劉莉薪

[摘要]隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向集團(tuán)化、國際化，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度顯得越來越重要。有效加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部控制，不僅有利于房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展，并且還能夠有效保障資本市場的運(yùn)行。本文就中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀與其中存在的問題進(jìn)行了一些分析，提出加強(qiáng)了有效的控制對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；對策

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

1.1內(nèi)部控制制度的含義

廣義的內(nèi)部控制制度主要說的是經(jīng)濟(jì)單位以及各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)形式以及職責(zé)分工制度。其主要目的是為了有效改善經(jīng)營管理辦法，提升經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制制度是在經(jīng)營管理需求上面建立的，并伴隨著經(jīng)營管理的需要不斷完善其發(fā)展。最早控制活動(dòng)的核心內(nèi)容是保護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全完整，保障會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，其側(cè)重點(diǎn)主要在于錢物分管，一定要不斷加強(qiáng)手續(xù)管理，并嚴(yán)格審核各個(gè)方面的內(nèi)容。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，才會(huì)逐步形成現(xiàn)代內(nèi)部控制管理系統(tǒng)。

1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的重要性

內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)管理水平，是不斷提升企業(yè)競爭力的重要手段，假使不重視內(nèi)部控制制度的完善，就一定會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意義十分重大。

首先，健全內(nèi)部控制制度能夠有效保障企業(yè)在競爭環(huán)境中保持健康規(guī)范的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其開發(fā)時(shí)間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對其實(shí)施有效的內(nèi)部控制程序，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，繼而降低運(yùn)營成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，健全內(nèi)部控制制度有利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠監(jiān)督考核企業(yè)各個(gè)部門的工作，真實(shí)反映工作實(shí)際情況，繼而充分發(fā)揮企業(yè)整體性同時(shí)保障經(jīng)營效率提升，保障企業(yè)能夠順利完成既定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

2.1企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識(shí)不足、執(zhí)行力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，想要建立、完善內(nèi)控制度需要花費(fèi)大量的人力、物力，并且不能夠有效產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，就算是間接效益也需要很長一段時(shí)間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立產(chǎn)生誤解，以為實(shí)施內(nèi)部控制制度一定程度上會(huì)降低工作效率，分散、制約管理層的權(quán)利，使其不愿意或者是不積極推動(dòng)內(nèi)部控制制度的實(shí)施，使其內(nèi)部控制流于表面形式，降低了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與管理水平。

2.2企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失效是一種較為普遍的現(xiàn)象，難以管理與監(jiān)督提供較為有效、可供參考的資料，致使監(jiān)督失去控制，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。雖然我國形成了包括政府監(jiān)督與社會(huì)監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但是建立的監(jiān)督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業(yè)的各項(xiàng)監(jiān)督功能較差，標(biāo)準(zhǔn)制定不夠統(tǒng)一，其實(shí)行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)。監(jiān)督工作也沒有按照預(yù)期目標(biāo)實(shí)行，弱化問題較為嚴(yán)重。另外，外部環(huán)境較差以及不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競爭也促使監(jiān)督效果不能夠真正發(fā)揮作用。

2.3內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對內(nèi)部控制認(rèn)知不足

因?yàn)閮?nèi)部控制是不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，并且間接效益也需要較長時(shí)間才能夠體現(xiàn)出來，需要設(shè)置很多人員崗位，并制定大量的規(guī)章制度，并且一定要增設(shè)辦事環(huán)節(jié)以及程序。導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)業(yè)主將主要精力放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面，繼而忽視了內(nèi)部控制制度的建立。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往對于市場競爭環(huán)境中一些外部因素考慮較多，但對本身因?yàn)閮?nèi)部控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少，特別是對盲目擴(kuò)張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

