范琳

摘 要：伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎民生的行業(yè)，受到我國國民的普遍關(guān)注，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，房產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大變化，區(qū)域間的分化程度異常明顯。部分城市房產(chǎn)供不應(yīng)求，但有些城市卻又出現(xiàn)供過于求的局面。房產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，如果現(xiàn)金流、資金成本以及項(xiàng)目匯報(bào)不合理，就會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生波動(dòng)。而宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢也會(huì)對房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理;房地產(chǎn)企業(yè);戰(zhàn)略管理

全面預(yù)算管理是房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理方法，對房地產(chǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)高、投入大的行業(yè)，實(shí)行全面預(yù)算管理可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。但部分房產(chǎn)企業(yè)雖然已實(shí)行了全面預(yù)算管理，但在預(yù)算編制、執(zhí)行與分析中還存在一些問題，阻礙預(yù)算管理作用的發(fā)揮。希望廣大從業(yè)者重視起來，積極尋找其解決方法，以保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

企業(yè)開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要基于預(yù)算管理工作的指導(dǎo)，為企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營提供科學(xué)的策略和方向，該工作內(nèi)容與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部控制、項(xiàng)目建設(shè)以及資源管理關(guān)聯(lián)很大。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作之前，需要設(shè)立明確的預(yù)算管理目標(biāo)，結(jié)合預(yù)算管理制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，為管理工作提供總體方向;其次，預(yù)算管理工作還需要確保相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可靠真實(shí)，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利在預(yù)期時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成，并為后續(xù)工作開展提供最具有說服性的參考數(shù)據(jù);再次，全員性是全面預(yù)算管理的三大特征之一，因此也需要企業(yè)所有部門成員共同參與到預(yù)算管理工作當(dāng)中，以此來發(fā)揮企業(yè)整體資源優(yōu)勢;最后，無論是全面預(yù)算管理還是其他工作內(nèi)容，一旦進(jìn)入執(zhí)行階段必然會(huì)潛藏一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此就需要提前制定各類預(yù)警和預(yù)防措施，將潛在風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害降到最低，以保障企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的意義

全面預(yù)算管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮的作用巨大房產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理可以提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，為企業(yè)經(jīng)營和項(xiàng)目建設(shè)提供真實(shí)有效的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。由于全面預(yù)算管理能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項(xiàng)企業(yè)資源，因此能夠增強(qiáng)企業(yè)對資源的整體把控和配置效率，極大降低了企業(yè)資源浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)概率，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有一個(gè)典型特征，就是經(jīng)營項(xiàng)目涉及資金數(shù)額較多，開展預(yù)算管理工作能夠幫助企業(yè)掌握所有資金的來源和流向，確保企業(yè)的資金鏈的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，從細(xì)節(jié)做好項(xiàng)目資金管理工作。由此可見，預(yù)算管理工作在企業(yè)整體管理工作發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對預(yù)算管理工作引起高度重視，不斷提高企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理意識，加強(qiáng)預(yù)算管理組織建設(shè)，提高人員專業(yè)素養(yǎng)，完善預(yù)算編制流程，提高對資金成本的掌控能力，進(jìn)一步提升企業(yè)市場競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問題

（一）預(yù)算管理組織架構(gòu)不完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)算管理工作開展依賴于完善預(yù)算管理組織架構(gòu)，但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善的問題，具體表現(xiàn)在三個(gè)發(fā)方面。首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)并未基于預(yù)算管理工作，對現(xiàn)有管理組織進(jìn)行改進(jìn)和完善，使得管理組織架構(gòu)與預(yù)算管理架構(gòu)契合度不大，從而難以在預(yù)算管理工作中發(fā)揮實(shí)際作用。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理目標(biāo)時(shí)，并未以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為核心參考依據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略方向產(chǎn)生偏差，造成資源浪費(fèi)。最后，一些房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)立合理的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，一些工作開展過程中缺乏衡量工具，無法做某些工作成果做出量化評估。

