，提高企業(yè)的融資能力?？茖W(xué)合理的資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展和穩(wěn)定運(yùn)營至關(guān)重要[1，2]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營管理的特點(diǎn)和特殊性

資金運(yùn)營管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一環(huán)，關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營效益、風(fēng)險控制和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過科學(xué)合理的資金運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)資金的最優(yōu)配置和利用，使企業(yè)在充分利用自有資金的情況下，最大限度地提高項目的投資回報率和企業(yè)的盈利能力，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。具體而言，資金運(yùn)營管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本、控制財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的融資能力和財務(wù)穩(wěn)定性。此外，資金運(yùn)營管理還可以幫助企業(yè)加強(qiáng)項目的投資決策分析，優(yōu)化資金的使用效率和流動性，促進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部協(xié)調(diào)和資源整合，提升企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，幫助企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地[3，4]。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程及其資金運(yùn)營管理特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營管理是一項長期而又艱巨的任務(wù)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場情況下，要想提高自身經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)核心競爭力就必須把財務(wù)管理作為重中之重來抓，通過建立健全各項規(guī)章制度，充分發(fā)揮財務(wù)工作在項目投資建設(shè)中的作用，為保證房地產(chǎn)項目順利實(shí)施提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程可以分為籌資、投資、運(yùn)營和退出四個環(huán)節(jié)。其中，籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券、股票、借款等方式獲得資金；投資是指房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到土地儲備、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面；運(yùn)營是指房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售房產(chǎn)、收取租金等方式獲取現(xiàn)金流；退出是指房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完成開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)出售，從而獲得收益。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期較長，資金投入后需要較長時間才能實(shí)現(xiàn)回收，因此資金運(yùn)營周期也較長。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，因此資金運(yùn)營規(guī)模相對較大。房地產(chǎn)市場受市場波動、政策變化等因素影響較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營風(fēng)險也相對較高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險管理意識，建立完善的內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警和防范，將風(fēng)險控制貫穿于日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)之中，降低經(jīng)營風(fēng)險、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[5，6]。

（二）樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營管理的特殊性

自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展和巨大變革，對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會進(jìn)步作出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)、增加稅收等方面起著重要作用。樓市調(diào)控政策背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要擺脫單一經(jīng)營模式，探索多元化經(jīng)營，開拓不同領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，降低對房地產(chǎn)市場的依賴性，提高企業(yè)的盈利能力；注重風(fēng)險控制，注意風(fēng)險因素的變化，在資金籌集、項目開發(fā)、銷售等方面加強(qiáng)風(fēng)險管理，提高企業(yè)的風(fēng)險抗壓能力；強(qiáng)調(diào)提高產(chǎn)品質(zhì)量，加大研發(fā)投入，推出更具市場競爭力的產(chǎn)品，提高企業(yè)的市場占有率；履行社會責(zé)任，推動城市可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注房地產(chǎn)市場對社會、環(huán)境和生態(tài)的影響，落實(shí)企業(yè)社會責(zé)任。在樓市調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營管理具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加謹(jǐn)慎地管理資金，建立完善的資金管理制度，加強(qiáng)流動資金管理，注意資金的使用效果，降低企業(yè)的資金運(yùn)營成本，加強(qiáng)風(fēng)險管理，以確保企業(yè)的資金安全和穩(wěn)健運(yùn)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金運(yùn)營管理的路徑

（一）制定資金運(yùn)營管理制度，利用信息技術(shù)平臺

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金運(yùn)營管理必須依賴完善的資金運(yùn)營管理制度，促進(jìn)提高企業(yè)的資金利用效率和融資效率，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力和發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定資金運(yùn)營管理制度和規(guī)章制度，明確資金運(yùn)營管理的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、流程和要求，確保資金運(yùn)營管理的規(guī)范性和可操作性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信息技術(shù)平臺提高資金管理效率和透明度。例如，使用財務(wù)軟件管理資金流動，實(shí)時監(jiān)控資金流向，管理各項目的資金流和收支情況。同時，可以利用互聯(lián)網(wǎng)和移動終端，提供便捷的資金查詢、轉(zhuǎn)賬等服務(wù)，方便企業(yè)和客戶的資金操作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理效率和透明度，降低資金運(yùn)營風(fēng)險，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的資金管理能力，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展[7，8]。

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式，可以降低企業(yè)的資金成本，提高資金利用效率，確保企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過發(fā)行債券、發(fā)行股票、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等方式，降低資金成本。此外，企業(yè)可以通過并購、重組等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的資本規(guī)模和盈利能力。借助財務(wù)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證穩(wěn)健運(yùn)營的基礎(chǔ)上，最大程度地提高資金利用效率。但同時需要注意風(fēng)險控制，避免財務(wù)杠桿帶來的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立穩(wěn)定的資金來源，例如與銀行建立長期合作關(guān)系，增加信貸額度；與投資機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，引入優(yōu)質(zhì)投資資金等，確保企業(yè)資金的穩(wěn)定來源。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立健全內(nèi)部審計機(jī)制、風(fēng)險控制機(jī)制等，確保企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營穩(wěn)定，避免因內(nèi)部問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，實(shí)現(xiàn)資金的最大化利用和企業(yè)價值的最大化，為企業(yè)的健康發(fā)展提供有力支持[9]。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理