一定要加大力度進(jìn)行宣傳，提升管理人員的內(nèi)部控制意識(shí)。注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，保障企業(yè)中每個(gè)崗位以及人員、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能夠按照一定的規(guī)章制度處理工作。真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長期任務(wù)來執(zhí)行。有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用，積極建立完善董事會(huì)的建設(shè)，只有這樣，當(dāng)董事會(huì)擁有足夠權(quán)限的時(shí)候，才能夠?qū)ζ溥m當(dāng)進(jìn)行管理，并履行相應(yīng)的監(jiān)控、引導(dǎo)、監(jiān)督的責(zé)任。另外，要不斷加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，一般情況下，企業(yè)員工的道德思想素質(zhì)被認(rèn)為是內(nèi)控環(huán)境的重要因素之一，正直誠實(shí)的品格、高尚的敬業(yè)精神對企業(yè)內(nèi)部控制會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性較大，管理者尤其需要重視內(nèi)部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內(nèi)部控制制度，并穩(wěn)步經(jīng)營，實(shí)施科學(xué)管理。

3.2建立外部約束機(jī)制

內(nèi)部控制因?yàn)橹贫缺旧硪约罢J(rèn)為因素的制約，存在一定的局限性，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠建立完善內(nèi)部控制制度，仍舊依賴于外部監(jiān)督機(jī)制。只有有效地做到內(nèi)外結(jié)合，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，并且還能夠不斷提升房地產(chǎn)紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制管理現(xiàn)狀，為了有效加強(qiáng)、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以采取下述辦法：首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用職業(yè)經(jīng)理人代替不稱職的管理人員，并實(shí)施有效的激勵(lì)機(jī)制；其次，充分調(diào)動(dòng)人員的積極性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)；再次，有效拓展房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，鼓勵(lì)其在資本市場進(jìn)行融資活動(dòng)，發(fā)展正常的經(jīng)營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機(jī)制，不斷強(qiáng)化內(nèi)部檢查機(jī)制。

3.3健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估說的是識(shí)別、分析、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)過程，是實(shí)施內(nèi)部控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)前期發(fā)展過程中需要的投資較多，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)不能夠全憑管理層的經(jīng)驗(yàn)判斷就斷定其過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，吸納一些專業(yè)的管理人才組成相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度，及時(shí)分辨、有效分析相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并合理確定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)范圍之內(nèi)，避免企業(yè)管理人員因?yàn)閭€(gè)人對風(fēng)險(xiǎn)的判斷，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

3.4完善成本控制

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心內(nèi)容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內(nèi)部控制制度上面才能夠?qū)嵭小，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術(shù)水平的辦法有效改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結(jié)合起來，就是現(xiàn)代成本控制。

3.5完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制通常情況下是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)現(xiàn)的。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一定要不斷加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與審計(jì)人員的獨(dú)立性，簡單來說，就是在董事會(huì)下面設(shè)置一個(gè)相對獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，對企業(yè)的內(nèi)部情況獨(dú)立行使審計(jì)與監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的問題應(yīng)該直接向董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)報(bào)告，并且還應(yīng)該設(shè)置專職的內(nèi)部審計(jì)人員，嚴(yán)禁財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員兼職內(nèi)部審計(jì)工作，使其能夠真正做到職務(wù)分離，保障審計(jì)人員能夠發(fā)揮自己真正作用，保持自身獨(dú)立性。其次，內(nèi)部審計(jì)部門需要有相應(yīng)的權(quán)限與智能，保障審計(jì)部門能夠在企業(yè)日常經(jīng)營過程中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，保障其能夠真正發(fā)揮監(jiān)督作用。

3.6完善考核評(píng)價(jià)制度

考察企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制制度是否有效的關(guān)鍵是完善考核評(píng)價(jià)制度。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為完整的內(nèi)部控制制度。但是卻忽視了怎樣執(zhí)行以及怎么判斷執(zhí)行的效果，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠。就此，企業(yè)一定要建立完善內(nèi)部控制考核、評(píng)價(jià)制度，定期對企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)、考核，并對其中存在的問題提出改進(jìn)意見，有效提升內(nèi)部控制的水平。

4結(jié)論

現(xiàn)階段，內(nèi)部控制已經(jīng)成為衡量現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的一項(xiàng)重要標(biāo)志，按照房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)來講，實(shí)事求是地建立自我調(diào)整、檢查以及制約的內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的客觀要求，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中順利運(yùn)行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。

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