（二）預(yù)算編制方法落后

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作可分為預(yù)算管理目標(biāo)設(shè)立、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行以及預(yù)算監(jiān)督等環(huán)節(jié)，其中預(yù)算編制環(huán)節(jié)是對預(yù)算管理目標(biāo)的分解以及為預(yù)算執(zhí)行提供依據(jù)，因此該環(huán)節(jié)工作十分關(guān)鍵。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)上存在一定問題，具體可分為三個(gè)方面。首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用固定預(yù)算編制方法，該預(yù)算方法缺乏靈活性，但是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)與政策環(huán)境密切相關(guān)，一旦發(fā)生重大變化，就會(huì)為企業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算流程也存在一定問題，某些企業(yè)為自上而下的編制模式，這種編制方法上報(bào)的數(shù)據(jù)信息一般區(qū)域保守，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)實(shí)際預(yù)算狀況，有可能有失準(zhǔn)確性。最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算編制的職能定位不夠清楚，認(rèn)為預(yù)算編制工作可有可無，因而在實(shí)際工作中對其不夠重視。

（三）考核與激勵(lì)機(jī)制不完善

考核與激勵(lì)機(jī)制是激發(fā)人員工作積極性的重要途徑，可認(rèn)為其與企業(yè)業(yè)績直和經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，因此十分重要。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在考核與激勵(lì)機(jī)制不完善的問題，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)期值對比法完成考核，比如將實(shí)際業(yè)績與預(yù)期業(yè)績數(shù)值進(jìn)行比對分析，雖然該方法簡便易行，但是卻十分依賴財(cái)務(wù)指標(biāo)，一旦指標(biāo)不合理，就會(huì)對考核工作帶來較大負(fù)面影響。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)的激勵(lì)方式過于單一，即只有物質(zhì)層面，缺乏精神層面和職位層面的鼓勵(lì)，員工的成長空間不大，最終導(dǎo)致人員工作熱情不高。

（四）房產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，信息化水平低

任何一項(xiàng)工作內(nèi)容都存在一定收益和風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算管理工作也不例外，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面沒有做到位，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識較為薄弱，對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控工作不夠重視，比如并未設(shè)立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制和預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控能力不足。其次，一些企業(yè)的信息化建設(shè)不足，因而并未將信息技術(shù)與風(fēng)險(xiǎn)管控工作有效結(jié)合起來，并未實(shí)現(xiàn)信息化風(fēng)險(xiǎn)管控模式。

四、提升企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

（一）完善預(yù)算組織體系

在完善企業(yè)預(yù)算組織體系上，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下三方面著手處理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住管理工作中發(fā)現(xiàn)的問題，結(jié)合戰(zhàn)略方向和實(shí)際需求，設(shè)立合理的預(yù)算管理目標(biāo)，以合理的目標(biāo)來指導(dǎo)預(yù)算管理工作高效推進(jìn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對管理組織架構(gòu)進(jìn)行不斷完善，使其與企業(yè)的預(yù)算管理需求相契合，避免管理組織無法在實(shí)際工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。最后，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)借助內(nèi)部控制手段對所有部門的崗位人員的權(quán)責(zé)范圍進(jìn)行合理劃分，使其處于相互監(jiān)督、相互制約的良性工作狀態(tài)，促進(jìn)預(yù)算管理在明確目標(biāo)的指引下，順利高效推進(jìn)。