加強(qiáng)投資活動管理可以提高企業(yè)的投資回報率，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力和營運(yùn)穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視投資活動管理，提高企業(yè)的投資決策水平、降低投資風(fēng)險、確保項目的高質(zhì)量完成，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供有力支撐。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對投資項目的管理，全面掌握項目的進(jìn)展情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項目能夠按時、按質(zhì)、按量完成：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資活動時應(yīng)嚴(yán)格控制項目成本，避免因項目成本超預(yù)算而導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況不穩(wěn)定；加強(qiáng)與合作伙伴的管理，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，從而為企業(yè)的長期發(fā)展提供有力保障。

1.建立多元化融資平臺，整體降低籌資成本。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、人口紅利消退以及“房住不炒”政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)市場已從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房企開始注重多元化發(fā)展及精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金的情況需要采取科學(xué)合理的措施來應(yīng)對，通過優(yōu)化資金使用、拓展融資渠道、減少企業(yè)負(fù)債、緩解企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的市場競爭力和發(fā)展?jié)摿?，?shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和價值創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)可拓展融資渠道，采用多元化的融資方式，如銀行貸款、發(fā)債、股權(quán)融資等方式，以增加資金來源，提高資金的可持續(xù)性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資產(chǎn)證券化的方式來獲得資金，將企業(yè)的資產(chǎn)如房產(chǎn)等打包成證券進(jìn)行發(fā)行，以獲得資金的同時降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和流動性風(fēng)險[10]。

2.合理投資，提高項目的可行性。合理投資對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，而多部門協(xié)同參與投資決策是實(shí)現(xiàn)合理投資的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)投資部門應(yīng)建立跨部門的投資決策機(jī)制，讓涉及到投資的不同部門共同參與投資決策，確保決策的科學(xué)性和全面性；加強(qiáng)風(fēng)險評估，將風(fēng)險評估作為投資決策的重要環(huán)節(jié)，多部門協(xié)同參與風(fēng)險評估，從不同角度、不同領(lǐng)域進(jìn)行全面評估，提高項目的可行性；加強(qiáng)資金管控，確保項目的資金使用得到充分的保障。多部門協(xié)同參與資金管控，可以從不同角度、不同領(lǐng)域進(jìn)行管控，提高資金使用效率和安全性，降低投資風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供有力保障[11，12]。

（三）強(qiáng)化資金預(yù)算管理，促進(jìn)資金回籠

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，強(qiáng)化資金預(yù)算管理可以幫助企業(yè)規(guī)劃好總體資金收支情況，對應(yīng)收賬款管理和存貨管理進(jìn)行精細(xì)化的管控。通過合理提高應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)率，降低資金占用，提高企業(yè)資金的流動性，可以有效控制財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的融資能力和財務(wù)穩(wěn)定性。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過制定科學(xué)合理的資金預(yù)算，對各項支出和收入進(jìn)行合理分配和規(guī)劃，控制資金的流動和使用，從而避免資金的浪費(fèi)和占用。同時，企業(yè)還可以加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理和存貨管理，通過優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)和提高周轉(zhuǎn)率，來降低存貨占用的資金量，提高存貨的資金利用效率。此外，企業(yè)還可以加強(qiáng)與供應(yīng)商和客戶的合作，通過建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和流通，提高企業(yè)的資金流動性和融資能力。

（四）加強(qiáng)資金風(fēng)險管理，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)資金風(fēng)險管理，以規(guī)避市場波動和財務(wù)風(fēng)險的影響，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險管理制度，包括風(fēng)險評估、風(fēng)險防范和風(fēng)險控制等方面，做好市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、匯率風(fēng)險和利率風(fēng)險的監(jiān)控和管理。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可與金融機(jī)構(gòu)建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，建立多元化的融資渠道，降低融資成本，提高融資效率，確保企業(yè)的融資需求得到及時滿足。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)部控制和企業(yè)文化建設(shè)，加大對財務(wù)和風(fēng)險管理制度的宣傳和培訓(xùn)力度，樹立風(fēng)險意識和合規(guī)意識，從而提高企業(yè)的管理水平和風(fēng)險防范能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

三、結(jié)束語

鑒于資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重大意義，需要采用科學(xué)有效的方式和手段加以應(yīng)對，解決房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理工作過程中遇到的問題，多維度、多舉措地思考與掃除管理障礙，為企業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展提供必要的資金支持，降低企業(yè)的風(fēng)險和損失，提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力，使房地產(chǎn)項目資金使用效率達(dá)到最大化。

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