（二）改進(jìn)預(yù)算編制工作

在改進(jìn)預(yù)算編制工作方面，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下三方面著手進(jìn)行。首先，企業(yè)要依據(jù)長期戰(zhàn)略目標(biāo)來決定企業(yè)下一階段的預(yù)算管理目標(biāo)，并將預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行拆分，從而得到合理的預(yù)算編制方案，一般而言，預(yù)算編制內(nèi)容會(huì)涉及到財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)以及資本等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)要確保各部門能夠按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總上報(bào)，然后財(cái)務(wù)部門對預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理，并將分析結(jié)果送達(dá)預(yù)算管理部門進(jìn)行二次審核。其次，由于當(dāng)前外部市場環(huán)境變化速度較快，往往預(yù)算數(shù)據(jù)確定之后，市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，因此企業(yè)還需要基于當(dāng)前環(huán)境，對相關(guān)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，使其更符合企業(yè)當(dāng)前管理需求，幫助企業(yè)更好地完成預(yù)算管理目標(biāo)。最后，企業(yè)還需要做好數(shù)據(jù)對比分析工作，將現(xiàn)階段預(yù)算數(shù)據(jù)與以往預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行比對分析，根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)判斷當(dāng)前預(yù)算數(shù)據(jù)和預(yù)算編制是否具備可行性和合理性，防止預(yù)算執(zhí)行與預(yù)期發(fā)生較大偏差。總體而言，企業(yè)在完成預(yù)算管理目標(biāo)的制定之后，需要確認(rèn)預(yù)算管理的原則，并對預(yù)算編制進(jìn)行分析，在經(jīng)過相關(guān)部門多次分析評估之后，最終確定預(yù)算編制方案。

（三）完善考核與激勵(lì)機(jī)制

在完善考核與激勵(lì)機(jī)制工作上，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下三方面著手處理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可采用OKR分析方法來完善考核體系，企業(yè)一方面可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)開展考核工作，該指標(biāo)與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)績內(nèi)容直接關(guān)聯(lián)，基于以上數(shù)據(jù)內(nèi)容的分析，就能夠清楚地了解企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，從而制定更加科學(xué)的績效考核制度，將長期工作與短期工作有效結(jié)合起來，不斷完善績效考核指標(biāo)體系，避免企業(yè)陷入短期效益的局限當(dāng)中。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對預(yù)算激勵(lì)方式進(jìn)行擴(kuò)充，不要過于依賴某一種預(yù)算考核方式，具體方法層面上，不要只注重物質(zhì)層面的獎(jiǎng)勵(lì)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注精神層面的獎(jiǎng)勵(lì)和個(gè)人職業(yè)成長的獎(jiǎng)勵(lì)，比如股權(quán)激勵(lì)以及職位升遷等，通過多種激勵(lì)方法來激發(fā)員工的工作積極性。最后，必要時(shí)，還需要制定科學(xué)的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，使考核工作能夠該原則來開展實(shí)施，而不是執(zhí)行于某些條例框架，增強(qiáng)考核激勵(lì)機(jī)制的靈活性，使其與實(shí)際工作需求緊密結(jié)合，真正發(fā)揮績效考核工作的職能作用。

（四）考慮預(yù)算管理的風(fēng)險(xiǎn)因素，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力

對于風(fēng)險(xiǎn)的管控工作同樣重要，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下兩方面著手處理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控意識，通過知識講座以及思想宣傳活動(dòng)，來使企業(yè)各部門工作人員認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)管控工作的重要性，從而對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防重視起來，為風(fēng)險(xiǎn)防控工作奠定良好的思想基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加快自身信息化建設(shè)工作，并將信息技術(shù)與風(fēng)險(xiǎn)管控工作有效結(jié)合起來，借助信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控的自動(dòng)化和智能化，從而準(zhǔn)確預(yù)測各類風(fēng)險(xiǎn)類型，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

五、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面預(yù)算管理具有非常重要的意義，我國房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，制定完善的預(yù)算管理體系。隨著國家政策越來越透明，行業(yè)之間的競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要通過全面預(yù)算管理，為企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)施全面預(yù)算管理，企業(yè)可從完善預(yù)算組織體系、改進(jìn)預(yù)算編制工作、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力、完善考核與激勵(lì)機(jī)制等方面入手，提高房產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，保證企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

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